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Il conduttore trascura l'immobile? La risoluzione del contratto non è automatica
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Il conduttore trascura l'immobile? La risoluzione del contratto non è automatica

Quando l'immobile viene trascurato è possibile la risoluzione del contratto?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nell'ambito di un contratto di locazione, afferma l'art. 1587 c.c., il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e corrispondere al locatore il corrispettivo nei termini convenuti.

Si tratta delle obbligazioni principali del conduttore che spiegano la loro efficacia tanto nei contratti di locazione ad uso abitativo, tanto per quegli accordi finalizzati ad un uso differente (così dette locazioni commerciali).

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L'inosservanza di questi obblighi può portare alla risoluzione del contratto con conseguente sfratto. La valutazione della gravità dell'inadempimento, però, è fondamentale per addivenire a questa soluzione, soprattutto nelle locazioni commerciali.

Tanto ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17066, depositata in cancelleria il 28 luglio 2014; la pronuncia merita attenzione in quanto chiarisce che determinate trascuratezze del conduttore, che si traducono in inadempimenti, laddove non esistano automatismi (leggasi risoluzioni di diritto) debbono essere valutate dal giudice al fine di poter giungere ad una sentenza di risoluzione contrattuale, anche se tali inadempimenti riguardano l'obbligazione principale.

Detto fuor dal legalese: nel caso di locazioni abitative il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza rappresenta motivo grave di risoluzione (art. 5 l. n. 392/78), mentre non è così nelle locazioni commerciali sicché spetta al giudice valutarne la gravità al fine di stabilire se il locatore ha diritto alla risoluzione o ad un semplice risarcimento.

Lo stesso dicasi, e qui la valutazione dev'essere fatta per tutte le tipologie di locazioni per l'obbligo di mantenere la cosa nello stato necessario a garantirne l'uso.

Insomma il reiterato inadempimento dell'obbligo di effettuare gli interventi di piccola manutenzione, che legge sono posti a carico del conduttore (cfr. artt. 1576 e 1609 c.c.), non vuol dire di per sé violazione dell'obbligazione principale di mantenere la cosa nello stato necessario all'uso e quindi garanzia automatica che da questo inadempimento discenda la risoluzione del contratto.

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In tal senso, nella sentenza n. 17066, la Corte di Cassazione ha specificato che “nel rapporto di locazione, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non integrano la violazione dell'obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del padre di famiglia, prevista dall'art. 1587 n. 1 c.c. come la prima delle obbligazioni principali a carico del conduttore, se non comportano una alterazione delle caratteristiche dell'immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo ma di un uso improprio di esso tali da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato preso in locazione” (Cass. 28 luglio 2014 n. 17066).

In questo contesto, specificano gli ermellini, “il semplice verificarsi di un inadempimento riconducibile ad una delle due obbligazioni primarie del conduttore esima il giudice dal valutare se tale inadempimento sia o meno di scarsa importanza ovvero se sia di rilevanza tale da alterare irrimediabilmente l'equilibrio contrattuale in misura idonea a giustificare il ricorso al rimedio radicale della risoluzione” (Cass. 28 luglio 2014 n. 17066)..

Tale valutazione dev'essere eseguita dal giudice di merito adito ed è insindacabile in Cassazione se adeguatamente motivata.

=> È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?

Scarica Cass. 28 luglio 2014 n. 17066

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