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brennin

I tempi della disdetta nel contratto cointestato

Buongiorno,

 

Un anno fa ho stipulato da subentrante un contratto di affitto 3+2 regolarmente e formalmente cointestato.

Due mesi fa il mio coinquilino ha dato disdetta anticipata (i classici 6 mesi).

 

Essendo al momento io, coinquilino e locatore, in tre località diverse, non abbiamo ancora avuto l'opportunità di discutere della questione; anche se sarebbe molto semplice, in quanto non dovrei fare altro che cercare un nuovo coinquilino una volta che la casa sia libera del tutto.

Il punto è che, nel frattempo, a causa di motivi personali sto pensando di tornare nella mia città d'origine, dunque anch'io lascerei l'appartamento (anche se finora non l'ho detto a nessuno).

 

So che perché la disdetta sia ufficiale basta che sia fatta da una sola delle due parti.

La mia domanda è questa:

Se una lettera di disdetta è già stata mandata (due mesi fa dal coinquilino), devo farne un'altra oppure dato che anch'io ora voglio recedere basta una comunicazione orale?

In altre parole posso dare la mia disdetta ad agosto, "accodandomi" alla disdetta data due mesi fa dal coinquilino, oppure sono costretto a dare una mia disdetta ufficiale?

E se così fosse (punto importante per le mie tasche) sarei costretto a tempistiche diverse rispetto a quelle del mio coinquilino (con i sei mesi che per me partirebbero da agosto e non da giugno)?

 

Spero di non aver fatto troppa confusione in quanto scritto

Grazie in anticipo

Non so se la domanda è troppo banale, ma ho questo dubbio e avrei bisogno di un consiglio

Essendo un contratto di locazione cointestato, i diritti di godimento sono separati, come se aveste stipulato "due" contratti per lo stesso bene. In questo senso ciascun coinquilino può esercitare il diritto di recesso separatamente, come nel tuo caso.

 

Ne consegue che formalmente dovresti esercitare il tuo diritto di recesso facendo decorrere i sei mesi previsti a partire dalla data della tua lettera di recesso.

 

Ti consiglio però di contattare il locatore e parlarne con lui. Essendo un accordo negoziale, è sua facoltà concederti di accomunare il tuo recesso insieme a quello del coinquilino, ma sarebbe opportuno che ti facessi mandare una formale accettazione per iscritto.

Fatto salvo il patto contrario, una locazione cointestata per i co-conduttori è da intendersi con responsabilità in solido, ovvero il recesso anticipato comunicato da un singolo coinquilino sarà valido solo se accettato da locatore e rimannenti coinquilini. basta anche un solo coinquilino con parere contrario per respingere al mittente il recesso anticipato comunicato.

 

Brennin, nella tua situazione, parlerei direttamente e congiuntamente col proprietario e col tuo coinquilino comunicandogli di volerti accodare al recesso del tuo coinquilino.

Se sorgono problemi, visto che mi sembra che il tuo coinquilino non ti abbia comunicato il suo recesso anticipato, farai presente a lor signori che tu non ritieni valido il recesso del tuo coinquilino (non avendoti inviato formale comunicazione) e pertanto DISCONOSCI E RESPINGI IL SUO RECESSO ANTICIPATO.

 

a quel punto informerai verbalmente il proprietario ed il tuo coinquilino che è tua intenzione presentare il recesso anticipato della locazione e chiederai al tuo coinquilino se anche lui vuole unirsi al tuo recesso....

Se gli altri due hanno un minimo di sale in zucca, accadrà che il recesso anticipato del tuo coinquilino continuerà ad esser considerato valido e che tu stesso potrai unirti al suo recesso, così entrambi potrete lasciare l'appartamento alla stessa data.

Altrimenti secondo la situazione attuale... quando il tuo coinquilino se ne andrà prima di te a chi toccherà pagare per intero affitto ed oneri accessori ?!

Infatti è questo il problema dei contratti cointestati con responsabilità in solido: chi resta deve pagare per intero e non solo per la sua quota...

Il mio parere

Innanzitutto sarebbe bene prendere visione della clausola contrattuale che consente al/i conduttore/i di recedere dal contratto con le relative modalità.

 

Da quanto mi consta, generalmente, anche se il contratto è cointestato, il rapporto tra ogni singolo coinquilino e locatore è completamente autonomo rispetto all'analogo rapporto tra altro coinquilino e locatore.

Se Tizio ha comunicato recesso, questo è valido solo per tizio; Caio, l'altro inquilino, se vuole andare via anche lui, deve comunicare il recesso per conto proprio. (come ipotizzato da Bilbetto che ha usato il condizionale "dovresti").

 

In ogni caso, ripeto, sarebbe in caso di leggere la clausola contrattuale che stabilisce “se” e “come” recedere.

 

Brennin, nella tua situazione, parlerei direttamente e congiuntamente col proprietario e col tuo coinquilino comunicandogli di volerti accodare al recesso del tuo coinquilino.

Se sorgono problemi, visto che mi sembra che il tuo coinquilino non ti abbia comunicato il suo recesso anticipato, farai presente a lor signori che tu non ritieni valido il recesso del tuo coinquilino (non avendoti inviato formale comunicazione) e pertanto DISCONOSCI E RESPINGI IL SUO RECESSO ANTICIPATO.

No no, il coinquilino mi ha avvisato del recesso anticipato, sono passati due mesi ma in sostanza in questo periodo di tempo è cambiata la mia situazione, per cui mentre prima pensavo di rimanere anche cercando un nuovo coinquilino, adesso penso di andarmene

Il mio parere

Innanzitutto sarebbe bene prendere visione della clausola contrattuale che consente al/i conduttore/i di recedere dal contratto con le relative modalità.

 

Da quanto mi consta, generalmente, anche se il contratto è cointestato, il rapporto tra ogni singolo coinquilino e locatore è completamente autonomo rispetto all'analogo rapporto tra altro coinquilino e locatore.

Se Tizio ha comunicato recesso, questo è valido solo per tizio; Caio, l'altro inquilino, se vuole andare via anche lui, deve comunicare il recesso per conto proprio. (come ipotizzato da Bilbetto che ha usato il condizionale "dovresti").

 

In ogni caso, ripeto, sarebbe in caso di leggere la clausola contrattuale che stabilisce “se” e “come” recedere.

Mi sembra una contraddizione in termini. In realtà se Tizio ha comunicato recesso non è valido solo per lui, perché influisce anche sull'altro coinquilino e poi dopo sei mesi si dovrà comunque firmare un contratto nuovo.

La clausola sul contratto è scarna e non specifica nulla, però proprio per questo mi chiedevo se era possibile "accodarmi" alla prima disdetta.

Essendo un contratto di locazione cointestato, i diritti di godimento sono separati, come se aveste stipulato "due" contratti per lo stesso bene. In questo senso ciascun coinquilino può esercitare il diritto di recesso separatamente, come nel tuo caso.

Da quanto mi consta, generalmente, anche se il contratto è cointestato, il rapporto tra ogni singolo coinquilino e locatore è completamente autonomo rispetto all'analogo rapporto tra altro coinquilino e locatore.

Medesimo quesito per entrambi.

Alla prima mensilità che brennin rimarrà solo nell'appartamento, secondo voi quanto dovrà pagare di affitto al suo locatore ?

L'intera mensilità o solo mezza mensilità ?

Secondo le norme che regolano le rendite fondiarie, quindi anche secondo AdE, il locatore dovrà dichiarare l'intera mensilità, salvo che il contratto non si sia risolto anticipatamente... attenzione il contrattoe non la variazione di una singola posizione di un coinquilino all'interno del contratto che continurerà a rimaner valido.

Infatti, i subentri in singole posizioni servono e sono funzionali proprio a risolvere i problemi che si innescherebbero con le esigenze di singoli inquilini che altrimenti non riuscirebbero a liberarsi del contratto di locazione in corso di validità a causa delle complicanze economiche che insorgono in capo agli altri coinquilini ed al locatore stesso.

 

Ripeto: un contratto cointestato è da intendersi con responsabilità in solido fra i coinquilini, salvo esplicita previsione contrattuale che specifichi il contrario.

No no, il coinquilino mi ha avvisato del recesso anticipato, sono passati due mesi ma in sostanza in questo periodo di tempo è cambiata la mia situazione, per cui mentre prima pensavo di rimanere anche cercando un nuovo coinquilino, adesso penso di andarmene

Ed allora accodati alla disdetta del tuo coinquillino informando locatore e coinquillino, con conferma a seguire tramite raccomandata.

Sarebbe la più semplice e la miglior soluzione per tutti e tre.

Ciò che albano afferma sulla responsabilità in solido è palese, io mi riferisco al recesso che rimane separato. Diverso sarebbe se il contratto fosse intestato ad uno solo degli inquilini. A quel punto il recesso di questi si deve necessariamente intendere come un recesso dell'intero contratto.

 

Ad ogni modo è indispensabile leggere attentamente le clausole del contratto.

Il recesso può rimanere separato e valido solo con il consenso di tutte le parti contraenti.

Resterà sempre da chiarire chi e come onorerà l'intero affitto mensile.

 

Certamente è indispensabile conoscere con precisione tutte le clausole contrattuali per comprendere la sussistenza della responsabilità in solido o meno, e se vi siano previste altre esclusioni od inclusioni.

Qualche parolina in più o in meno possono determinare una notevole differenza.

Se è l’insieme dei coinquilini a comporre la figura del CONDUTTORE, vuol dire che il recesso dal contratto, art. 5, comma 1, legge n°431/1998 può essere dato solo da tutti e due i conduttori cointestatari del contratto e il recesso dell’uno vale anche per l’altro (solo il contratto transitorio art. 5, comma 2, legge n°431/1998, per intenderci quello per studenti universitari, prevede la facoltà di recesso per il singolo conduttore): in altri termini potete (alla stessa data) recedere in solido tutti insieme (non può farlo solo un conduttore) oppure siete legati in solido fino a che non trovate un accordo consensuale per la modifica contrattuale (cessione a terzi o tra di voi).

 

Inoltre nessuno dei cointestatari, singolarmente può decidere relativamente alla cessione del contratto. Se non è stata registrata, a fini civilistici, una scrittura privata nella quale tutte le parti in causa (non mi riferisco solo a te e al tuo collega , ma anche al locatore) approvano il recesso parziale di un co-conduttore, e lo liberano dagli obblighi contrattuali, tale cessione non è valida.

 

Se ciò non avviene, vale a dire se uno dei due se ne va (chiudo un occhio sui gravi motivi richiesti dal recesso e sul mancato preavviso dovuto nei termini pattuiti), il conduttore che rimane può rivalersi su di lui, nelle sedi opportune, per inadempienza contrattuale: in pratica si trova, suo malgrado, a subire un danno dovuto al fatto di dover farsi carico interamente del canone di locazione, il che, tra l’altro, può integrare gli estremi del grave motivo (situazione oggettiva sopravvenuta da te non conosciuta al momento della stipula del contratto) legittimante il recesso dal contratto da parte tua.

 

Ti auguro ovviamente di trovare una soluzione condivisa con il proprietario, ma qualora ciò non avvenisse, le possibili soluzioni possono essere le seguenti:

 

a) tu continui a pagare l’intero canone fino a quando non trovi un valido subentrante;

 

b) il proprietario rinuncia temporaneamente ad una quota del canone;

 

c) ve ne andate entrambi.

 

se sbaglio mi aiutano i miei colleghi

Se è l’insieme dei coinquilini a comporre la figura del CONDUTTORE

Effettivamente questa cosa nel contratto è poco chiara, perché il contratto fa riferimento a due conduttori separatamente, ma le clausole si applicano come se fosse una sola persona.

Grazie mille per tutte le risposte, credo che effettivamente la soluzione più facile sia quella di dare disdetta anch'io.

Seguendo i vostri suggerimenti, lo farò con raccomandata con ricevuta di ritorno, come disdetta ufficiale, dovrò pagare due mesi in più per intero ma almeno mi levo al più presto e per certo da questa situazione.

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