La Cassazione ha posto la parola fine ad una intricata vicenda che deve coinvolti da un canto il locatore che pretende il rilascio dell'immobile adibito ad uso commerciale per inadempimento chiedendo anche il risarcimento dei danni, e dall'altro il conduttore che subordina il rilascio al pagamento, da parte del locatore, dell'avviamento commerciale.
Il conduttore può vincolare il rilascio all'immobile al pagamento dell'avviamento commerciale perché le prestazioni reciproche di creditore e debitore sono interdipendenti.
Il fatto.
La locatrice di un immobile ad uso diverso da quello abitativo cita in giudizio la conduttrice chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento dei danni subiti dalla struttura; la conduttrice, invece, contesta tali richieste subordinando il rilascio dell'immobile al pagamento dell'indennità di avviamento da parte del locatore.
La sentenza di primo grado del Tribunale ha condannato il locatore al pagamento dell'indennità di avviamento al conduttore del locale, e dopo aver dichiarato cessato il rapporto di locazione nell'aprile del 2007, ha condannato il conduttore al pagamento dei canoni di locazione a partire da tale data fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Il giudizio di appello.
La conduttrice con appello principale, impugna tale sentenza, ribadendo che già prima della scadenza contrattuale aveva provveduto a liberare l'immobile ed a consegnare, formalmente le chiavi al locatore.
Il locatore, invece, propone appello incidentale ribadendo di aver rifiutato la consegna dell'immobile poiché allo stesso erano stati riscontrati diversi danni, rispetto ai quali richiedeva un congruo risarcimento.
La Corte d'appello respinge l'appello incidentale della locatrice puntualizzando che quest'ultima fosse decaduta dal potere di proporre la domanda riconvenzionale diretta al risarcimento dei danni per un vizio di procedura.
In merito alla domanda della conduttrice protesa ad ottenere il pagamento dell'avviamento commerciale, la Corte d'appello ha appurato che alla data stabilita per la disdetta contrattuale la conduttrice aveva già liberato i locali, ed aveva contestualmente avvisato la locatrice che poteva rientrare in possesso degli stessi solo dopo averle corrisposto l'indennità di avviamento commerciale.
Diritto all'indennità per perdita di avviamento
La pronuncia ha ulteriormente accertato che la formale consegna delle chiavi dell'immobile era stata rifiutata dalla locatrice in virtù dell'esistenza di presunti danni.
Per accertare l'esistenza o meno di tali danni veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio che accertava il perfetto stato di manutenzione dell'immobile e l'assenza di danni.
Dunque una volta accertato l'inesistenza di tali danni, la sentenza ha stabilito che:
- La locatrice aveva rifiutato ingiustificatamente il rilascio formale dell'immobile;
- Di conseguenza non essendovi mora della conduttrice, quest'ultima non poteva essere condannata al pagamento dei canoni di locazione corrispondenti alle mensilità successive all'offerta formale di restituzione dell'immobile condotto in locazione avanzata addirittura in data anteriore alla scadenza del contratto;
- Pertanto è stato disposto che il locatore non aveva alcun diritto ad ottenere il pagamento dei canoni successivi a tale data.
Il ricorso in Cassazione
La locatrice ricorre in Cassazione impugnando la sentenza di secondo grado.
La sentenza della Corte di Cassazione, facendo leva su un consolidato orientamento giurisprudenziale, confermando la sentenza di secondo grado ha stabilito innanzitutto che il conduttore aveva correttamente fatto ricorso all'offerta formale condizionata nel momento in cui aveva subordinato il rilascio effettivo dell'immobile al pagamento da parte del locatore dell'indennità di avviamento commerciale.
A tal proposito precisa la Cassazione "l'interdipendenza strutturale e funzionale fra la prestazione del locatore di pagare l'indennità di avviamento e quella del conduttore di restituire l'immobile nel quale si è svolta l'attività imprenditoriale … alla luce della ratio legis della legge n. 392/1978 (dalla quale il contratto di locazione ad uso non abitativo trae la sua cornice regolamentativa), valorizza in modo peculiare la posizione del conduttore in una prospettiva che privilegia il fattore dinamico dell'esercizio dell'impresa".
La Cassazione giunge a tali conclusioni riportandosi ad una sentenza a Sezioni Unite che già in passato ha puntualizzato che la legge n. 392/1978 inserisce agli articoli 34 e 69 la disciplina dell'indennità di avviamento tra gli istituti volti ad assicurare la conservazione del pubblico interesse delle imprese interessate conservazione della clientela che rappresenta una componente essenziale dell'avviamento commerciale. (Cass. Sez. Un. N. 1177/2000).
Ed a tal riguardo, precisa recente sentenza della Cassazione appena commentata, la funzione dell'indennità in questione non si esaurisce solo nel pregiudizio subito dal conduttore per la perdita dell'avviamento, ma è rivolta più che altro ad agevolare il conduttore nella fase di avvio della nuova azienda.
Niente indennità per perdita di avviamento se l'attività commerciale è irregolare
In base a tali motivazioni la sentenza si conclude con il rigetto del ricorso del locatore protesa ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione, e con la conferma della sentenza di secondo grado che aveva disposto il pieno diritto del conduttore ad ottenere il pagamento dell'avviamento commerciale.
A queste conclusioni la sentenza è giunta dopo aver verificato che il conduttore si era liberato della propria obbligazione restitutoria nel momento in cui aveva fatto ricorso all'offerta reale formale (ex art. 1206 e ss c.c.), provocando in tal modo la mora del creditore.
In pratica, secondo la Cassazione, aveva operato correttamente il conduttore nel momento in cui aveva formalmente offerto la restituzione dell'immobile al locatore, pur subordinando la consegna effettiva al momento dell'effettivo pagamento dell'indennità commerciale.
In altre parole il conduttore si era messo al sicuro ricorrendo all'offerta formale, ma aveva correttamente tutelato la sua posizione nel momento in cui aveva condizionato il rilascio dell'immobile all'adempimento dell'obbligo del locatore di pagargli l'indennità di avviamento.
