La cinghia della tapparella è quella parte del meccanismo di funzionamento della serranda che ne consente l'innalzamento o l'abbassamento.
La cinghia può essere utilizzata mediante apposita manovella ed essere incassata nel muro, oppure essere a vista ed utilizzata direttamente.
Sebbene sia destinata per caratteristiche, alla lunga durata, può accadere, per il trascorrere del tempo ovvero per altre ragioni, che sia necessaria la sua sostituzione.
In caso di sostituzione della cinghia della tapparella in un'abitazione concessa in locazione, a chi spetta il costo dell'intervento? Al locatore ovvero al conduttore?
Sostituzione tapparelle, paga il proprietario o il conduttore
Il responso al quesito rientra nell'alveo di quei tanti interrogativi sulle spese nei contratti di locazione che sovente si pongono nella normale esecuzione del contratto: chi paga che cosa tra locatore e conduttore.
Per rispondere al quesito non si può non partire dalla esposizione degli obblighi di locatore e conduttore in relazione alla manutenzione della cosa concessa in locazione.
Spese di manutenzione, obblighi del locatore e del conduttore e cinghia della tapparella
La regola generale nella ripartizione degli oneri per la manutenzione del bene concesso in locazione la si ricava leggendo quanto disposto dagli artt. 1575, primo comma, c.c. e 1609, primo comma, c.c.
Tali norme specificano che:
a) sul locatore grava l'obbligo - esistente nel corso di tutta la durata della locazione - di eseguire ogni manutenzione necessaria a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto;
b) sul conduttore, invece, gravano gli interventi di piccola manutenzione, ossia quelli dipendenti da deterioramenti dovuti all'uso.
L'art. 1609 c.c. specifica altresì alcuni aspetti di fondamentale importanza, ossia che:
- non sono annoverabili tra gli interventi di piccola manutenzione quelli derivanti da vetustà o da caso fortuito;
- le piccole manutenzioni, in mancanza di patto (cioè di accordo inserito nel contratto, ovvero anche successivo), sono determinate dagli usi locali.
Piccola manutenzione, qualche esempio
Dato questo quadro di carattere generale, è evidente, almeno nell'intendimento di chi scrive, che non sempre è semplice comprendere quale debba essere considerato intervento di piccola manutenzione e quale invece, intervento di spettanza del locatore.
Al riguardo la giurisprudenza ha affermato che «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano[...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).
Valutare non è cosa semplice, dunque, ma i parametri che deve utilizzare il giudice sono i medesimi cui noi possiamo fare riferimento per stilare una breve elencazione di interventi che comunemente possono essere considerati di piccola manutenzione. Eccoli qui:
- pulizia e manutenzione ordinaria caldaia;
- pulizia e manutenzione ordinaria impianto di condizionamento dell'aria
- sostituzione lampadine;
- piccole riparazioni di elettrodomestici (es. cinghia lavatrice rotta per l'uso);
- piccole pitturazioni;
- piccoli interventi idraulici sui sanitari e utensili di bagno e cucina (es. rubinetteria da sistemare, ecc.);
- piccoli interventi fabbrili e di falegnameria sugli infissi (es. rottura maniglie in conseguenza dell'uso).
Quanto agli interventi che non devono essere considerati di piccola manutenzione, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che «in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459)» (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353).
Cinghia della tapparella tra vetustà e piccola manutenzione
In linea generale la sostituzione della cinghia della tapparella rientra senza dubbio nell'ambito degli interventi di piccola manutenzione come tali a carico del conduttore.
È l'uso che causa il logorio dell'elemento e conseguentemente spetta a chi la usa, proprio in ragione del causato logoramento, sostituirla.
Esistono, poi, dei casi particolari casi rispetto ai quali anche se l'intervento può sembrare di piccola manutenzione, tale non può essere considerato.
Si pensi alla casa che è rimasta disabitata per parecchio tempo, ovvero al conduttore che è entrato in possesso di un appartamento dopo che un'altra persona lo abitato per molti anni.
Pochi giorni dopo il suo uso, una cinghia di una tapparella si rompe e così necessità d'essere sostituita.
Nel primo caso la rottura potrebbe essere causata da una cristallizzazione della cinghia, mentre nel secondo caso l'usura dovrebbe essere considerata vetustà perché derivante dall'uso del precedente conduttore.
Ecco, allora, che in questi casi la spesa per la sostituzione della cinghia della tapparella dovrebbe essere sostenuta dal locatore, in quanto al conduttore attuale certamente non potrebbe essere imputato un guasto non derivante dalla sua condotta.
Il condizionale è d'obbligo, perché è sempre necessaria una verifica concreta in quanto il conduttore potrebbe comunque per negligenza avere, come si suol dire, dato il colpo di grazia, ossia accelerato il processo anche di non poco tempo.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
