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Ereditare una casa in condominio: istruzioni per l'uso
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Ereditare una casa in condominio: istruzioni per l'uso

Indicazioni per una corretta gestione dell'eredità di un'abitazione posta in condominio: rapporti con l'amministratore e con gli altri coeredi.

Avv. Valentina Papanice 

Cosa fare se si eredita una casa in condominio

Cosa fare se si eredita una casa in condominio? L'evenienza non è così rara, visto che molti italiani hanno in proprietà un'abitazione e che molte di queste abitazioni sono situate in condominio.

È vero che non sempre il bene si trasferisce con il decesso: infatti, la proprietà dell'immobile può essere trasferita ad altri (ad es. donata o venduta) prima del decesso e quindi in quel caso il discorso è diverso.

Ma, cosa se fare se, come accade nella maggior parte dei casi, la proprietà dell'immobile si trasferisce con la successione?

Tra l'altro, spesso, si sa, i rapporti con gli altri eredi non sono dei migliori; e più sono numerosi, peggio è!

Le questioni che pone l'eredità di un'abitazione sono varie; in questo articolo ci occuperemo di quelle su cui si focalizza l'attenzione di condominioweb, cioè quelle che riguardano il rapporto con il condominio.

Cercheremo quindi di dare le indicazioni principali per una gestione corretta della situazione, dalla comunicazione all'amministratore, alla presenza in assemblea, al pagamento degli oneri condominiali.

Comunicazione all'amministratore del cambio di titolarità

Partiamo dall'inizio.

Una volta ereditato il bene, è necessario darne comunicazione all'amministratore.

Ed invero, a seguito della riforma del condominio (L. n. 220/2012), il codice civile all'art. 1130 prevede, tra l'altro, a carico dell'amministratore, l'obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale e, a carico dei condomini, l'obbligo di comunicare la variazione dei dati lì contenuti.

Testualmente, la norma prevede che l'amministratore deve "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

=> Trasferimenti immobiliari, status di condomino e aggiornamento dell'anagrafe condominiale

L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".

È fondamentale infatti che l'amministratore sia a conoscenza della novità riguardanti detti dati. Egli infatti deve poter conoscere i dati relativi ai condomini, innanzitutto per potere correttamente comunicare con loro, e quindi ad es. poter inviare le convocazioni in assemblea, ma anche i solleciti etc.

Ed è evidente che l'obbligo di aggiornare l'amministratore spetti ai condòmini anche in caso di successione.

Resta comunque alla diligenza dell'amministratore mantenere il registro aggiornato, per quanto nelle sue possibilità; dunque, se i condomini non ottemperano ai loro compiti, egli dovrà procedere con le ricerche del caso presso gli uffici pubblici (ad es., nel nostro caso, effettuando un accesso presso i registri anagrafici e immobiliari); tra l'altro, nel caso del cambio di titolarità in seguito a decesso, l'amministratore è agevolato: certe notizie, si sa, corrono veloci.

Presenza in assemblea e voto

Chi deve essere convocato in assemblea condominiale? Tutti.

Chi può partecipare? Uno solo.

È così: in caso di eredità, l'amministratore è tenuto a convocare in assemblea tutti i comproprietari. Questi poi dovranno scegliere chi di loro dovrà partecipare all'assemblea. Lo dispone espressamente il secondo comma dell'art. 67 disp. att. e trans. (anche questo, come modificato dalla riforma del condominio).

Il voto naturalmente a questo punto dovrà essere unico: cioè, un solo comproprietario (quello presente in assemblea) potrà esprimere un solo voto, che sarà riferito all'intera proprietà dell'immobile.

=> Perché gli eredi di un'unità immobiliare devono essere convocati alle assemblee condominiali?

Oneri condominiali: responsabilità

Chi paga gli oneri condominiali? Secondo quale riparto? Dipende dal momento in cui sorgono i debiti.

Per quanto attiene ai debiti ereditati, ogni erede contribuisce secondo le rispettive quote; lo dispone il codice civile all'art. 752 secondo il quale, salvo che il testatore abbia disposto in maniera diversa, ognuno contribuisce alla spesa nei limiti della sua quota ereditaria; ma tale norma non riguarda anche i debiti sorti successivamente a causa della condotta dei coeredi, lo ha specificato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 8900 del 2013.

In tale ultimo caso, infatti, il debito è solidale alla stregua di una qualunque comproprietà e nei rapporti interni va ripartito nelle rispettive quote.

La solidarietà comporta in sintesi (le obbligazioni solidali sono disciplinate principalmente dagli artt. 1292 e ss. c.c.) che ognuno può essere chiamato a pagare l'intera somma.

Ne consegue che, in caso di morosità, il condominio, nella persona dell'amministratore, agirà nei confronti di un solo coerede per l'intera somma: così, in caso di stato di riparto approvato, si rivolgerà al giudice chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. e trans. c.c. nei confronti di un solo erede, il quale poi dovrà pagare, pena l'azione esecutiva (e dovrà pagare anche se anche se proporrà opposizione, salvo che venga sospesa l'esecuzione: il decreto ingiuntivo ottenuto ex art. 63 disp. att. e trans. c.c. è immediatamente esecutivo) e potrà rivalersi nei confronti degli altri.

=> Ecco le novità sulle imposte catastali, ipotecarie e di successione.

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