«Nella casa in cui vivo in affitto l'acqua calda per il bagno è fornita dal boiler.
Negli ultimi mesi lo scaldabagno non ha funzionato bene. Una volta si è rotta la valvola, un'altra volta è stato necessario intervenire su una parte elettrica
L'ultima volta, qualche giorno fa, che pare si siano rotte la resistenza e non so che cosa altro; il tecnico ha detto che l'impianto va sostituito.
Fino ad adesso ho pagato io ogni intervento, ma questo mi pare che spetti al proprietario. Così l'ho chiamato è lui ha detto che, invece, è suo dovere contribuire al 50%. È vero?»
La querelle delle spese da suddividersi tra proprietario e conduttore si arricchisce di un nuovo caso.
Le frizioni nascono sempre per la medesima ragione: il conduttore pretende che tutto funzioni per il meglio, mentre dall'altra parte il proprietario ritiene che la maggior parte degli interventi debbano essere a carico dell'inquilino, giacché è lui ad utilizzare la casa.
=> Sostituzione del miscelatore della doccia in un appartamento locato. Chi paga?
La verità, come spesso succede, sta nel mezzo.
Partiamo da generale - disciplina della suddivisione del costi - per arrivare al particolare, ossia ai costi di sostituzione dello scaldabagno.
La regola generale è questa:
a) il locatore deve mantenere la cosa in stato conforme all'uso pattuito per tutta la durata della locazione;
b) sul conduttore gravano gli interventi di piccola manutenzione.
L'art. 1609 del codice civile definisce tali quegli interventi dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso ma non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Se si rompe una tapparella, una finestra ovvero anche una parte d'impianto come un valvola e tale rottura è dovuta all'uso la spesa è a carico dell'inquilino. Ma se la tapparella si è rotta perché vecchia, la spesa la paga il proprietario.
Allo stesso modo - ad avviso di chi scrive - la spesa connessa al deterioramento causato dall'uso non è addebitabile al conduttore arrivato in casa da poco tempo, ove tale deterioramento sia connesso all'utilizzo di precedenti occupanti.
Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di affermare che sono da considerarsi a carico del locatore gli interventi di straordinaria manutenzione degli impianti dovuti a vetustà (es. Cass. 14 marzo 2006 n. 5459).
Arriviamo così alla questione posta dal nostro lettore: chi paga la sostituzione dell'impianto di scaldabagno (noto anche come bolier)?
=> Il locatore risponde della morte dell'inquilino se non ha eseguito la manutenzione dello scaldabagno
La prima cosa che riteniamo di potere escludere con assoluta certezza è che - salvo casi di particolari accordi tra le parti, della cui legittimità bisogna comunque dubitare, secondo chi scrive - non esiste una norma che preveda la suddivisione al 50% (o in altra percentuale) di questo genere di costi tra proprietario e inquilino.
Il caso di specie ci appare come quella classica situazione in cui l'impianto è giunto "a fine corsa": insomma l'impianto si è fatto vecchio è bisogna cambiarlo.
Stando così le cose, è evidente che la vetustà dell'impianto di scaldabagno sia una questione le cui conseguenze ricadono in capo al proprietario; la sostituzione dello scaldabagno per vetustà è quindi a suo carico.
