Nel contratto di locazione, l'obbligazione principale che il conduttore deve rispettare è, senza alcun dubbio, quella del pagamento del canone. A questo proposito, per gli immobili ad uso abitativo, sappiamo che l'inadempimento dell'inquilino comporta, a determinate condizioni, la possibilità di sfrattarlo per morosità e, conseguentemente, di risolvere il contratto.
Ebbene, questo effetto risolutivo può essere raggiunto anche per gli affitti ad uso diverso? In particolare, per quanto riguarda la locazione commerciale, quando può essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento?
Ha fornito risposta a questa domanda il Tribunale di Brescia con la sentenza n. 1406 del 15 luglio 2020. Infatti, il predetto magistrato è stato chiamato a dirimere una domanda di risoluzione di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile costituito da uno spazio aperto, non delimitato da chiavi ed utilizzato dal conduttore, evidentemente, per uso non abitativo.
Quindi, dinanzi ad una locazione commerciale ed accertato l'inadempimento del canone di affitto, il giudice lombardo ha colto l'occasione per chiarire quali sono i presupposti per risolvere tale contratto. Vediamo, pertanto, insieme cosa è stato deciso e perché.
Locazione commerciale e morosità, il caso
Come già anticipato, la questione ha riguardato la locazione di un bene costituito da uno spazio aperto, presumibilmente, utilizzato dalla società conduttrice a scopo di deposito. Per tale immobile, il canone pattuito era, particolarmente, esiguo, tuttavia era accaduto che non era stato pagato per ben due anni.
Per questa ragione si accumulava un debito di circa 500 euro e, dinanzi a questo inadempimento, il proprietario aveva proposto l'intimazione e la conseguente richiesta di convalida dello sfratto.
Succedeva però, che all'udienza fissata per la comparizione, il conduttore sanava la propria morosità.
Restava, pertanto, da chiarire se il comportamento assunto dalla parte convenuta fosse stato o meno decisivo ai fini della risoluzione.
Ebbene, il Tribunale di Brescia, con riguardo alle conseguenze derivanti dal mancato pagamento del canone, dopo aver sottolineato le differenze tra le locazioni ad uso abitativo e quelle commerciali, concludeva per il rigetto della domanda.
Infatti, l'inadempimento in esame era valutato non particolarmente grave e rilevante al punto da determinare lo scioglimento del contratto. Tuttavia, le spese del procedimento venivano compensate, visto che la mancanza del conduttore era stata, comunque, causa del procedimento de quo.
Locazione commerciale e destinazione urbanistica dell'immobile
Morosità conduttore: le differenze tra la locazione abitativa e quella commerciale
Per i contratti di locazione degli immobili destinati ad uso abitativo, la legge è molto chiara nell'individuare i presupposti per poter invocare la risoluzione del contratto in caso di morosità del conduttore.
È, infatti sufficiente consultare:
- l'art. 5 della legge 392/1978 il quale afferma che «… il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile»;
- l'art. 55 della legge 392/1978 il quale dispone che «La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio… Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto».
La disciplina appena descritta muta, decisamente, in merito alle locazioni commerciali dove, per poter dichiarare la risoluzione del contratto, come esplicitato anche dal Tribunale di Brescia «la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta quindi affidata, per quanto esposto, ai comuni criteri sanciti dall'art. 1455 c.c».
Locazione commerciale: i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento
Come emerge dalle considerazioni espresse in precedenza, la risoluzione del contratto di locazione di un immobile commerciale non è conseguenziale ed automatica alla ricorrenza di determinati presupposti, così come avviene per gli affitti delle abitazioni.
La risoluzione del contratto di locazione è nulla se non fatta per iscritto
Infatti, in adesione ai precedenti giurisprudenziali in materia, come chiarisce il Tribunale in esame, «affinché possa verificarsi la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale vi è bisogno di un inadempimento di tale gravità da rompere l'equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore, nonché della durata contrattuale (Cass. civ. n. 8076/2002)».
Nella valutazione delle circostanze idonee a determinare lo scioglimento del contratto non può mancare, altresì, il giudizio sull'entità dell'inadempimento. Lo ribadisce il Tribunale di Brescia allorché afferma che «Il lieve inadempimento contrattuale, ovvero il mancato pagamento di pochi canoni di locazione, a fronte del corretto adempimento contrattuale pregresso del conduttore non può, pertanto, determinare la risoluzione contrattuale e l'intimazione del conseguente sfratto per morosità.
La gravità dell'inadempimento non può reputarsi automatica solo perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12.05.1999 n. 4688)».
Infine, non bisogna ignorare che «in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, ed accertare che l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale (Cass. 17.12.1991 n. 13575)».
L'insieme delle precedenti considerazioni, come precisato dal magistrato lombardo, conducono ad individuare la risoluzione del contratto di locazione commerciale in pendenza delle seguenti condizioni:
- il mancato pagamento dei canoni deve aver determinato dei danni alla parte locatrice «si ritiene che il ritardo nel pagamento dei canoni che non abbia cagionato danni alla parte locatrice non integri di per sé la fattispecie del grave inadempimento, e nella fattispecie parte locatrice ha incassato la prestazione tardiva effettuata dal convenuto conduttore, senza che ciò abbia comportato danni concreti alla parte locatrice». Un semplice ritardo, quindi, non può, di per sé, provocare tale conseguenza;
- l'inadempimento deve essere costante, prolungato nel tempo e tale da rendere inaffidabile l'esecuzione dell'obbligazione principale del contratto.
Pertanto, alla luce di tutti i principi sopra riportati, il Tribunale di Brescia, considerando il fatto che la morosità era di importo esiguo, che era stata sanata e che non era stata contraddistinta da episodi successivi, ha ritenuto che la risoluzione del contratto fosse una conseguenza eccessiva e, per questo motivo, ha respinto la domanda proposta dal locatore.
