La nullità di un contratto di locazione abitativa non registrato è insanabile trattandosi di adempimento rilevante ormai sul solo piano fiscale e non civilistico.
"In tema di locazioni abitative la mancata registrazione del contratto comporta la nullità insanabile dell'atto determinando così il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, in quanto la registrazione è condizione giuridica di efficacia, come se lo stesso non fosse mai venuto ad esistenza".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Massa con la sentenza del 30 maggio 2016 n. 1277 in merito alla nullità del contratto di locazione.
I fatti di causa. Tizio (proprietario e locatore) intimava alla conduttrice Caia, lo sfratto per morosità con contestuale citazione per mancato pagamento dei canoni e consumi (Enel, Gas, ecc). Per le ragioni esposte, il locatore chiedeva anche la risoluzione del contratto.
Costituendosi in giudizio, la conduttrice contestava in toto le pretese del locatore; in particolare, evidenziava che il contratto stipulato in data 01/02/2006 era da considerare nullo in quanto mai registrato e che il successivo contratto del 17/07/2012, era stato registrato per la durata 4+4 in applicazione dell'art. 3 co.8 del D.lgs. 23/2011.
Sicché, per le suesposte ragioni, la conduttrice chiedeva al giudice la condanna alla restituzione delle quote di canone versate in eccedenza dal mese di luglio 2012 fino alla determinazione del canone corretto; infine, considerata la nullità del primo contratto, veniva richiesta la condanna del locatore al rimborso della somma anticipata nel febbraio 2006 a titolo di deposito cauzionale.
Data la complessità della sentenza in commento, è doverosa e necessaria una ricostruzione sull'evoluzione dell'istituto della nullità degli affitti in nero.
L'interpretazione "altalenante" della giurisprudenza sulla mancata registrazione e nullità del contratto. Dal punto di vista normativo, oggi, con il combinato disposto dell'art. 1, comma 346 della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") ed il comma 1 dell'art. 13 della Legge 431 del 1998 (modificato dalla L. 208/2015 - finanziaria 2016), è stato precisato che i contratti di locazione sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione.
Ebbene, sul punto in esame, la giurisprudenza di merito si è mostrata non univoca sull'interpretazione della nullità di cui all'art. 1 comma 346 della L.311/2004. Difatti, talvolta è stata sostenuta la tesi della nullità insanabile del contratto, in base alla quale, l'art. 1 citato opererebbe sul piano sostanziale, sancendo una nullità di cui all'art. 1418 co. 1 c.c. ricavabile dalla violazione della disposizione tributaria che ha rango di norma imperativa. (In tal senso Corte d'Appello di Brescia n. 682/2012);
d'altro verso, la nullità di cui all'art. 1 comma 346 della L. 311/2004 è stata interpretata quale inefficacia di un contratto valido ma improduttivo di effetti, individuando nella registrazione (anche tardiva) il realizzarsi di una condizione sospensiva con efficacia retroattiva (Trib. Roma n. 11604/2014).
Secondo altra giurisprudenza del Tribunale di Genova (1607/2014) e della Corte di Appello di Genova (163/2013 e 244/2012), il contratto non registrato era considerato inefficace ma, in caso di registrazione successiva, seppur tardiva, conferiva al contratto efficacia retroattiva.
Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato
Sulla base di quanto esposto finora, invece, di diverso avviso è stata la giurisprudenza di legittimità. Invero, inizialmente, la Cassazione con la pronuncia n.16089/2003 aveva statuito che "la mancata registrazione del contratto di locazione non determinava nullità, in quanto, nonostante l'indubbio risalto dato dalla legge n. 431/1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l'art. 1, comma 4° della legge richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio".
Questo orientamento fu messo in discussione mediante ordinanza interlocutoria tanto da sollecitare le Sezioni Unite a pronunciarsi sul significato di nullità. Premesso ciò, sul punto, le Sez.
Unite con la pronuncia n.18213/2015, relativa all'art. 13 co.1 L. 431/1998 (nullità di ogni patto contrario a determinare un canone superiore a quello registrato), hanno individuato nella fattispecie una nullità "virtuale" del contratto di cui all'art. 1418 co. 1 c.c. per violazione della norma imperativa; per meglio dire, la registrazione tardiva non sana la nullità, trattandosi di adempimento rilevante ormai sul solo piano fiscale e non civilistico.
È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge
La registrazione tardiva. Conformemente a quanto illustrato dalla citata giurisprudenza,a parere del giudice, per quanto attiene l'aspetto della registrazione, come emerso dall'istruttoria, la conduttrice in data 17/07/2012 a seguito di denuncia all'Agenzia delle Entrate, aveva ottenuto la registrazione del nuovo contratto di locazione ai sensi dell'art.3 comma 8 del D.Lgs 23/2011 che prevedeva una disciplina finalizzata a disciplinare i contratti che non erano stati registrati;
però, in questa situazione, la disciplina della disposizione invocata dalla convenuta (art. 3 comma 8 d.lgs 23.2011) non risulterebbe applicabile in radice alla fattispecie de quo poiché la Corte Costituzionale aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale di tale norma per eccesso di delega con la sentenza n. 50/2014 (le norme in questione hanno perso efficacia ed effetto immediato e retroattivo).
Successivamente era intervenuto anche il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 convertito, con la L. 23 maggio 2014, n. 80, ove (con il nuovo art.5, comma 1-ter) venivano fatti salvi comunque gli effetti dei contratti sorti sulla base di tale disciplina fino al 31.12.15 (norma transitoria, tuttavia, successivamente dichiarata illegittima dalla stessa Corte Costituzionale con la sentenza n. 165/15).
=> Gli effetti della mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione
Il ragionamento del Tribunale di Massa. Il giudice adito con la presente pronuncia ha ritenuto di uniformarsi ad una "lettura estensiva" dell'orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione n. 18213 del 2015.
In particolare, il Tribunale ha evidenziato che essendo il contratto registrato tra le parti dal 17 luglio 2012 fino a luglio 2013 (momento del rilascio dell'immobile), la domanda attrice per il mancato versamento del canone locatizio, pregresso alla registrazione, deve ritenersi infondata dal momento che il contratto del 01/02/2006 era considerato nullo;
viceversa, è stata accolta la domanda del mancato pagamento della mensilità di dicembre 2012 in quanto riveniente dal contratto registrato di luglio 2012. Inoltre è stata riconosciuta al locatore anche la somma complessiva dei consumi effettuati dal conduttore, dal 2011 al 2012, in quanto provati documentalmente.
Invece, per quanto riguarda la domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice, in merito alla restituzione del deposito cauzionale, questa è stata accolta atteso sia l'obbligo di legge alla restituzione che la nullità del contratto stipulato nel 2006.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,il Tribunale di Massa, dopo la citata ricostruzione normativa e giurisprudenziale, ha accolto parzialmente le domande delle parti con contestuale compensazione delle spese di lite.
La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità
=>Contratto di affitto non registrato e cedolare secca
