In tema di contratto di locazione ad uso abitativo, l'art. 2, comma 1, della l. n. 431 del 1998, dispone che la disdetta del locatore al termine del secondo periodo di durata contrattuale sia effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata. L'intimazione di sfratto/licenza può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto.
Ma la disdetta può provenire anche da un soggetto terzo, diverso dal proprietario dell'immobile?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza del 18 ottobre 2022 n. 15486
Contratto di locazione ad uso abitativo e disdetta proveniente da un terzo non locatore. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un ente, in persona del vice presidente, intimava ai conduttori licenza per finita locazione a uso abitativo.
Successivamente l'intimante chiedeva al Tribunale di convalidare la licenza per finita locazione; in caso di opposizione, richiedeva che si emettesse ordinanza di rilascio, con il favore delle spese di lite. Le parti intimate, si costituivano, svolgendo opposizione alla convalida; in particolare gli intimati eccepivano l'inefficacia e l'invalidità delle disdette inviate poiché sottoscritte da soggetti non identificati dei quali non potevano verificare i poteri di firma e di spendita del nome del firmatario; di conseguenza, a loro avviso, il contratto doveva intendersi rinnovato per ulteriori quattro anni. In ogni caso lamentavano l'assenza di poteri a rilasciare la procura alle liti del vicepresidente dell'ente.
Superata la questione della procura per avvenuta produzione di un'altra e più generale procura, il Tribunale ha dato ragione al locatore. La domanda di accertamento della scadenza e cessazione del contratto è stata quindi accolta.
Come ha precisato il Tribunale, il proprietario è riuscito a provare di aver comunicato tramite raccomandata ai conduttori la tempestiva disdetta del contratto per la seconda scadenza.
La volontà di non rinnovare il contratto è stata ribadita con successiva raccomandata, anch'essa ricevuta. A fronte di tali evidenze documentali, le eccezioni svolte dai convenuti non si sono rivelate idonee a paralizzare la pretesa di rilascio dell'attrice.
In ogni caso lo stesso giudice ha ricordato che, per l'operatività della disdetta e per la legittimazione processuale del falso procuratore, non rileva che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine per la comunicazione e dopo l'inizio del giudizio di rilascio.
Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, cosa sono?
Validità della disdetta di locazione: cosa stabilisce la giurisprudenza
L'intimazione di sfratto o di licenza può contenere la disdetta, potendo da essa trarsi l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Nella vicenda esaminata, l'atto di intimazione di licenza di sfratto è stato notificato ai convenuti in data utile.
In ogni caso la Suprema Corte ha già affermato che la disdetta della locazione (come anche dell'affitto di fondo rustico), comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può legittimamente incaricare, all'uopo, un diverso soggetto, in qualità di mandatario (Cass. civ., sez. III, 16/03/2005, n. 5695; Cass. civ., Sez. III, 28/06/1997, n. 5802; Cass. civ., sez. III, 19/09/1995, n. 9890; Cass. civ., sez. III, 22/03/1995, n. 3265).
Si ricorda poi che, la disdetta del contratto di locazione, o di affitto, proveniente dal falsus procurator del locatore può essere da quest'ultimo ratificata, ai sensi dell'articolo 1399 c.c., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore.
