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La clausola penale nel contratto di locazione va tassata?
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La clausola penale nel contratto di locazione va tassata?

La legislazione fiscale non prevede espressamente il regime applicabile alla clausola penale

Avv. Maurizio Tarantino 

La clausola penale. L'istituto in esame, disciplinato dagli articoli 1382 a 1384 del codice civile, è una particolare clausola del contratto con cui, in via forfettaria e preventiva, si determina l'ammontare del risarcimento del danno scaturente dall'inadempimento dell'obbligazione o dal ritardo nell'adempimento al fine di evitare le contestazioni del debitore e l'instaurarsi di un giudizio di cognizione.

La prestazione dedotta nella clausola penale è dovuta, quindi, indipendentemente dalla prova del danno, per cui il creditore non ha l'onere di provare il pregiudizio subito e non può pretendere il risarcimento del danno ulteriore se non è stato così stabilito espressamente.

La clausola penale ha, infatti, funzione e finalità non soltanto risarcitorie e reintegratorie del danno emergente e/o del lucro cessante subito dal creditore ma può esplicare anche funzioni di sanzione privata, pattiziamente diretta a dissuadere il debitore (e nel caso il conduttore) dall'inadempimento, attribuendo al locatore anche più della mera reintegrazione patrimoniale, che non sempre è sufficiente alla determinazione di un effetto punitivo a carico dell'inadempiente.

La clausola penale, perciò, prevede un risarcimento considerato ulteriore rispetto al canone.

La questione fiscale: Premesso ciò, in merito alla clausola che concerne la morosità del conduttore, nel caso di suo inadempimento per mancato pagamento del canone entro i termini, si è posta la questione se l'eventuale maggiorazione degli interessi richiesta dal locatore è assoggettata ad imposta di registro fissa qualora non sia stata versata al momento della registrazione.

Le recenti risposte della giurisprudenza. Secondo un primo orientamento (Commissione Tributaria Provinciale di Milano del 13/2/2019 n. 618) la clausola penale inserita nel contratto di locazione al fine di disporre il divieto di sublocazione e/o maggiorazione degli interessi legali, in caso di mancato pagamento del canone, non rappresenta una pattuizione accessoria ma deve essere tassata a parte, nella misura fissa, pari a 200 euro di imposta di registro che si aggiunge a quella dovuta per la registrazione del contratto.

In tal vicenda, la CTP ha sostenuto che la previsione pattizia sia dell'obbligo di corresponsione di interessi di mora con maggiorazione, sia del pagamento di una somma in caso di violazione del divieto di sublocazione ha fonte negoziale e non legale.

Pertanto, la clausola penale volontariamente introdotta dalle parti, essendo dotata di propria causa e propri effetti ulteriori rispetto al contratto, quindi ha natura autonoma e, di conseguenza, soggiace alle regole generali in materia di imposta di registro.

=> Locazione e clausola risolutiva espressa: alcune considerazioni sugli aspetti contrattuali

Secondo un altro orientamento (Commissione Tributaria Provinciale di Milano del 25/2/2019 n. 894), la clausola penale del contratto di locazione con la quale stabilisce che, in caso di omesso pagamento del canone, il conduttore deve corrispondere le somme non versate maggiorate degli interessi a un tasso superiore a quello legale, non va tassata autonomamente.

In particolare, la Commissione tributaria provinciale ha evidenziato che l'art.21 del Dpr 131 del 1986 (Testo unico sull'imposta di registro)si riferisce al concetto unitario di negozio giuridico e non alle singole obbligazioni che trovano la loro fonte unitaria nell'atto e, in quanto tali, non possono sopravvivere autonomamente e non costituiscono atto tassabile.

Conseguentemente, la stessa ha annullato l'avviso di liquidazione perché ha ritenuto priva di autonomia, tale da giustificarne la tassazione, la clausola della corresponsione di interessi maggiorati in caso di omesso versamento dei canoni di locazione.

=> Gli oneri fiscali sono a carico del conduttore: quando la clausola del contratto di locazione è valida?

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