Il quesito. Un privato intende affittare per brevi periodi un appartamento a turisti tramite il portale online "AirBnB", che offre servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione. L'attività di affittacamere verrà svolta dall'istante come persona fisica, quindi è applicabile la cedolare secca.
Infatti, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, i redditi derivanti da contratti di locazione breve (fino a 30 giorni) da persone private possono essere assoggettati, per opzione, all'imposta sostitutiva del 21% di cui al regime della " cedolare secca ". I portali di intermediazione effettueranno la ritenuta d'acconto nella misura del 21%, che verseranno all'Agenzia delle Entrate.
Contrasto con la normativa locale. Nel caso di specie, tuttavia, la Legge Provinciale n. 12/1995 prevede che l'esercizio di affittacamere "privato" (quindi, senza apertura di specifica posizione IVA), così come previsto dal citato art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all'anno per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un'attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa.
Pertanto, in base alla Legge Provinciale, l'avvalersi dei servizi di "AirBnB" comporterebbe che l'attività sarebbe da inquadrare come commerciale, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap) e il numero di partita IVA, e di iscriversi alla Camera di commercio e dall'INPS.
Il contribuente ritiene che la norma statale debba prevalere su quella provinciale e che, pertanto, i redditi derivanti dalle locazioni in questione possano essere assoggettati all'imposta sostitutiva, ex regime "cedolare secca", e di non essere, di conseguenza, tenuto a dichiararli come redditi d'impresa, anche in presenza di più di quattro contratti di locazione all'anno.
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La soluzione dell'Agenzia delle Entrate, risposta n. 373 del 10 settembre 2019. L'agenzia delle Entrate ha accolto la tesi del contribuente. Un privato che intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, tramite il portale online "AirBnB", può fruire dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 21%.
Diversamente, se in sede di accertamento emerga l'esistenza di un'attività commerciale, gli introiti dovranno essere dichiarati come redditi d'impresa.
Cedolare secca e locazioni brevi. Il citato art. 4 D.L. n. 50 del 2017ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi.
Tali locazioni, come specificato, al comma 1, riguardano i contratti non superiori a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono servizi di fornitura biancheria e pulizia dei locali, direttamente, tramite intermediari o gestori di portali telematici, purché non rientrino nell'attività d'impresa.
Il comma 2 di tale articolo, poi, stabilisce che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano le disposizioni dell'art. 3 del D.lgs. n. 23/2011, con l'aliquota del 21% in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Le circolari precedenti. Già con provvedimento del 12 luglio 2017 e con circolare n. 24/2017 l'Agenzia delle Entrate ha fornito le modalità applicative della disciplina e alcuni chiarimenti operativi.
In particolare, è consentita la gestione degli affitti tramite portali presenti sul web, con la precisazione che la disciplina delle locazioni "si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare".
Se sussiste un minimo di organizzazione (ad esempio, se oltre all'abitazione sono forniti servizi aggiunti come colazione, pasti, ecc.), la disciplina delle locazioni brevi non può trovare applicazione.
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Cedolare secca se non c'è attività d'impresa. Ciò premesso - e considerato che non è stato ancora adottato il regolamento previsto dal comma 3-bis del citato art. 4, che dovrà definire i criteri in base ai quali la locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale - l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto nel caso di specie inesistenti i requisiti per la sussistenza di un'attività d'impresa.
Dalla documentazione fornita dall'istante emerge che l'attività di locazione che intende offrire non rientra nell'esercizio di impresa; quindi, il contribuente può fruire dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 21 per cento.
Il principio. Un privato che intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, tramite il portale online "AirBnB", può fruire dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 21 per cento.
Diversamente, se in sede di accertamento emerga l'esistenza di un'attività commerciale, gli introiti dovranno essere dichiarati come redditi d'impresa.
