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Registrazione tardiva del contratto di locazione. La Cassazione ammette la «sanatoria» che sana la nullità
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Registrazione tardiva del contratto di locazione. La Cassazione ammette la «sanatoria» che sana la nullità

Hai dimenticato di registrare il contratto di locazione? Non preoccuparti la registrazione tardiva sana la nullità

Avv. Daniela Sibilio  

Possibile la registrazione tardiva dell'affitto. Il pagamento dell'imposta di registro anche oltre lo spirare del termine dei 30 giorni previsti dalla legge evita la nullità del contratto.

=> Come registrare un contratto di locazione

=> Perchè se il contratto di locazione è registrato tardivamente è valido ex nunc?

In tema di locazione immobiliare a uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia e in particolare dall'espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con pronuncia n. 10498 del 28 aprile 2017.

=> Nullo il contratto di locazione se registrato tardivamente.

Il caso.Un immobile a uso non abitativo era concesso in locazione; non si procedeva, tuttavia, alla tempestiva registrazione del contratto. Il locatore citava in giudizio la società conduttrice, per sentir accertare l'illegittimità del recesso anticipato.

Il Tribunale di Bologna, accertato che era intervenuta – se pur tardivamente e nel corso del giudizio – la registrazione del contratto di locazione, riteneva il recesso della conduttrice privo dei requisiti richiesti dall'art. 27, Legge n. 392/1978.

La Corte d'Appello di Bologna confermava la decisione di primo grado, precisando che la registrazione opera non come requisito di validità del contratto, ma come condicio iuris di efficacia dello stesso, ritenendo che essa possa anche intervenire in un momento successivo alla conclusione del negozio, con efficacia sanante ex tunc in applicazione dell'art. 1360 c.c.

=> Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

La società conduttrice proponeva ricorso per Cassazione.

Registrazione del contratto di locazione. Gli artt. 2, lett. a) e b), e 3, lett. a), del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico sull'imposta di registro), nonché l'art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, l'art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dal citato art. 2, prevedono la registrazione del contratto di locazione.

Sono soggetti a registrazione sia le locazioni stipulate informa scritta che quelle stipulate in forma verbale. La registrazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale. La registrazione attesta l'esistenza degli atti e attribuisce aessi data certa di fronte ai terzi a norma dell'art. 2704 c.c.

Che cosa succede qualora il locatore non provveda alla registrazione del contratto di locazione?

Si realizza una locazione in nero con conseguenze negative sia dal punto di vista sia civile.

Ci si chiede, dunque,se sia possibile registrare l'affitto decorsi i trenta giorni e, in questo modo, sanare la nullità?

Aspetti fiscali. La registrazione tardiva del contratto di affitto consente di ridurre le conseguenze fiscali per l'evasione.

In particolare,l'istituto del ravvedimento operoso consente ai cittadini di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria applicabile in caso di accertamento formale della violazione.

Affinché il ravvedimento possa ritenersi perfezionato e quindi la posizione fiscale sanata, è indispensabile che l'Amministrazione Finanziaria, non abbia contestato, notificato o a dato inizio a qualsiasi procedura di accertamento della violazione commessa.

Sanzioni previste:

Entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%;

Entro 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;

Entro 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%;

Oltre 12 mesi ed entro 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%;

Oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%;

Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120%.

Aspetti civilistici. In tema di locazione immobiliare a uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ne determina la nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c..

Con la pronuncia n. 10498 del 28 aprile 2017, la Corte di Cassazione ha precisato che, in ogni caso, è sempre possibile la registrazione tardiva dell'affitto.

Il pagamento dell'imposta di registro anche oltre lo spirare del termine dei 30 giorni previsti dalla legge evita la nullità del contratto.

La possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazionepermette di preservare gli effetti del contratto voluti dalle parti, e questo sia nell'interesse del locatore (che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento), che nell'interesse del conduttore (che non rischia azioni di rilascio e può godere della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non corre il rischio di incorrere negli effetti negativi quali la perdita del diritto all'avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilitàdell'aziendae del contratto di locazione).

Al contrario, la mancata previsione della sanatoria da un punto di vista civilistico o la previsione di una sanatoria con effetti solo ex nunc (e non ex tunc) si collocherebbe fuori dalla logica della sanatoria risultando inoltre in contrasto con l'istituto del ravvedimento operoso.

La sanatoria ex tuncè invece coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto in materia di obbligo di registrazione del contratto.

In definitiva, sia dal punto di vista fiscale che civilistico è possibile registrare l'affitto dopo 30 giorni e la registrazione tardiva sana la nullità della locazione con effetto retroattivo.

Si mantengono, in questo modo, stabili gli effetti del contratto voluto dalle parti: computare invece l'intera durata della locazione dalla data della registrazione equivarrebbe a configurare un contratto nuovo e diverso.

=> È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge

Scarica Corte di Cassazione, n. 10498 del 28 aprile 2017.

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