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Condominio minimo. Sono rimborsabili solo le spese di manutenzione urgente delle parti comuni
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Condominio minimo. Sono rimborsabili solo le spese di manutenzione urgente delle parti comuni

Spese anticipate dal singolo condominio sono rimborsabili solo se urgenti

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. In un piccolo condominio composto da due abitazioni, una a pian terreno e una al primo piano, il condomino del piano terra eseguiva a proprie spese - e anticipando la quota dell'altro condomino - dei lavori di manutenzione e riparazione urgenti del cortile e di un viale d'accesso comuni a entrambi gli appartamenti.

Il condomino che ha sostenuto le spese di manutenzione si rivolgeva al Tribunale chiedendo il pagamento di una somma «a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali subiti a seguito del mancato pagamento di quota dovuta sulla somma a pagarsi anticipata dagli istanti». Il Tribunale rigettava la domanda con sentenza confermata anche dalla Corte d'Appello.

Secondo i giudici, infatti, non sussisteva il carattere urgente della spese anticipate e dunque, ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile, l'attore non aveva diritto al rimborso.

Il condomino del piano terreno propone ricorso in Cassazione lamentando la violazione degli articoli 1110 (Rimborso delle spese) e 1134 del codice civile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso.

=> Condominio minimo: per i lavori sulle parti comuni serve l'unanimità

Spese anticipate dal singolo sono rimborsabili solo se urgenti. La Suprema Corte ricorda che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile (testo previgente alla modifica operata con la Legge di riforma del condominio n. 220 del 2012).

=> Condominio minimo e doppia maggioranza per le delibere

Il carattere dell'urgenza.Ai fini dell'applicabilità dell'articolo 1134 del codice civile va dunque considerata "urgente" non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cassazione civile, sezione 6-2, 8 giugno 2017, n. 14326).

Quando la spesa può dirsi urgente? Sul punto, nel corso degli anni, s'è sviluppato un filone interpretativo secondo il quale:

  • ai fini dell'applicabilità dell'articolo 1134 del codice civile, va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione civile 26 marzo 2001, n. 4364);
  • è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione civile 12 settembre 1980, n. 5256);
  • per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cassazione civile 4 agosto 1997, n. 7181).

Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (articolo 1110 del codice civile).

Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente.

Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli articoli 1139 e 1105 del codice civile (Cassazione civile, Sezione 2, 16 aprile 2018, n. 9280; Cassazione civile, Sezione 2, 12 ottobre 2011, n. 21015; Cassazione civile, Sezioni Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046).

Condominio c.d. "minimo". Rimborso delle spese anticipate e principio della «trascuranza».

Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare ai controricorrenti

Il principio di diritto applicato dalla Corte di Cassazione, Sezione 6, ordinanza n. 620/2019 depositata il 14 gennaio 2019: "anche per il caso del condominio c.d. minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all'altro condomino ai sensi dell'articolo 1110 del codice civile, deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell'urgenza ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile".

=> Condominio minimo: per i lavori sulle parti comuni serve l'unanimità

Scarica Corte di Cassazione del 14 gennaio 2019, n. 620

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