Nei contratti di locazione è frequente la pattuizione di un "canone a scaletta", clausola attraverso cui le parti prevedono che il canone di locazione, stabilito annualmente in un certo ammontare, subisca delle variazioni, in aumento e/o in riduzione, durante l'esecuzione del contratto.
Si può parlare di canone a scaletta per locazione abitative?
Il Tribunale di Milano si è recentemente occupato della questione (sentenza 1 dicembre 2022).
Canone a scaletta e contratto di locazione ad uso abitativo. Fatto e decisione
Una società faceva al locatore una proposta di locazione ad uso abitativo del suo legale rappresentante e amministratore e relativa famiglia, proposta che prevedeva una variazione del canone.
Quanto sopra veniva trasfuso nel contratto che fissava (come indicato nella detta proposta) un canone annuo pari ad euro € 69.000,00 per i primi due anni di locazione, e poi a partire dal terzo anno € 82.000,00. In ogni caso veniva espressamente pattuito l'aggiornamento Istat a norma di legge.
Il contratto veniva registrato con riferimento al canone dei primi due anni e le imposte, dal terzo anno in poi, venivano pagate e calcolate sulla base degli importi dei canoni così come aumentati da contratto.
Dopo aver comunicato il recesso anticipato e riconsegnato l'immobile, la conduttrice si rivolgeva al Tribunale per far dichiarare la nullità della clausola contrattuale che aveva previsto il pagamento del canone "a scaletta".
Secondo la società ricorrente la pattuizione era nulla per contrasto sia con l'art. 79 Legge 392/1978 sia con l'art, 13 Legge 431/1998, normative ritenute applicabili alla fattispecie in questione, trattandosi di contratto concluso con società commerciale per gli usi abitativi del suo legale rappresentante e famiglia (c.d. foresteria), che le parti hanno assoggettato alle previsioni di cui alla legge 431/1998.
La ricorrente chiedeva altresì la restituzione delle somme corrisposte a causa dell'aumento del canone, in quanto non dovute.
Il Tribunale ha dato torto alla società conduttrice. Secondo lo stesso giudice il contratto firmato dalle parti ricade nella piena ed esclusiva vigenza della legge n. 431/1998 che ha innovato rispetto alla precedente legge vincolistica n. 392/1978, stabilendo il principio della libera determinazione del canone di locazione (seppur variamente temperato da alcune norme poste a tutela del c.d. contraente debole individuato nel conduttore).
In base all'assetto normativo complessivo della nuova legge, ad avviso del giudice milanese, la suddetta libera determinazione del canone di locazione riguarda sia le locazioni abitative sia le locazioni non abitative.
In ogni caso - come ha notato il Tribunale - nella fase di conclusione le parti contrattuali si sono trovate in posizione di adeguata sufficiente parità di forze ed entrambe le parti contraenti erano in grado di difendere adeguatamente i propri interessi scegliendo liberamente se concludere ovvero non concludere il contratto (in relazione ai sacrifici ed ai vantaggi che ne sarebbero conseguiti).
Pertanto, ad avviso del Tribunale, l'articolo 13 della legge 431/1998 è stato rispettato in quanto il canone (sia pure nella diversa modulazione nell'ambito del rapporto di durata) è stato previsto nell'unico contratto scritto originario (e non in accordi successivi) che è anche stato ritualmente registrato.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che il c.d. canone a scaletta per le locazioni ad uso non abitativo è sempre valido senza necessità di menzionare nel contratto i motivi di una simile scelta, purché non emerga che la stessa sia volta esclusivamente a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (Cass. civ., sez. III, 26/09/2019, n. 23986; Cass. civ., sez. III, 04/04/2017, n. 8669; App. Venezia 8 luglio 2020). In quest'ultimo caso, infatti, il contratto sarebbe nullo per illiceità della causa.
Tale meccanismo deve risultare fin dall'atto della sottoscrizione del contratto di locazione, non potendo le parti propendere per tale opzione in corso di esecuzione del rapporto contrattuale altrimenti trattandosi di un vero e proprio aumento del canone.
Secondo una decisione di merito i ragionamenti ed i principi sopra esposti, in riferimento al profilo della determinazione del canone in misura differenziata, possono essere applicati anche alle locazioni ad uso abitativo; per questa opinione la clausola, per essere legittima, dovrebbe chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull'equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta (Trib. Milano, sez. XIII, 04/03/2013).
