Gestione di affari non rappresentativa in condominio

Che cosa vuol dire assumere la gestione di affari non rappresentativa per conto di un'altra persona?

In che cosa questa forma di rappresentanza differisce dal mandato?

La gestione di affari non rappresentativa trova applicazione anche nell'ambito del condominio negli edifici?

Dare soluzione ai vari quesiti vuol dire inquadrare giuridicamente e tradurre in pratica il concetto di gestione di affari non rappresentativa ed esaminare se e quando questo è applicabile al condominio, sia con l'ausilio della giurisprudenza, tanto rilevando profili applicativi dalla semplice lettura delle norme.

Che cos'è la gestione di affari non rappresentativa?

L'art. 2028 c.c. specifica che cos'è la gestione di affari.

La norma non parla di gestione non rappresentativa; la circostanza che sia così qualificata, dipende dal fatto che in questa fattispecie non v'è "contemplatio domini", cioè la dichiarazione che il terzo fa in relazione al fatto di agire per conto di un'altra persona. Tale dichiarazione non c'è, perché la parte non la fa, ovvero, come nella particolare ipotesi del condominio, perché non può farla.

A mente dell'articolo testé citato chi assume consapevolmente la gestione di un affare altrui, senza esservi obbligato, è tenuto a continuarla e/o a condurla a termine finché l'interessato non sia in grado di provvedervi da se stesso.

Che vuol dire ciò?

Come ha avuto modo di affermare, in più occasioni, la Suprema Corte di Cassazione, la gestione d'affari, che si caratterizza per due elementi:

la spontaneità del compimento di atti giuridici nell'altrui interesse, cioè assenza di ogni rapporto contrattuale in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui (Cass. 29.3.2001 n. 4623; Cass. 5.12.2003 n. 18626);
per la così detta "absentia domini".
Al riguardo, sempre la Corte nomofilattica ha avuto modo di specificare che questo fattore è stato ritenuto sussistente sia quando l'interessato (cioè il titolare della situazione giuridica sulla quale interviene spontaneamente il gestore) versi in una condizione di impedimento, che si traduca in una impossibilità materiale rispetto alla cura dei propri affari ed anche nell'ipotesi in cui questo stesso non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si interessi ingerendo nei propri affari (Cass. 23.5.1984 n. 3143) (così Cass. 9 aprile 2008 n. 9269).

Gestione di affari non rappresentativa e responsabilità del gestore

Mentre il mandato è un contratto, la gestione di affari non rappresentativa è un'iniziativa spontanea e non dovuta del così detto gestore, ovverosia chi la intraprende.

Questa forma d'ingerenza tollerata, oppure successivamente ratificata (art. 2032 c.c.) è soggetta nel corso del suo operare - s'è detto che il gestore una volta intrapresa l'attività deve portarla a termine o comunque curarla fino all'intervento dell'interessato - alle stesse obbligazioni previste nell'ambito di un contratto di mandato.

Poiché il gestore risponde secondo le regole del mandato, egli salvo casi particolari stabiliti dal giudice, è chiamato a rispondere dei danni secondo le norme proprie del mandato (art. 2030 c.c.)

Condominio e gestione di affari non rappresentativa

Dati questi cenni e premesse di carattere generale, portiamole adesso nell'ambito di nostro interesse, ovvero del condominio, dando così materiale applicazione - e quindi forma concreta - ai precetti di carattere generale.

L'ipotesi più ricorrente di gestione di affari non rappresentativa in ambito condominiale è rappresentata dalla partecipazione all'assemblea del nuovo condòmino anche in relazione alla rendicontazione precedente in suo acquisto.

Ove egli abbia agito autonomamente, ossia senza prendere istruzioni dall'interessato (l'ex condòmino che in quanto tale non dev'essere invitato all'assemblea, ma al massimo vi potrà partecipare per delega), allora sarà considerato e come tale potrà essere chiamato a rispondere, verso l'interessato di eventuali errori e manchevolezze determinate dal suo comportamento.

Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore

In tal senso ed in più occasioni la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «il venditore, anche se non è legittimo a partecipare direttamente alla assemblee condominiale, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente attraverso l'acquirente che gli è subentrato, per il quale - deve necessariamente farsi riferimento ad una gestione d'affari non rappresentativa che imposta per l'acquirente obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato d fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito, anche le ragioni del suo dante causa.» (Cass. 10 gennaio 2009 n. 9).

Un'altra ipotesi di gestione di affari è quella del così detto facente funzione, ovvero della persona che, pur non essendo stata nominata amministratore, svolge funzioni analoghe (art. 1129, sesto comma, c.c.).

Un evidente esempio di situazione nella quale una persona, quasi sempre un condòmino, può trovarsi a gestire spontaneamente anche affari altrui senza preventiva autorizzazione, ma con sostanziale bene placito degli interessati.