Buongiorno amici di Condominioweb! Ecco la mia domanda: «nella casa in cui vivo in affitto ormai da un paio di anni, da qualche mese la tapparella del salone faceva uno strano rumore quando la arrotolavo e quando la richiudevo.
Ad un certo punto siccome mi pareva di fare più difficoltà a scenderla e salirla al di là di un certo livello, circa la metà, mi fermavo lì. Un paio di giorni fa la tapparella ha fatto crash! Si proprio nel secondo che si è letteralmente spezzata in un punto. Fortuna che non è uscita dalle guide!
Ad ogni buon conto: il tapparellista dice che è necessario sostituirla, che essendo di plastica si era cristallizzata. Il proprietario dice che lo dovevo avvisare per tempo e quindi che devo partecipare al 50% della spesa.
Allora mi chiedo: ma se la cosa era vecchia, perché devo partecipare alla spesa? La tapparella, dice il tecnico, quando si riduce così va sempre sostituita, al di là del fatto che si rompa o meno».
La questione della ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore è sovente foriera di tensioni e litigi tra le parti.
Il proprietario vuole massimizzare il profitto e sovente ritiene che ogni spesa che occorre sostenere nel corso del contratto spetti al conduttore. Si preoccupa solamente in caso di gravi rotture, insomma di danni che possano mettere a repentaglio lo stato dell'abitazione.
Il conduttore, invece, pretende che la casa sia manutenuta in conformità all'uso stabilito a spese del proprietario. Forse si riconosce debitore per la sostituzione delle lampadine, ma per ogni cosa più impegnativa cerca di coinvolgere il proprietario.
Le leggi che si occupano di disciplinare le locazioni - ad uso abitativo (legge n. 392/78 e legge n. 431/98) e non abitativo (legge n. 392/1978) - non specificano chiaramente chi debba pagare che cosa in relazione alle spese di manutenzione, tra le quali va annoverata quella per la sostituzione della tapparella.
Di conseguenza alla domanda: chi paga per la sostituzione della tapparella, bisogna rispondere guardando al codice civile e nello specifico alle norme che riguardano il contratto di locazione.
La regola generale è ricavabile da combinato disposto degli artt. 1575, primo comma, c.c. e 1609, primo comma, c.c. a mente dei quali:
a) sul locatore grava l'obbligo - per tutta la durata della locazione - di eseguire tutte le manutenzioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto;
b) sul conduttore, invece, gravano gli interventi di piccola manutenzione, ossia quelli dipendenti da deterioramenti dovuti all'uso.
L'art. 1609 c.c. specifica altresì che non sono da considerarsi tali (cioè di piccola manutenzione) quegli interventi dipendenti da vetustà e/o caso fortuito.
Qualche esempio di intervento di piccola manutenzione:
a) sostituzione lampadine;
b) piccole riparazioni di elettrodomestici (es. cinghia lavatrice rotta per l'uso);
c) pulizia e manutenzione ordinaria caldaia;
d) piccoli interventi fabbrili e di falegnameria sugli infissi (es. rottura maniglie in conseguenza dell'uso);
e) piccoli interventi idraulici sui sanitari e utensili di bagno e cucina (es. rubinetteria da sistemare, ecc.).
Gli interventi sulle tapparelle possono certamente rientrare nel novero di quelli appena elencati, ma la causa della rottura della tapparella nel caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, sembra dovere necessariamente portare a concludere per la imputazione della spesa - in toto, salvo diverso accordo tra le parti - in capo al proprietario.
Ciò perché la rottura della tapparella è stata causata dalla sua età, ossia da vetustà e non dall'uso.
- Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
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