«Nella casa in cui vivo in affitto l'acqua calda per il bagno è fornita dal boiler.
Negli ultimi mesi lo scaldabagno non ha funzionato bene. Una volta si è rotta la valvola, un'altra volta è stato necessario intervenire su una parte elettrica
L'ultima volta, qualche giorno fa, che pare si siano rotte la resistenza e non so che cosa altro; il tecnico ha detto che l'impianto va sostituito.
Fino ad adesso ho pagato io ogni intervento, ma questo mi pare che spetti al proprietario. Così l'ho chiamato è lui ha detto che, invece, è suo dovere contribuire al 50%. È vero?»
La querelle delle spese da suddividersi tra proprietario e conduttore si arricchisce di un nuovo caso.
Le frizioni nascono sempre per la medesima ragione: il conduttore pretende che tutto funzioni per il meglio, mentre dall'altra parte il proprietario ritiene che la maggior parte degli interventi debbano essere a carico dell'inquilino, giacché è lui ad utilizzare la casa.
Sostituzione del miscelatore della doccia in un appartamento locato. Chi paga?
La verità, come spesso succede, sta nel mezzo.
Partiamo da generale - disciplina della suddivisione del costi - per arrivare al particolare, ossia ai costi di sostituzione dello scaldabagno.
La regola generale è questa:
a) il locatore deve mantenere la cosa in stato conforme all'uso pattuito per tutta la durata della locazione;
b) sul conduttore gravano gli interventi di piccola manutenzione.
L'art. 1609 del codice civile definisce tali quegli interventi dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso ma non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Se si rompe una tapparella, una finestra ovvero anche una parte d'impianto come un valvola e tale rottura è dovuta all'uso la spesa è a carico dell'inquilino. Ma se la tapparella si è rotta perché vecchia, la spesa la paga il proprietario.
Allo stesso modo - ad avviso di chi scrive - la spesa connessa al deterioramento causato dall'uso non è addebitabile al conduttore arrivato in casa da poco tempo, ove tale deterioramento sia connesso all'utilizzo di precedenti occupanti.
Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di affermare che sono da considerarsi a carico del locatore gli interventi di straordinaria manutenzione degli impianti dovuti a vetustà (es. Cass. 14 marzo 2006 n. 5459).
Arriviamo così alla questione posta dal nostro lettore: chi paga la sostituzione dell'impianto di scaldabagno (noto anche come bolier)?
Il locatore risponde della morte dell'inquilino se non ha eseguito la manutenzione dello scaldabagno
La prima cosa che riteniamo di potere escludere con assoluta certezza è che - salvo casi di particolari accordi tra le parti, della cui legittimità bisogna comunque dubitare, secondo chi scrive - non esiste una norma che preveda la suddivisione al 50% (o in altra percentuale) di questo genere di costi tra proprietario e inquilino.
Il caso di specie ci appare come quella classica situazione in cui l'impianto è giunto "a fine corsa": insomma l'impianto si è fatto vecchio è bisogna cambiarlo.
Stando così le cose, è evidente che la vetustà dell'impianto di scaldabagno sia una questione le cui conseguenze ricadono in capo al proprietario; la sostituzione dello scaldabagno per vetustà è quindi a suo carico.
