Il comodato stipulato dal singolo comproprietario è opponibile agli altri

Il comodato stipulato dal singolo comproprietario

Cosa accade se uno dei comproprietari dell'immobile lo dà in comodato? In particolare, quali tutele hanno gli altri comproprietari? Se n'è occupata la Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 22540 del 2019, applicando al contratto di comodato un principio già affermato per il contratto di locazione.

Vediamo allora la vicenda giudiziale, e poi i riferimenti normativi e giurisprudenziali su cui si basa la sentenza per giungere alla conclusione.

Comodato di un bene in comunione, la vicenda giudiziale

Il giudizio, per quanto qui interessa, era stato promosso da una delle comproprietarie (precisamente, dall'amministrazione giudiziaria della ditta comproprietaria) di un immobile con annesso terreno; la domanda attorea aveva chiesto, nei confronti degli occupanti, il pagamento di quanto dovuto per l'occupazione e, nei confronti delle altre comproprietarie, i frutti che esse avevano percepito per l'utilizzazione dell'immobile realizzato sul terreno; di tutti i convenuti veniva anche richiesta la condanna al risarcimento dei danni provocati.

Il tribunale aveva accolto (parzialmente) la domanda, ritenendo del tutto irrilevante la circostanza dell'esistenza di un contratto di comodato gratuito del bene, stipulato da uno degli occupanti ed una delle comproprietarie convenute: per il tribunale, si trattava di un'occupazione del bene altrui sine titulo, dunque senza legittimazione idonea da un punto di vista giuridico; il contratto infatti non era ritenuto opponibile alla comproprietaria attrice, con la motivazione che la previsione dell'art. 1599 c.c. (relativa all'opponibilità della locazione al terzo acquirente), di carattere eccezionale, è circoscritta alla locazione e non è applicabile a rapporti diversi dalla locazione.

Conseguentemente, uno dei soggetti convenuti in quanto "occupanti" era stato condannato a pagare un importo pari a 2/4 del valore dei canoni di locazione (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali); l'altro non era stato condannato, non essendo stata provata la sua occupazione del bene.

Era invece stata rigettata la richiesta di pagamento dei frutti proposta nei confronti delle comproprietarie convenute, come anche la richiesta di risarcimento dei danni ulteriori, non essendo stata fornita prova.

La Corte d'appello confermava la sentenza di primo grado e solo in terzo grado veniva accolta la differente tesi del ricorrente.

Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile

Il comodato stipulato dal singolo comproprietario è opponibile agli altri

In particolare, con il secondo motivo di ricorso, si contesta nella sentenza dell'appello la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1102, 1103 c.c.; quest'ultimo al primo comma dispone in materia di comunione che "Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota".

La Corte di Cassazione, come anticipato, è dello stesso avviso del ricorrente e spiega che la Corte d'Appello non ha fatto applicazione del principio acquisito dalla giurisprudenza di legittimità a seguito della decisione delle Sezioni Unite (n. 11135) che nel 2012 si occupò di un contrasto di orientamenti giurisprudenziali in materia.

Immobile concesso in comodato. Non si può sempre esigere la restituzione immediata

La sentenza del 2012 criticò, tra gli altri, anche l'orientamento che propendeva per l'estraneità degli altri comproprietari rispetto al contratto stipulato da uno dei comunisti, fatto proprio dalla sentenza della Corte d'Appello nel giudizio in esame, e concluse nel senso che la fattispecie dovesse essere ricondotta nell'ambito di applicazione delle disposizioni concernenti la gestione di affari altrui enunciando il seguente principio di diritto: "La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa".

Tale conclusione affermano la sentenza delle Sezioni Unite del 2012, e quella emessa dalla sezione semplice del 2019, ha il pregio di tutelare la posizione del comodatario, che così non è esposto ai cambiamenti della volontà che si possono verificare in capo ai comproprietari dell'immobile dato in godimento, nonché la posizione del comproprietario non comodante, il quale può vietare il compimento dell'atto e così evitare di dover adempiere alle obbligazioni assunte e di rimborsare le spese (ai sensi dell'art. 2031 c.c.).

In conclusione, sebbene il caso su cui decise la Corte di Cassazione del 2012 riguardasse il contratto di locazione, il principio, afferma qui la Corte, può applicarsi anche al comodato; ne consegue che il contratto è opponibile al comunista non comodante, il quale quindi può, se non ha ratificato l'operato del comunista comodante, agire per il rilascio dell'immobile, ma non può pretendere i canoni (dal momento che il comodato è gratuito).