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Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
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Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

Quali sono gli obblighi del proprietario e del conduttore in caso di locazione?

Avv. Alessandro Gallucci 

Gli obblighi del proprietario

Stipulare un contratto di locazione non vuol dire solamente mettere a disposizione del conduttore l'unità immobiliare.

All'obbligo di consegna ne seguono altri strettamente connessi al miglior godimento dell'unità immobiliare.

Ai sensi dell'art. 1575 c.c., rubricato Obbligazioni principali del locatore:

Il locatore deve:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione”.

Quanto al n.3, strettamente connesso all'art. 1585 c.c., è bene evidenziare un fatto: garantire il pacifico godimento significa fare in modo che nessuno possa avanzare sulla cosa diritti in conflitto con quelli del conduttore.

Insomma una cosa sono le molestie di diritto (es. persona che pretende di usare il bene concesso in locazione ad altri), una cosa quelle di fatto (es. infiltrazioni che hanno arrecato danni a cosa di proprietà del conduttore; in quest'ultimo caso, nulla può essere rimproverato al proprietario.

In tal senso, ormai da lungo tempo, la giurisprudenza afferma che

"l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.

Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.

Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.

Ciò detto, si osserva che il caso in esame è riconducibile nel novero delle molestie di fatto, atteso che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore.

Da ciò ne consegue, da un lato, il rigetto della domanda proposta nei confronti della locatrice, (…), non avendo quest'ultima alcun obbligo di garantire il conduttore dai comportamenti illeciti posti in essere da terzi” (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).

Il locatore non ha solamente l'obbligo di consegnare la cosa in buono stato ma deve anche mantenerla in tal modo, salvo che si tratti di piccole riparazioni spettanti al conduttore (art. 1576 c.c.).

Spettano al proprietario tutte le riparazioni conseguenti a caso fortuito, vetustà e vizi intrinseci del bene (art. 1609 c.c.). Se però i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore, fermo restando l'onere di riparazione a carico del proprietario, l'inquilino non potrà chiedere di risolvere il contratto o di ridurre il canone locatizio (su questo ultimo aspetto si veda art. 1578 c.c.).

La responsabilità del proprietario vale anche per i vizi sopravvenuti. Si pensi ad una casa di recente costruzione che manifesti difetti costruttivi: spetta al proprietario tenere indenne il conduttore da disagi, salvo rivalsa verso il conduttore.

Se le riparazioni sono urgenti, infine, (si pensi ad una tubazione rotta), il conduttore ha diritto d'agire personalmente, salvo rimborso, purché ne dia tempestiva comunicazione al proprietario stesso (art. 1577, secondo comma, c.c.).

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Gli obblighi del conduttore

Che cosa deve fare il conduttore per non vedersi recapitata un'intimazione di sfratto per morosità?

Ai sensi dell'art. 1587 c.c. dedicato alle “Obbligazioni principali del conduttore”, egli deve:

  1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  2. dare il corrispettivo nei termini convenuti”.

Un conduttore, che ha preso in affitto un'unità immobiliare per stabilirvi la propria dimora, può sicuramente ospitare un membro della propria famiglia per periodo più o meno lunghi ma, se non consentito dal contratto (e in caso di condominio dal regolamento contrattuale), non può svolgere l'attività di bed & breakfast.

Il conduttore deve avvisare sempre tempestivamente il proprietario della necessità di riparazioni che non spettino direttamente a lui e comunque di tutti quei fatti che facciano intravedere dei danni o dei pericoli di danno.

Muffa, umidità, infiltrazioni ecc. ecc.: tutto dev'essere segnalato al proprietario.

Chiaramente se il fatto è dovuto a comportamento del conduttore la spesa dovrà essere da lui sostenuta.

Il conduttore è tenuto a sostenere tutte quelle spese di piccola manutenzione che siano connesse al logorio del bene causato dal normale uso o dal un caso fortuito (es. temporale, cfr. art. 1609 c.c.). Non sempre è facile distinguere tra vetustà e normale uso. Sicuramente chi deve eseguire la riparazione può essere d'aiuto.

Un fatto è certo: la trascuratezza del conduttore nella conservazione del bene locato dalla quale discende un accelerazione del logoramento non può non essere tenuta in considerazione.

Oltre a fare in modo che la cosa concessa in locazione non si rovini per sua responsabilità, il conduttore deve e questa naturalmente è la più scontata delle obbligazioni, pagare il corrispettivo pattuito che si sostanzia di due voci:

a) il canone di locazione;

b) gli oneri accessori (leggasi, ad esempio, spese condominiali, spese di registrazione).

=> Il proprietario può tenere un paio di chiavi di riserva della casa?

=> Locazione, nessuna responsabilità del proprietario per i danni causati dal vicino di casa

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