A chi spetta pagare le spese per la manutenzione e la riparazione della caldaia?
Risponderemo al quesito guardando alle due ipotesi che sono possibili:
a) caldaia di un impianto di riscaldamento autonomo a servizio di un'unità immobiliare data in locazione;
b) caldaia di impianto di riscaldamento centralizzato a servizio dell'intero edificio nel caso di un'unità immobiliare data in locazione.
Caldaia a servizio delle singole unità immobiliari
La normativa di riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 74 del 2013. In questo decreto si fa riferimento primariamente al controllo degli impianti e successivamente alla loro eventuale manutenzione.
In effetti il controllo del regolare funzionamento serve proprio a valutare l'esigenza di interventi manutentivi.
Le norme appena citate, è bene tenerlo a mente, non indicano la periodicità del controllo, ma rimandano per la sua individuazione alle istruzioni dell'impianto.
In tal senso, l'art. 7, primo comma, del d.p.r. n. 74 del 2013, recita:
Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell'impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche per l'uso e la manutenzione rese disponibili dall'impresa installatrice dell'impianto ai sensi della normativa vigente.
In assenza di tali indicazioni, specifica il successivo secondo comma, la periodicità è stabilita in base alle istruzioni del fabbricante relative al modello di caldaia in uso.
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Il libretto della caldaia, è la stessa normativa in esame a imporlo, dev'essere consegnato al momento del trasferimento, a qualunque titolo, dell'unità immobiliare all'avente causa, ivi compresa la locazione.
Deve pertanto ritenersi che le spese conseguenti alle operazioni di controllo siano a carico del conduttore dell'unità immobiliare. Quanto alla eventuale manutenzione, dipende dalla tipologia e ragione dell'intervento.
Ad esempio, la pulizia dai fumi è sicuramente operazione la cui spesa dev'essere posta in capo al conduttore in quanto causato dall'uso della caldaia. La sostituzione di parti d'impianto che si renda necessaria in conseguenza dell'uso, allo stesso modo grava sul conduttore. Del pari a carico dell'inquilino è da ritenersi il controllo dell'efficienza energetica.
Le spese per manutenzione straordinaria ed in generale le spese conseguenti ad interventi resi necessari dal un caso fortuito (es. scheda elettronica danneggiata in seguito ad un temporale) o causati dalla vetustà devono essere considerate in capo al proprietario.
La ripartizione ordinarietà/straordinarietà vale anche in relazione alle unità immobiliari concesse in usufrutto.
Caldaia a servizio dell'intero condominio
Non molto differente la situazione per quanto concerne le caldaie facenti parte di impianti posti a servizio dell'intero condominio.
Le norme riguardanti controlli ed eventuali manutenzioni contenute nel d.p.r. n. 74 del 2013 trovano applicazione anche con riferimento agli impianti di riscaldamento centralizzati.
Rispetto ad essi è utile specificare alcuni aspetti prettamente riguardanti la ripartizione delle spese.
Innanzitutto le spese per gli interventi di controllo e manutenzione ordinaria devono essere sostenute dai condòmini che utilizzano l'impianto, esclusi, pertanto, quelli che se ne sono distaccati.
Questi ultimi partecipano alle sole spese di manutenzione straordinaria, nonché conservazione e messa a norma (art. 1118 c.c.).
Trattandosi di spese che, latu sensu, hanno carattere conservativo e comunque riguardanti prestazioni di servizi nell'interesse comune, il costo, salvo differente accordo, va ripartito tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
In questo contesto, se l'unità immobiliare è data in locazione, le spese vanno poste a carico del conduttore o del proprietario in ragione della loro natura ordinaria/connessione all'uso, sulla falsa riga di quanto indicato per i costi concernenti le caldaie a servizio delle singole unità immobiliari.
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