La sentenza n. 437/2017 emessa dal Tribunale di Bologna chiarisce cosa succede allorquando si diviene proprietari di un immobile gravato non solo da un contratto di locazione ma anche da un derivato contratto di sub-locazione. Vale a dire, quali siano le direttive processuali da seguire nell'ipotesi in cui si voglia ottenere il rilascio del bene immobile.
La vicenda e le azioni esercitate dal proprietario. Nel caso di specie, si era verificato che l'intimante la licenza per finita locazione deduceva di essere divenuto proprietario di un immobile ad uso abitativo in forza di decreto di trasferimento emesso nell'ambito di una procedura esecutiva promossa a carico del precedente proprietario il quale aveva concluso, in data anteriore, un contratto di locazione ad uso abitativo con una società la quale, a sua volta, aveva dato in sublocazione di immobile ad un terzo soggetto.
Assumeva il neo proprietario di aver inviato disdetta di entrambi i contratti -di locazione e sublocazione- con due raccomandate con avviso di ricevimento.
Tuttavia, mentre veniva regolarmente ritirata la raccomandata inoltrata al sub-conduttore non così avveniva nei confronti della società propria conduttrice atteso che la stessa risultava essere inattiva e, pertanto, evidentemente non ritirata, non tornava indietro la cartolina di avvenuto ricevimento.
Il neo proprietario, per ottenere il rilascio dell'immobile, evocava in giudizio direttamente il sub-conduttore il quale, dal proprio canto, si opponeva alla convalida eccependo, da un lato, il difetto di legittimazione passiva per essere sub-conduttore della società e, quindi, di non avere rapporti diretti con il proprietario dell'immobile; dall'altro lato, opponendosi sul rilievo che la disdetta non era mai stata ricevuta dalla su precisata società e che, pertanto, il procedimento di convalida non era stato incardinato nei confronti della stessa, con la conseguenza che il contratto si era automaticamente rinnovato.
Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?
La pronuncia. Il Tribunale di Bologna osserva che deve ritenersi innanzitutto inammissibile il procedimento di convalida instaurato dalla parte attrice, in quanto lo stesso ha natura eccezionale perché costituisce strumento di tutela giurisdizionale con circoscritto ambito di estensione, riguardante bene individuati rapporti giuridici, tassativamente elencati dal codice di rito, perché posti in correlazione specifici fatti giustificativi di tutela, rappresentati dalla finita locazione e dalla morosità, per cui è ammesso nel rapporto di sublocazione soltanto tra il sub-locatore e sub-conduttore e non nel rapporto tra il locatore e sub-conduttore.
Infatti, il primo deve agire esclusivamente nei confronti del proprio conduttore fatta salva la facoltà di intervento riconosciuta al sub-conduttore.
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