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James3

Disdetta contratti 3+2 da parte del locatore

Salve a tutti stamattina girando per la rete e leggendo vari articoli di cui in basso vi riporto gli stralci di interesse e i relativi link, mi è venuto un dubbio relativo ai contratti di locazione a canone concordato e al rinnovo o alla disdetta dei medesimi.

 

Nel caso dei contratti 3+2 bisogna inviare la disdetta (o l'eventuale proposta di rinnovo) almeno 6 mesi prima della scadenza dei 2 anni di proroga (e quindi al quinto anno del periodo 3 + 2) oppure tale disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del primo triennio per poi vedere comunque il contratto prorogato per altri 2 anni dopo i quali l'inquilino dovrebbe andare via ?

 

legge 431/1998 art. 2 comma 5

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3,........

dal sito --link_rimosso--

 

4. Ha durata non inferiore ad anni 3, poi rinnovabili per un uguale periodo (3+3 oppure 4+4 oppure 5+5 e così via). Se viene disdettato alla prima scadenza per motivi particolari, il contratto cessa immediatamente (3+0). Se viene disdettato alla prima scadenza in assenza dei motivi particolari, viene sempre prorogato di anni 2 e prima del termine dei due anni va nuovamente disdettato (3+2+0). Se non viene disdettato alla prima scadenza e dunque si rinnova almeno una volta, quando poi viene disdettato, non c'è la proroga dei 2 anni (3+3+0).

che senso ha dare 2 disdette ?

ciao

 

sostanzialmente, si dice, che per tre anni, il contratto non può essere disdetto per nessun motivo, mentre durante il periodo di rinnovo automatico dei due anni è possibile interromperlo con il preavviso di mesi sei, qualora ricorrano i motivi previsti in tal caso.

In ogni caso, se c'è stata la proroga dei due anni del primo contratto, sei mesi prima della nuova scadenza, devi dare la disdetta perché non ci sia una nuova proroga automatica.

Non ci sono quindi due disdette da dare, ma la prima va motivata, pena nullità della stessa, mentre la seconda non abbisogna di alcuna giustificazione.

comunque ognuno interpreta a modo suo da quello che vedo.............

Non è che ognuno lo interpreta a suo modo, è solo quello dell'articolo che hai citato che non è molto chiaro.

I contratti citati hanno durata MINIMA di 3 anni rinnovabili per ulteriori 2 anni. Questo è quanto stabilito dalla legge. Alla prima scadenza il locatore può non rinnovare il contratto solo nei casi previsti dalla legge. Nel caso mandasse disdetta al termine del primo perido e non sussistano i requisiti richiesti il contratto viene prorogato per legge. E' quindi costretto ad aspettare la seconda scadenza per mandare ulteriore disdetta per evitare un'ulteriore proroga.

Poi fa su un casino dicendo che i contratti sono 3+3 o 4+4 etc e se il locatore manda disdetta alla fine del primo periodo (supponendo che sia un 3+3) allora si rinnova per ulteriori 2 anni (ma se la proroga era 3 perchè diventano 2?? lo sa solo lui). Insomma in poche righe ha fatto un bel po' di confusione. Poi parla di 3+2+0 e 3+3+0... va beh, li mi sa che ha mischiato la legge 431 col teorema di Pitagora

 

Sul fatto che nei contratti concordati si possa stabilire, come periodo di rinnovo, una durata anche superiore ai 2 anni si è discusso anche qui in un'altro messaggio.

Sul fatto che nei contratti concordati si possa stabilire, come periodo di rinnovo, una durata anche superiore ai 2 anni si è discusso anche qui in un'altro messaggio. é espressamente previsto (almeno quì a Padova) Proprio perchè per ogni anno in più di proroga puoi aumentare il canone del 5%. In fatti i miei contratti sono tutti 3 +5

Non è che ognuno lo interpreta a suo modo, è solo quello dell'articolo che hai citato che non è molto chiaro.

I contratti citati hanno durata MINIMA di 3 anni rinnovabili per ulteriori 2 anni. Questo è quanto stabilito dalla legge. Alla prima scadenza il locatore può non rinnovare il contratto solo nei casi previsti dalla legge. Nel caso mandasse disdetta al termine del primo perido e non sussistano i requisiti richiesti il contratto viene prorogato per legge. E' quindi costretto ad aspettare la seconda scadenza per mandare ulteriore disdetta per evitare un'ulteriore proroga.

Poi fa su un casino dicendo che i contratti sono 3+3 o 4+4 etc e se il locatore manda disdetta alla fine del primo periodo (supponendo che sia un 3+3) allora si rinnova per ulteriori 2 anni (ma se la proroga era 3 perchè diventano 2?? lo sa solo lui). Insomma in poche righe ha fatto un bel po' di confusione. Poi parla di 3+2+0 e 3+3+0... va beh, li mi sa che ha mischiato la legge 431 col teorema di Pitagora

 

Sul fatto che nei contratti concordati si possa stabilire, come periodo di rinnovo, una durata anche superiore ai 2 anni si è discusso anche qui in un'altro messaggio.

Va bene anche io sapevo come tutti voi che la disdetta per finita locazione e senza dover giustificare nulla (perché il contratto sta naturalmente scadendo ) la si poteva dare almeno 6 mesi prima della fine del biennio di proroga, poi leggendo quell'articolo sul sito --link_rimosso-- redatto per giunta da un avvocato (io non lo sono), mi sono lasciato fuorviare.

 

però se leggete bene la legge dice

legge 431/1998 art. 2 comma 5

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3,........

si parla di rinnovo alla prima scadenza e non di disdetta, infatti dice che ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo il contratto è prorogato di diritto per due anni, quasi come se volesse dire che anche qualora non vi fosse accordo tra locatore e conduttore per continuare il rapporto, il conduttore ha comunque un periodo di proroga biennale per organizzarsi e lasciare l'immobile.......

 

La mia domanda è :" Perché mai le parti dovrebbero concordare il rinnovo del contratto alla prima scadenza?

 

la legge fa invece chiaramente riferimento invece alla disdetta che si può dare alla prima scadenza per i motivi elencati nell'art. 3 comma 1 se continui a leggere dopo e cioè:

salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, , ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3

però poi giustamente come dici tu dice

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
se leggete bene la legge dice
legge 431/1998 art. 2 comma 5

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3,........

si parla di rinnovo alla prima scadenza e non di disdetta, infatti dice che ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo il contratto è prorogato di diritto per due anni, quasi come se volesse dire che anche qualora non vi fosse accordo tra locatore e conduttore per continuare il rapporto, il conduttore ha comunque un periodo di proroga biennale per organizzarsi e lasciare l'immobile.......

 

La mia domanda è :" Perché mai le parti dovrebbero concordare il rinnovo del contratto alla prima scadenza?

Mi era sfuggita la tua risposta, scusa.

Allora, la legge dice che "Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni". Quel "ove le parti non concordino sul rinnovo" significa che se a contratto nulla è inserito a proposito di un eventuale rinnovo oppure è stabilito un periodo inferiore ai due anni, ecco in quel caso per legge la durata del rinnovo è di due anni.

Ma se le parti si stabiliscono (quindi concordano) una durata del periodo di proroga uguale o superiore ai due anni, quella è a tutti gli effetti la durata della proroga. Perchè così è stata concordata dalle parti al momento della firma del contratto. Nel pieno rispetto delle leggi (che prevede una durata minima di due anni).

Tornando all'articolo linkato, se le parti concordato (inseriscono cioè a contratto una clausola) in cui la proroga è stabilita essere di anni tre (esempio un 3+3) e il locatore manda disdetta alla prima scadenza non avendone però il diritto, il contratto si rinnova automaticamente per il periodo concordato (inserito cioè a contratto) che era, appunto, di tre anni. Non si trasforma quindi da 3+3 a 3+2 a 3+2+0 o in qualsiasi altra formula matematica. Rimane solo e semplicemente quanto stabilito a contratto.

Sul fatto che nei contratti concordati si possa stabilire, come periodo di rinnovo, una durata anche superiore ai 2 anni si è discusso anche qui in un'altro messaggio.

é espressamente previsto (almeno quì a Padova) Proprio perchè per ogni anno in più di proroga puoi aumentare il canone del 5%. In fatti i miei contratti sono tutti 3 +5

Ricordavo anche io che dalle tue parti facevate durate più lunghe,

proprio per poter maggiorare l'importo del fitto,

 

ma,

 

non ricordavo si trattasse di un [8=3+5] sul quale avrei qualche dubbio di non aderenza alla 431/98.

 

Mi parrebbe più logico e più congruo, invece, un [8=6+2].

come avevi scritto nel lontano mese di aprile giorno 7 ore 17:26

--link_rimosso--

"(almeno a PADOVA ) FARE UN 4-5-6 + 2 e ti aumenta parecchio il canone"

Ricordavo anche io che dalle tue parti facevate durate più lunghe,

proprio per poter maggiorare l'importo del fitto,

 

ma,

 

non ricordavo si trattasse di un [8=3+5] sul quale avrei qualche dubbio di non aderenza alla 431/98.

 

Mi parrebbe più logico e più congruo, invece, un [8=6+2].

come avevi scritto nel lontano mese di aprile giorno 7 ore 17:26

[/i]"

Hai/ e avevo ragione.
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