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Emilio M

Difformità Edilizia e Sanatoria Parte Comune.

Buongiorno,

mi capita un caso molto singolare.

In ambito di una CTU ho riscontrato che un appartamento è difforme sia catastalmente che in relazione alla pratica edilizia presentata in comune. (fin qui normale routine)

Visionando la pratica mi accorgo che anche la facciata del condominio è difforme in quanto manca un intera fila di finestre.

Il fatto è maggiormente accertato dall'ufficio tecnico del comune che mi risponde con necessità di provvedere a sanare con permesso di costruire in sanatoria.

Nel caso in questione l'unità immobiliare non è cedibile, e non basta la sola volontà del proprietario a sanare l'abuso in quanto, per la parte comune serve la volontà di tutto il condominio.

Su istanza fatta all'amministratore questo mi risponde che ha messo all'ordine del giorno la questione alla prima assemblea ordinaria in settembre. Ma l'udienza di vendita dell'appartamento Vi sarà a Giugno.

A qualcuno è capitato un caso simile? Può la sanatoria di una parte comune essere messa in disponibilità di una delibera che decide o non decide se farla? Non credo.

A me è capitato un caso simile, proprio a Milano (mi sa che se vai a vedere bene quasi tutti i palazzi sono nelle stesse condizioni...), non in CTU.

Nel mio caso la proprietaria si era resa disponibile a pagare la pratica di sanatoria condominiale (era da sanare il tetto) prima del suo atto di vendita: questo perché l'acquirente era uno molto "preciso". Pensa che anche i tecnici comunali mi avevano detto che visto il problema limitatissimo e non incidente sulle volumetrie, ma incidente su una pratica di condono autorizzata, il meglio sarebbe stato lasciare perdere...

 

In ogni modo, nei vari colloqui che ho fatto con i vari UTC a Milano (opere minori e anche opere maggiori), inizialmente avevamo deciso di procedere solo con la pratica del singolo appartamento, perché quella del tetto sarebbe stata da presentare a nome del Condominio. Mi avevano detto che mi avrebbero autorizzato il permesso di costruire in sanatoria, ma che sarebbe partito automaticamente dal Comune l'accertamento per l'abuso condominiale, per cui o lo presentavo insieme, o lo avrebbero richiesto loro dopo.

Purtroppo, l'abuso condominiale esisteva, per cui l'acquirente ha deciso di posticipare il rogito solo dopo la sistemazione delle pratiche privata e condominiale... da qui la venditrice, pur di vendere, ha deciso di accollarsi la sanatoria condominiale...

Grazie della risposta. Il pericolo era proprio quello di dichiarare la sanabilità delle opere e poi avere ostacoli in quanto per la parte condominiale non è quindi possibile lasciarla in accollo all'aggiudicatario della vendita in sede di esecuzione forzata. Ho richiesto al giudice di valutare se il caso di ingiungere al condominio l'obbligo di sanare tali abusi, va da se che mettersi a norma alla regole non può a mio avviso essere oggetto di delibera condominiale che potrebbe anche avere un diniego (molto probabile per non accollarsi oneri). Semmai l'assemblea può deliberare per eseguire l'operazione al miglior costo, ma non decidere di non sanare l'abuso.

Esatto, non puoi mettere tali opere in carico all'aggiudicatario, proprio perché costui non potrebbe nemmeno firmare la pratica di sanatoria condominiale (a meno che il Condominio lo deleghi... ma anche in questo caso serve l'assemblea condominiale).

Sul momento l'assemblea potrà decidere o meno di sanare l'abuso, ma, nel momento in cui un giudice o il Comune verificherà l'abuso, c'è poco da decidere... o sana il Condominio o continua l'iter dell'accertamento comunale, con i relativi costi.

Il mio consiglio è di parlare all'amministratore, dicendogli chiaramente come stanno le cose: tu nella tua CTU non potrai che notificare al Giudice l'abuso condominiale in essere. Ora, non so se il giudice può ingiungere direttamente al Condominio o notificare l'abuso al Comune. Sta di fatto che qualcuno intimerà al Condominio di sanare l'abuso, volenti o nolenti... e magari l'attuale proprietario, tra i vari problemi che ha, potrebbe chiedere i danni al Condominio per l'impossibilità di vendere...

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