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I regolamenti edilizi del Comune possono incidere sul concetto civilistico di "costruzione"?

Il problema della scaletta in ferro antincendio in ambito distanze legali
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea generale si deve considerare costruzione rilevante ai fini delle distanze legali qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato.

È bene sottolineare che la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità; ne consegue che la normativa sulle distanze tra fabbricati non consente di operare distinzioni fondate sul materiale dovendosi, al contrario, incentrare l'esame sull'idoneità dell'opera, in ragione delle proprie caratteristiche strutturali, a realizzare indebite intercapedini; così una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura può essere considerata una costruzione.

Al contrario in materia di distanze legali fra edifici, non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale o di rifinitura accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili; si deve poi tenere conto che, in tema di distanze legali tra fabbricati, non è computabile nella volumetria della costruzione il "volume tecnico" se costituisce un'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi - quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore - di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa.

E la scaletta antincendio esterna costituisce volume tecnico o costruzione? La questione è stata affrontata dalla recentissima sentenza della Cassazione n. 39034 del 9 dicembre 2021.

Anche il vano scala deve rispettare le distanze legali.

I regolamenti edilizi del Comune possono incidere sul concetto civilistico di "costruzione": la vicenda

Il proprietario di un appartamento citava in giudizio il titolare dell'albergo vicino per sentirlo condannare alla demolizione, o all'arretramento sino al rispetto della distanza legale, di una scala di sicurezza antincendio in metallo, realizzata in violazione delle norme di cui agli artt. 873 c.c. e del Regolamento edilizio del Comune.

A seguito di C.T.U. sullo stato dei luoghi, il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo la scala esterna come semplice volume tecnico esclusa dalle disposizioni in tema di distanze legali.

Al contrario la Corte di Appello, a cui si rivolgeva la proprietaria dell'appartamento, non considerava la scala esterna come mero volume tecnico ma vera e propria costruzione, trattandosi di manufatto in aderenza alla struttura in muratura dell'albergo e la sua stabile infissione al suolo; di conseguenza condannava l'albergatore alla demolizione della scala in metallo ed alle spese del doppio grado di giudizio.

L'albergatore, però, ricorreva in Cassazione facendo presente che il regolamento edilizio della città parlava di volumi tecnici in relazione alle scale di sicurezza, da esentare, quindi, dal rispetto della predetta normativa sulle distanze.

Distanze tra fabbricati: quali sono e come si calcolano

La decisione: la nozione di costruzione

I giudici supremi condividono pienamente le ragioni dei giudici di secondo grado. Infatti hanno notato che la scala, peraltro, non può essere ricondotta alla nozione di "volume tecnico", in quanto essa non è destinata a contenere impianti serventi dell'edificio principale, ma ne costituisce parte integrante.

Del resto secondo la Cassazione non è rilevante la circostanza che la scala non sia interna ma quella esterna di emergenza dell'edificio.

In entrambi i casi, infatti, il manufatto non è destinato ad ospitare impianti a servizio dell'edificio principale, ma ne costituisce parte integrante, o in quanto originariamente destinata a suo servizio (nel caso della scala "principale") o in quanto resasi necessaria a seguito di intervento normativo o diversa destinazione dell'edificio al quale accede (nel caso della scala antincendio realizzata all'esterno dell'immobile, ma stabilmente infissa al suolo e collegata all'edificio).

I regolamenti edilizi e la nozione di volume tecnico

Nel caso esaminato il regolamento edilizio del Comune definisce volumi tecnici centrali termiche, impianti di ascensori, canne fumarie ma anche le scale di sicurezza.

Come notano i giudici supremi, però, i regolamenti locali possono soltanto stabilire, in tema di distanze tra fabbricati, distanze maggiori di quelle fissate dal codice civile, ma non anche incidere sul concetto civilistico di "costruzione"; allo stesso modo non assumono rilievo eventuali disposizioni contenute in circolari amministrative, che costituiscono espressione della potestà di indirizzo e di disciplina dell'attività dell'amministrazione ma non sono fonte di diritto, né di interpretazione della legge.

Ne consegue che una volta accertato che la scala esterna è una costruzione, essa è necessariamente soggetta all'obbligo di rispetto delle distanze minime previste dalla legge e dai regolamenti locali.

Tale conclusione vale anche per una scala costituita da una struttura in ferro con gradini e pianerottoli in grigliato a maglia larga, destinata a collegare stabilmente il piano terra con il primo piano e, pertanto, indiscutibilmente dotata sia del requisito dell'elevazione sensibile dal suolo, sia della consistenza che della stabilità, con piena corrispondenza alla definizione di costruzione rilevante al fine di verificare il rispetto delle distanze (Tar Lombardia, 19 febbraio 2021 n.472).

Al contrario non è considerata costruzione una semplice trave centrale in ferro sulla quale sono innestati gradini (otto dei quali si trovano al di sotto del piano di campagna), costituiti da basamento in ferro e pedata rivestita in quadrotte di cotto, con essenziale balaustra, formata da due tubolari in ferro, fissati alla struttura sul secondo e sull'ultimo gradino, e da un corrimano in ferro: tale manufatto ha il requisito della stabilità, ma non anche quello della consistenza, cumulativamente richiesti perché si possa parlare di una "costruzione" soggetta al rispetto della disciplina sulle distanze (T.A.R. Lombardia, 12 agosto 2016, n. 1606).

Scala esterna: se è "mobile" non viola le distanze tra costruzioni

Sentenza
Scarica Cass. 9 dicembre 2021 n. 39034

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