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È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge
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È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge

Contratto di affitto non registrato. Non si può attribuire efficacia sanante alla registrazione tardiva

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema di locazioni, è nullo il contratto di affitto ad uso abitativo non registrato entro i termini di legge, né si può attribuire efficacia sanante alla registrazione tardiva. Ne consegue che il conduttore può avvalersi di due rimedi alternativi: a) l'azione di conformazione legale del contenuto del contratto (articolo 13, comma 6, seconda parte, legge 431/1998), con restituzione delle somme eccedenti medio tempore corrisposte; b) l'azione di restituzione dell'indebito a norma degli articoli 2033 e seguenti del codice civile.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Torino con la sentenza del 21 aprile 2016 in merito alla nullità del contratto di locazione non registrato.

=> Gli effetti della mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione

I fatti di causa. La vicenda nasce dall'azione proposta dal conduttore avverso un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria stipulato tra le parti in data 30.09.2008 e registrato da parte conduttrice in data 5.11.2012.

Su quest'ultimo punto (registrazione) il ricorrente conduttore aveva invocato l'applicazione dell'art. 13 l. 431/98 e dell'art. 3, comma 8, del D.Lgs. 23/2011, al fine di ottenere la declaratoria della nullità della pattuizione relativa alla durata della locazione e della pattuizione relativa all'ammontare del canone (con sostituzione della clausola relativa alla durata con la previsione legale della durata quadriennale e con sostituzione del canone contrattualmente pattuito con quello pari al triplo della rendita catastale, come previsto dall'art. 3, comma 8, D.Lgs. 23/2011).

Data la complessità della sentenza in commento, appare opportuna una disamina sui vari problemi sottesi alla fattispecie in esame.

1) L'intervenuta declatoria di incostituzionalità dell'art. 3, commi 8 e 9 D.Lgs. 23/2011. La disciplina della disposizione invocata dal ricorrente conduttore (art. 3 comma 8 d.lgs 23.2011) non risulterebbe applicabile in radice alla fattispecie de quo poiché la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di tale norma per eccesso di delega con la sentenza n. 50/2014.

Inoltre, proprio sul particolare argomento in esame, successivamente era intervenuto anche il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 convertito, con la L. 23 maggio 2014, n. 80, ove (con il nuovo art.5, comma 1-ter) venivano fatti salvi comunque gli effetti dei contratti sorti sulla base di tale disciplina fino al 31.12.15; norma transitoria, tuttavia, successivamente dichiarata illegittima dalla stessa Corte Costituzionale con la sentenza n. 165/15.

2) La nullità del contratto di locazione per l'omessa registrazione. Alla luce della citata incostituzionalità, successivamente, con il combinato disposto dell'art. 1, comma 346 della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") ed il comma 1 dell'art. 13 della Legge 431 del 1998 (modificato dalla. 208/2015 - finanziaria 2016), è stato disciplinato che i contratti di locazione sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione.

E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Nel caso in esame non è stato contestato tra le parti che il contratto di locazione in questione fu registrato solo in data 5.11.2012 (quattro anni dopo la stipula), dunque ben oltre i termini di legge; per tali motivi, alla registrazione tardiva non può attribuirsi efficacia sanante, considerata l'esistenza del principio generale di insanabilità della nullità discendente dal disposto dell'art. 1423 c.c.

Difatti, secondo l'orientamento oggi dominante, la mancata registrazione del contratto comporta la nullità insanabile dell'atto determinando così il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, in quanto la registrazione è condizione giuridica di efficacia, come se lo stesso non fosse mai venuto ad esistenza (In tal senso Corte d'Appello di Brescia Sentenza 28/05/2012 n. 682; Corte Costituzionale, Sentenza n. 50/2014; Cass. civ. Ordinanza 37/2014).

Sicché, nel nostro caso, l'interpretazione secondo la quale è applicabile la sanzione civilistica della nullità per i contratti non tempestivamente registrati trova conferma, per i contratti stipulati in data successiva al 1° gennaio 2016, nel disposto del comma 1 dell'articolo 13 legge 431/1998, come novellato dall'articolo 1 comma 59, legge 208/2015, «là dove definisce come perentorio il termine di trenta giorni assegnato al locatore al fine di provvedere alla registrazione del contratto», da ritenersi applicabile a tutti i contratti con decorrenza 30/12/2008.

=> Il contratto di locazione è nullo se il canone viene pagato in parte in nero

=> Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

3) L'interpretazione del Giudice della retroattività della norma. La conformazione legale e l'azione di riconduzione del contratto. Precisato che il contratto è nullo per omessa registrazione, tuttavia con l'intervenuta modifica della legge 431/98 ad opera della legge di stabilità 2016, si evidenzia un ulteriore passaggio particolare per la disamina della vicenda.

Il Tribunale con riferimento al combinato disposto dei commi 6 e 7 dell'art. 13, L. 431/1998 come novellato con L. 208/2015, ha precisato come tale principio (costituzionalmente legittimo) prevede una sanatoria del contratto nullo per mancata registrazione al fine di limitare gli effetti pregiudizievoli per il conduttore scaturente dalla nullità.

Per meglio dire, a norma dell'art. 13, comma 7, l. 431/1998, come novellato dall'art. 1, comma 59, l. 208/2015 "le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge"; quindi, a parere del Giudice, l'interpretazione del comma in esame porta ad applicare il principio a tutti i contratti stipulati con decorrenza dal 30.12.1998 (di conseguenza anche al nostro caso).

Ne consegue la possibilità dell'applicabilità della riconduzione: “l'azione per la conformazione legale del canone è consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di trenta giorni”, ciò che si è pacificamente verificato nel caso di specie.

Quindi, secondo il Tribunale, a norma dell'art. 13, comma 6, seconda parte, l. 431/1998 (come novellato dalla l. 208/2015), inoltre, deve dichiararsi esistente tra le parti un contratto di locazione al canone minimo previsto dall'art. 2, comma 3, l. 431/1998, la cui concreta misura (successivamente e in altro giudizio) deve essere calcolata a mezzo di CTU, come da separata ordinanza di rimessione in istruttoria.

=> Il locatore deve restituire le somme in eccesso percepite rispetto al canone indicato nel contratto registrato

4) Il contratto nullo e l'azione di restituzione dell'indebito a norma degli artt. 2033 e ss. c.c. Premesso che, con l'apparato legislativo così come delineato dal giudice, in alternativa all'azione di riconduzione, il conduttore potrà adire la giurisdizione per la tutela prevista dalla disciplina prevista dagli artt. 2033 ss. Invero, la norma sull'indebito oggettivo prevede: chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato.

Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda. L'articolo in esame contempla l'ipotesi in cui il debito non sussiste, cioè è privo di qualsiasi causa di giustificazione.

Quindi, non solo il caso in cui non è mai sorto ma anche quello in cui è già stato estinto con adempimento o altro mezzo.

Rientra, inoltre, anche l'ipotesi in cui venga retroattivamente meno il negozio fondamentale (nel nostro caso contratto nullo per omessa registrazione).

Quindi, se non esiste un debito, non ha senso effettuare un pagamento: chi lo ha eseguito ha diritto alla restituzione di quanto versato.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Torino con sentenza non definitiva ha accolto il ricorso del conduttore con conseguente riconoscimento della nullità del contratto di locazione intervenuto tra le parti.

=> Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta

=> Locazione in nero e azione di rilascio. L'onere della prova grava sul locatore

Scarica Tribunale di Torino, 21 aprile 2016.

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