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Come esercitare il diritto di disdetta del locatore nel contratto 4+4?
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Come esercitare il diritto di disdetta del locatore nel contratto 4+4?

Il diritto di disdetta nel contratto di locazione 4+4

Avv. Rosario Dolce 

L'articolo 3 prevede la fattispecie della disdetta, per cui il locatore è in grado di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto (4+4) dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi dalla prima scadenza naturale.

Le condizioni d'esercizio sono disciplinate dalla stessa norma di legge (a cui si rimanda); in genere trattasi di tutti quei casi in cui il locatore necessita rientrare nel possesso materiale dell'immobile per "comprovate" esigenze proprie o dei relativi familiari più intimi (figli che intendono sposarsi, ad esempio).

In punto, si è soffermato il Tribunale di Livorno con la Sentenza nr 151 2014 - pubblicata in data 30 gennaio 2014 - con la quale ha affermato che l'esercizio del diritto di disdetta da parte del locatore, nel rispetto della tempistica prevista dalla norma di riferimento, deve ritenersi svincolato dall'effettiva prova delle relative esigenze personali.

E' valida la disdetta del proprietario se fatta per conto del nuovo acquirente.

Il caso. Un anziano signore affetto da problemi fisici aveva concesso in locazione il proprio immobile a terzi, preferendo andare a vivere presso la famiglia della propria figlia.

Sei mesi prima dalla scadenza naturale del contratto di locazione questi però ci ripensava ed esercitava "diritto di disdetta". Vi provvedeva mediante lettera raccomandata spedita ai sensi dell'art. 3, comma 1 dell'anzidetta legge 431/98, e cioè rispettando il termine di 6 mesi prima della scadenza previsto contrattualmente.

In seno alla predetta missiva l'attempato proprietario manifestava la mera volontà di adibire l'immobile ad uso personale:

  • sia perché non intendeva più vivere insieme alla famiglia della figlia;
  • sia perché l'accesso all'appartamento di cui trattasi sarebbe stato più agevole rispetto a quello occupato.

La Sentenza.

Tanto è stato ritenuto sufficiente dal Tribunale livonerse (sentenza 30 gennaio 2014) per legittimare, nella fattispecie, l'occorso esercizio della facoltà di denegato rinnovo contrattuale (che, viceversa, sarebbe stato automatico), sì da dichiarare cessato il contratto di locazione per cui fu causa e fissare la data di rilascio dell'immobile.

In effetti, secondo quanto stabilito dall'art. 3 della legge n. 431/1998 il locatore non deve fornire prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso (in punto, cfr. Cass. Civ., Sez. III, 18 luglio 2013, n. 17577).

La sentenza in commento offre spunto anche esaminare meglio la posizione del conduttore dell'immobile, che, in una simile fattispecie - mette conto rammentare -, non può assumersi come meramente passiva.

Ed invero, nell'ipotesi in cui questi dovesse accertare che il proprietario/locatore non abbia più adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego, entro i dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità, maturerà il diritto al ripristino del rapporto di locazione - tra l'altro - alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, il diritto al risarcimento del danno nella misura pari ad almeno il valore di 13 mensilità (cfr, art. 3 ultimo comma).

Conclusione. La legge che disciplina i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo pone delle limitazioni alle parti in ordine alla gestione del rapporto, bilanciate secondo reciproche esigenze.

Una di queste riguarda l'interruzione del rapporto al termine del primo quadriennio da parte del locatore, onde evitare il rinnovo automatico (4+4).

Solamente ragioni personali in capo allo stesso, espressamente riferite nella lettera di disdetta da recapitarsi sei mesi prima della scadenza naturale del contratto, ne giustificano l'esercizio.

Dall'altra parte, il conduttore, tuttavia, è legittimato ex lege a verificare se effettivamente l'immobile di cui trattasi sia stato destinato alle esigenze (solo) asseritamente espresse nella lettera di disdetta (entro n 12 mesi dalla presa in possesso), facendosi salvo in ciò il diritto a chiedere ex post la rifusione del danno subito, ovvero il ripristino del rapporto di locazione precedentemente intessuto, ove provi il contrario.

=> La disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

Scarica Tribunale di Livorno 30 gennaio 2014

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