Spese tinteggiatura pareti al momento della risoluzione del contratto di locazione

[elenoerli]

Buongiorno,

sono proprietaria di un appartamento dato in locazione ad una coppia da circa un anno.

Un mese fa l'inquilino mi ha inviato una raccomandata per rescindere il contratto con un solo mese di preavviso (da contratto ne erano stati concordati 3).

La decisione di rescindere anticipatamente il contratto nasce da fatto che l'inquilino ritiene l'immobile insalubre a causa di formazione di muffa in diversi punti delle pareti dalla camera sostenendo poi che le stesse sono interessate da fenomeni di infiltrazione d'acqua.

Preciso che l'appartamento fa parte di un contesto di corte ristrutturato circa 10 anni fa, quindi non è un immobile di nuova costruzione.

Ho deciso di accettare la richiesta dell'inquilino rinunciando al preavviso anche su consiglio dell'agenzia immobiliare che mi ha seguito per la gestione dell'affitto.

Io ho chiesto che l'appartamento mi venga restituito così come era stato consegnato, ovvero imbiancato ma ora l'inquilino si rifiuta di tinteggiare le pareti sostenendo che la formazione della muffa non è stata causata da lui ma bensì da difetti strutturali dell'immobile.

La mia richiesta è lecita oppure no?

 

grazie e buona giornata,

Elena

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

non ho ben compreso se l'inquilino ha svolte delle opere sui muri per individuare la muffa, oppure se la muffa è comparsa da sola.

Nel primo caso avrà ragione lei a chiedere che sia restituito il bene così com'era, di solito nei contratti vi sono clausole specifiche per quanto riguarda lo stato dei luoghi. Nel secondo caso invece la richiesta non sarà accettabile, perchè se vi sono infiltrazioni e la muffa è comparsa da sola non vi è nessuna responsabilità in capo al conduttore.

 

Cordiali saluti.

[Tullio01]

@ https://www.condominioweb.com/riconsegnare-lappartamento-con-le-pareti-pitturate.11729

[elenoerli]

Qui di seguito l'estratto del contratto stipulato:

Il locatore viene espressamente esonerato da ogni lavoro di piccola riparazione, ripulitura e tinteggiatura della porzione locata, per pattuizione espressa e dato l'ottimo stato in cui l'immobile viene consegnato; in particolare il Conduttore dichiara di ricevere l'appartamento ottimamente imbiancato da manodopera specializzata e si impegna a restituirlo, a fine contratto, nella stessa medesima condizione, imbiancato da manodopera specializzata.

 

grazie ancora.

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

non si comprende ancora se il conduttore ha lui stesso operato sulle pareti per trovare la muffa o se essa è comparsa autonomamente.

 

Cordiali saluti.

[elenoerli]

La muffa è comparsa autonomamente.

Parlando con un imbianchino, mi ha spiegato che di solito la muffa nelle case ristrutturate è dovuta al fatto che i locali non vengono arieggiati regolarmente.

Sostanzialmente queste case erano state costruite con materiali "inadatti" agli stili di vita odierni, ovvero anni fa gli infissi non erano così performanti come quelli di oggi, la casa non veniva riscaldata come oggi, ecc.

Ovviamente io non so dire come abbia usato il riscaldamento o come e quanto abbia arieggiato i locali l'inquilino.

[nando1]

Perche si e formata la muffa,prima dell' ultima tinteggiatura c' era gia muffa?

Giusto per capire se i locali vengono adeguatamenti areati

Nando

[elenoerli]

in passato ci sono stati problemi di muffa (anche quando ci vivevo io)

l'ultima tinteggiatura è stata fatta circa 3 anni fa e fino allo scorso anno, quando sono entrati gli ultimi inquilini, non ci sono stati problemi di muffa

[dotto]

Mi sembra utile condividere i contenuti di alcune sentenze:

 

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione la clausola, con la quale il conduttore si impegna a ripristinare lo stato locativo dell'immobile nelle condizioni in cui l'ha ricevuto, è nulla ai sensi dall'art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentitogli dalla legge, di non sopportare l'onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.

Sez. III, sent. n. 8819 del 09-10-1996, Marcolini c. Santolillo (rv 500006).

 

In materia di locazione di immobili urbani, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1576 e 1609 cod. civ., soltanto le riparazioni di piccola manutenzione, dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, devono essere eseguite, durante il rapporto, dal conduttore a sue spese; consegue che questi risponde, al termine della locazione, per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo dell'immobile al momento del rilascio conseguente ad un uso in conformità del contratto.

Sez. III, sent. n. 6408 del 28-11-1988, D'Erasmo c. De Pasquale (rv 460737).

 

La norma dettata dagli artt. 1576, comma primo, e 1609 cod. civ., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.

Sez. III, sent. n. 880 del 08-02-1990, Faraone c. Russo (rv 465199).

 

In tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della stessa legge, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Sez. III, sent. n. 11703 del 05-08-2002, Dal Corso c. Pellegrini (rv 556648).

 

In tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 cod. civ., né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del secondo comma dell'art. 1577 cod. civ., ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l'art. 1592 cod. civ. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata.

Sez. III, sent. n. 7260 del 04-08-1994, Favre c. Romanelli (rv 487656).

 

Saluti

[nando1]

Perche si e formata la muffa,prima dell' ultima tinteggiatura c' era gia muffa?

Giusto per capire se i locali vengono adeguatamenti areati

Nando

Quindi il difetto c era ed era conosciuto.Mi sembra giusto rescindere il contratto

Nando

[Nicolas Fiasconaro]

La muffa è comparsa autonomamente.

in passato ci sono stati problemi di muffa (anche quando ci vivevo io)

l'ultima tinteggiatura è stata fatta circa 3 anni fa e fino allo scorso anno, quando sono entrati gli ultimi inquilini, non ci sono stati problemi di muffa

Salve,

a meno che non si dimostri in maniera incontrovertibile che la responsabilità sia da addebitare al conduttore, egli non dovrà tinteggiare nulla.

Secondo me sarebbe utile più che coprire la muffa, cercare di capire come risolvere strutturalmente il problema.

Se infatti la muffa era conosciuta ed è stata coperta in vista di affittare l'immobile, potrebbe esserci anche l'ipotesi di vizi occulti della cosa che legittimità il conduttore alla rescissione del contratto più la possibilità di quest'ultimo di richiedere un risarcimento danni.

 

Cordiali saluti.

[prologo arcangelo]

Gent.ma sig.ra Elena, dato che nel contratto avete pattuito che l'appartamento sarebbe stato riconsegnato nello stesso stato in cui era stato consegnato al conduttore, e viene precisato imbiancato, a prescindere dal discorso muffa il conduttore ha l'obbligo di restituirlo tale