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Il contratto di locazione concluso verbalmente è valido?
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Il contratto di locazione concluso verbalmente è valido?

Contratto di locazione: con il semplice accordo verbale sorgono comunque diritti ed obblighi

Avv. Leonarda Colucci 

Una sentenza del Tribunale di Roma affronta la complessa questione soffermandosi sugli effetti che discendono da un semplice accordo verbale che non può avere gli stessi effetti di un contratto di locazione stipulato con forma scritta nel rispetto di quanto sancito dalla legge n. 431/1998.

Il fatto. Il locatore di un immobile intima lo sfratto per morosità al conduttore chiedendo la convalida dello sfratto e l'emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni mensili dovuti da quest'ultimo, fondando le sue richieste su un contratto di locazione registrato all'Agenzia delle entrate a fine 2012.

Il conduttore, instaurato il giudizio, deduce in primo luogo la nullità di tale contratto di locazione, per difetto di accordo fra le parti, ribadendo che la registrazione per tale ragione doveva considerarsi nulla ed invocando, invece, la validità di un contratto verbale da egli registrato nel 2011.

Il Giudice dopo aver negato la convalida dello sfratto, per la ragioni che ora vedremo, trasforma il rito e fissa l'udienza di discussione alla quale le parti, attraverso le proprie memorie, hanno ribadito ulteriormente il le ragioni poste a fondamento delle rispettive difese.

I motivi della decisione. In primo luogo la sentenza in commento ha rilevato che l'intimazione di sfratto per morosità è stata intrapresa in assenza dei suoi presupposti essenziali, poiché il contratto di locazione non era stato redatto per iscritto contrariamente a quanto obbligatoriamente previsto dalla legge n. 431/1998 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", che all'articolo 1 comma quarto così recita " a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".

Riguardo a tale aspetto la sentenza, quindi, a prescindere dalle opposte motivazioni addotta dalle parti ha preliminarmente accertato la mancata osservanza della forma scritta nell'ambito del rapporto contrattuale dedotto in giudizio, dopo aver constatato che il contratto in questione era stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge appena citata.

A tal proposito si è rilevato che il rapporto contrattuale in questione sia rimasto solo ed esclusivamente sul piano fattuale e questo vuol dire che lo stesso va valutato in quanto tale e cioè " una situazione di fatto iniziata e protrattasi nel tempo al di fuori del paradigma della locazione abitativa".

Muovendo da tale considerazione la pronuncia si sofferma sulla complicata situazione che viene a crearsi fra proprietario di un immobile ed occupante dello stesso quando fra le parti sia intercorso un semplice accordo verbale.

Pertanto precisata l'inesistenza di un contratto di locazione il Giudice della sesta sezione civile del Tribunale di Roma ha osservato che la vicenda in questione vada inquadrata tenendo conto dei seguenti istituti giuridici:

a) possesso (art. 1150 c.c.);

b) indebito oggettivo ( art.2033 c.c.);

c) arricchimento senza causa ( art. 2041 c.c.).

Quindi tenendo conto della ricostruzione dei fatti, si è rilevato, in primo luogo, che l'immissione nel possesso consentita dal ricorrente ( pseudo- locatore) e la detenzione qualificata dell'immobile da parte del presunto conduttore sono avvenute in modo spontaneo e consapevole per entrambe le parti.

Pertanto in virtù di tali circostanze il giudice della sesta sezione civile del Tribunale di romano ha osservato che "il presunto conduttore" deve essere assimilato al possessore in buona fede fino al momento della richiesta di restituzione dell'immobile formulata dal proprietario che, non esistendo alcun contratto di locazione non era assoggettata, nel caso di specie, ad alcun vincolo normativo.

Quindi dal momento in cui il proprietario dell'immobile ha formulato richiesta di restituzione il "presunto conduttore" deve essere considerato alla stregua del possessore in mala fede sul quale grava l'obbligo di restituire l'immobile a colui che glielo ha concesso anche in virtù di un contratto nullo (Cass. Sez.Unite n. 14828/2012).

Dal momento in cui il cosiddetto conduttore possessore in buona fede diviene invece possessore in mala fede ( e cioè dopo la richiesta di restituzione dell'immobile) la sentenza fa discendere una serie di effetti.

Secondo la pronuncia in commento, infatti, dal momento in cui il conduttore diviene possessore in mala fede al presunto locatore deve essere riconosciuto un equo ristoro per il godimento del bene da parte del primo.

Per quanto riguarda le somme ricevute dal cosiddetto locatore durante il periodo di possesso in buona fede, tali pagamenti a parere del Tribunale di Roma, devono essere ritenuti espressione di una obbligazione naturale oppure espressione di uno spontaneo arricchimento. => Nulla la locazione abitativa concordata verbalmente

La situazione cambia, invece, per la sorte delle somme corrisposte dal possessore in buona fede al proprietario dell'immobile ( presunto locatore), in merito alla posizione assunta da quest'ultimo la sentenza del tribunale romano, aderendo anche all'orientamento già espresso dalla giurisprudenza di merito, ha puntualizzato che lo pseudo-conduttore non può chiedere la restituzione delle somme mensilmente corrisposte all'altra parte per il godimento dell'immobile poiché tale circostanza comporterebbe un arricchimento senza causa in danno del presunto locatore (Tribunale di Milano, n. 3546 del 16 marzo 2011).

Dunque volendo stigmatizzare quanto deciso dalla sentenza in commento possiamo dire che se manca la forma scritta del contratto di locazione, tale contratto deve considerarsi nullo ed inesistente anche se il rapporto che viene ad instaurarsi tra le parti necessita comunque di una fonte normativa a cui fare riferimento nell'ipotesi di conflitto fra le parti.

Tenendo conto di ciò è chiaro che nel caso in questione si evince la volontà del proprietario dell'immobile, nell'accordo verbale intercorso con l'altra parte, di non concedere l'immobile ad uso gratuito.

Pertanto essendo chiara tale circostanza e non potendosi avallare la possibilità di un arricchimento senza causa di una parte ( presunto conduttore) in danno dell'altra ( presunto locatore) l'unica norma applicabile è costituita, appunto, dall'articolo 2041 del codice civile che disciplina, appunto, l'arricchimento senza causa, stabilendo che la somma spettante al soggetto che subisce l'arricchimento deve essere liquidata in via equitativa. (Cass. Civ., 18785/2005).

Seguendo tale ragionamento la sentenza in commento si conclude con l'accoglimento parziale delle richieste del presunto locatore e con la condanna del presunto conduttore al pagamento della somma di E 400 mensili per tutto il periodo di possesso in mala fede dell'immobile, nonché al pagamento della metà delle spese di giudizio.

Mentre per quanto riguarda le somme mensili spontaneamente pagate dallo pseudo-conduttore, in ragione della obbligazione naturale sorta, non poteva essere richiesta la loro restituzione.

Se è vero che il contratto verbale di locazione è un contratto nullo poiché contrario a quanto sancito dalla legge n. 431/1998, che prevede obbligatoriamente il ricorso alla forma scritta, è anche vero d'altra parte che anche nell'ipotesi di semplice accordo verbale sorgono comunque diritti ed obblighi per le parti di conseguenza si fa ricorso ad altri istituti giuridici per regolamentare la situazione di fatto che si può creare e risolvere eventuali conflitti.

Scarica Tribunale di Roma, VI sezione civile, 1 ottobre 2014

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