La vicenda. Tizio adiva il Tribunale per sentir dichiarare la risoluzione del contratto di comodato, per inadempimento della comodataria Caia e per il risarcimento del danno, deducendo che il comodato riguardava la sua quota pari ad un quarto dell'Immobile adibito a residenza prima della separazione, e utilizzato dal ricorrente e dalla moglie, Caia.
Quest'ultima avrebbe consentito ai propri genitori di vivere nell'immobile, rendendosi -pertanto- inadempiente perché la concessione in comodato d'uso gratuito era stata effettuata "al solo fine di soddisfare le esigenze abitative dei figli comuni Sempronio e Mevia".
Si costituiva la resistente eccependo la nullità del comodato perché stipulato sine causa in quanto l'immobile era già stato assegnato a Caia, con sentenza di separazione e la stessa era proprietaria di tre quarti dell'immobile in questione.
Infine, in quanto figlia unica era tenuta per legge ad accudire i propri genitori privi di adeguati mezzi di sostentamento.
In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda rilevando che il contratto di comodato era stato sottoscritto nel 2014, quando la signora Caia era già assegnataria della casa coniugale in virtù della sentenza di separazione.
Pertanto, la concessione in godimento riguardava una facoltà di uso di cui la destinataria era già titolare sulla base di altro provvedimento.
Aggiungeva che il contratto era comunque invalido, per mancata registrazione ai sensi dell'articolo 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004; pertanto, in virtù della nullità, non poteva essere accolta la domanda di risoluzione e neppure quella di rilascio, giacché Caia deteneva l'immobile sulla base di altro titolo. In secondo grado, la Corte d'Appello rigettava l'appello di Tizio.
Contratto di comodato. Le spese condominiali le paga il comodante.
Motivi del ricorso. Parte ricorrente rilevava che la sussunzione del negozio in oggetto nella fattispecie prevista dalla legge n. 311 è stata operata sulla base della denominazione di comodato d'uso gratuito, mentre tale norma si riferisce ai contratti di locazione e a quelli che costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari. Si tratterebbe di fattispecie diverse da quelle in oggetto.
L'immobile dato in comodato a Caia era destinato unicamente alle esigenze abitative dei figli.
Da ciò emergerebbe l'incompatibilità con la locazione o la costituzione di un diritto reale di godimento.
Il richiamo alla decisione delle Sezioni Unite del 2015 non sarebbe appropriato, perché la nullità non deriverebbe dalla mancata registrazione "di per sé", ma dalla mancata registrazione di quel determinato atto che, nel caso di specie difetterebbe del tutto.
Il ragionamento della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, il contratto in essere tra le parti era pacificamente un contratto di comodato, non registrato, che costituisce un diritto relativo di godimento in capo ai comodatari ed in quanto tale assoggettato all'obbligo di registrazione ex art. 5 comma 4 ter DPR n. 131 del 1986, sanzionato con la nullità, ai sensi dell'art. 1 comma 346 della legge n. 311 del 2004.
Difatti, la legge 30 dicembre 2004 n. 311, come interpretata dalla Corte Costituzionale con l'ordinanza n. 420 del 2007 prevede una significativa interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio, con la conseguenza che, secondo l'orientamento di legittimità (Cass. S.U. n. 18213 del 2015) la mancata registrazione determina la nullità.
Dunque, sotto tale profilo, non erano rilevanti le considerazioni secondo cui il contratto oggetto della controversia, apparentemente formalizzato come contratto di comodato, in realtà sarebbe un patto collegato alle condizioni di separazione dei coniugi che, pertanto disciplinerebbe il diritto personale derivante dalla assegnazione della casa coniugale.
Si tratta di un profilo dedotto senza alcun riferimento ai parametri di ermeneutica che disciplinano l'interpretazione del contratto; ad ogni modo, il contratto era comunque contrario ad una norma imperativa e le doglianze avrebbero dovuto essere proposte In sede di separazione giudiziale.
In conclusione, per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | REGISTRAZIONE COMODATO |
RIFERIMENTI NORMATIVI | art. 5 comma 4 ter DPR n. 131 del 1986; art. 1 comma 346 della legge n. 311 del 2004. |
PROBLEMA | Secondo i giudici di merito, il contratto di comodato era comunque invalido per mancata registrazione; pertanto, in virtù della nullità, non poteva essere accolta la domanda di risoluzione e neppure quella di rilascio, giacché la comodataria deteneva l'immobile sulla base di altro titolo. |
LA SOLUZIONE | Secondo la Cassazione, il contratto in essere tra le parti era pacificamente un contratto di comodato, non registrato, che costituisce un diritto relativo di godimento in capo ai comodatari ed in quanto tale assoggettato all'obbligo di registrazione sanzionato con la nullità. |
PRECEDENTI/RICHIAMI GIURISPRUDENZIALI | Cass. S.U. n. 18213 del 2015 |
LA MASSIMA | L'ex marito, proprietario di un quarto dell'immobile, non può chiedere alla ex moglie che è andata lì a vivere con i suoi genitori e i figli dopo la separazione e l'assegnazione della casa, di liberare l'immobile, perché il comodato non era stato registrato e dunque è nullo. Comunque la signora lo deteneva in virtù di un altro titolo. Cass. civ., sez. VI, ord. 19 novembre 2019, n. 29942 |
Al comodatario spetta il rimborso delle spese per la sostituzione degli infissi
