Il conduttore ha diritto ad essere garantito dal locatore per la molestia di diritto avente ad oggetto il godimento del bene locato che può essere consistente anche nel comportamento di un terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene. Così la recentissima Corte di Cassazione, Sez. III Civile, con l'ordinanza 13 marzo 2018 n. 6010.
Il fatto. Tizio riceveva in locazione un immobile terraneo da parte di Caio, proprietario esclusivo, al fine di svolgere attività di assemblaggio e riparazioni di componenti elettronici, antenne satellitari e terrestri comportante non solo la ricezione e quindi lo scarico delle apparecchiature da riparare, dei pezzi di ricambio e di tutte le attrezzature destinate a tali scopi, ma anche il successivo carico dei componenti riparati e delle apparecchiature destinate ad essere installate presso le abitazioni dei clienti.
Nel gennaio del 1999 i condomini dello stabile di cui il locale faceva parte, ritenuta l'area antistante il bene locato, comune, ma di esclusiva proprietà condominiale (nel senso di escludere qualsiasi diritto di uso da parte dell'occupante il locale in questione, sia esso il proprietario od il conduttore) avevano prima parcheggiato le proprie autovetture, impedendo al conduttore il carico e scarico delle merci, e, successivamente, avevano posizionato due paletti che impedivano il transito e l'uso dell'area in questione.
Per tale fatto, Tizio citava dinanzi il Tribunale di Roma Caio, al fine di farsi garantire dalle molestie dei condomini, con annessa richiesta di danni.
Si costituiva Caio locatore, il quale affermava che il contratto non prevedeva una servitù di passaggio carrabile o per la sosta dei veicoli in favore del locale oggetto di locazione. L'adito Tribunale rigettava la domanda sostenendo che non era stata provata.
Impugnava la decisione Caio dinanzi la Corte di Appello di Roma, e, questa, pur escludendo una servitù di passaggio sulla proprietà condominiale, riteneva che chi aveva ricevuto in locazione un bene di proprietà esclusiva, posto all'interno di uno stabile condominiale, comunque acquistava, salvo patto contrario o specifica previsione del regolamento di condominio, la facoltà di utilizzare anche le parti di fabbricato di natura condominiale funzionali al godimento dell'immobile locato, ivi compresa la facoltà di transitare nei cortili condominiali ed eventualmente di usufruire del previsto transito carrabile.
Ne discendeva, quindi, la riforma della sentenza di primo grado.
Ricorreva in Cassazione il proprietario deducendo un unico motivo di legittimità, sostenendo di non poter assumere alcun obbligo nei confronti del conduttore relativamente alla servitù di passaggio ma essendosi adoperato nei confronti del condominio per salvaguardare le ragioni proprie e del conduttore. Con controricorso resisteva il conduttore.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, rigettava il ricorso, confermando le statuizioni della Corte di Appello di Roma.
Niente danni morali se non c'è reato e non sono lesi diritti della persona
Il diritto. La Corte Suprema, nel confermare la decisione della Corte di Appello di Roma, ha ribadito ciò che più volte ha detto e cioè che, allorquando esistano molestie di diritto della cosa locata il locatore, ai sensi dell'art. 1585 c.c., è tenuto a garantire il conduttore se esse molestie riducono l'uso od il godimento della cosa e vengono arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima, dimostrando, al contempo, la volontà di contestare il diritto del locatore contrapponendovi un diritto proprio (ex multis CASS n. 13774 del 20 dicembre 1991 e n. 11514 del 9 maggio 2008).
Che cosa è la "molestia" nel contesto che ci occupa? Essa è l'esistenza di tutti quei fenomeni giuridicamente rilevanti che consistono in un qualsiasi ostacolo all'attuazione del godimento del conduttore secondo la destinazione contrattuale, proveniente da terzi estranei al rapporto locativo.
Non sempre per il nostro ordinamento il conduttore deve farsi garantire dal locatore contro le molestie dei terzi: vi è quando egli deve agire direttamente nei confronti dei terzi non potendo invocare la garanzia del proprietario.
Il discrimine tra le due fattispecie è delineato dall'art. 1585 c.c. che opera una differenza tra molestie di diritto e molestie di fatto.
Nel primo caso il conduttore agisce contro il locatore, come accaduto nel caso della sentenza in commento; nel secondo nei confronti dei terzi, chiunque essi siano.
Costituiscono molestie di diritto le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore (conforme Cass. sentenza n.8005 del 8.8.1990)); invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui (da ultimo CASS. n. 25219/2015).
