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Posso cedere la mia attività commerciale e il contratto di affitto del locale dove la esercito?
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Posso cedere la mia attività commerciale e il contratto di affitto del locale dove la esercito?

Solidarietà tra conduttore e neo conduttore subentrato nell'attività commerciale in relazione al contratto di locazione

Avv. Alessandro Gallucci 

Cessione dell'attività commerciale e cessione del contratto di locazione del locale nel quale l'attività è esercitata.

=> Locazione ad uso commerciale. Il conduttore può condizionare il rilascio dell'immobile al pagamento dell'avviamento commerciale

Se vi state domandando quali siano i rapporti tra i due atti, allora, questo articolo può fare per voi.

La cessione dell'attività commerciale esercitata in un locale condotto in locazione comporta automaticamente la cessione del contratto afferente l'unità immobiliare?

Esistono vincoli, limiti o condizioni alla cessione congiunta, oppure i due contratti procedono sempre su binari distinti?

La lettura delle norme unitamente alla loro interpretazione da parte della Suprema Corte di Cassazione ci sarà d'aiuto per rispondere alle domande poste.

Cessione dell'attività commerciale, un caso concreto

Tizio è proprietario di un'attività commerciale finalizzata alla vendita di prodotti; in particolare egli possiede una cartoleria.

L'attività è svolta nella città Omega ed ottiene buoni risultati. Il negozio è situato in un'unità immobiliare che Tizio ha preso in locazione.

Per motivi personali il suo titolare non può più portarla avanti; egli, tuttavia, orgoglioso della sua creatura, non vuole chiudere l'attività ma al contempo non ha parenti o conoscenti stretti cui farla proseguire. In ragione di ciò decide di venderla.

Uno dei primi problemi che il proprietario della cartoleria si pone è il seguente: per cedere la mia attività devo disdire il contratto di locazione ed eventualmente trasferirla? Oppure che cosa posso fare?

=> Preavviso di disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza

Immobile nel quale si esercita l'attività commerciale, che succede se è condotto in locazione?

La risposta a tali quesiti è contenuta nell'art. 36 della legge n. 392/78 a mente del quale:

«Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

=> Locazione commerciale, morosità ed importanza dell'inadempimento

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.»

Ricordiamo che ai sensi dell'art. 2555 c.c. l'azienda è definita come «il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa».

I banconi, le scaffalature, le attrezzature informatiche, i beni che in vendita, ecc.: questi sono tutti beni aziendali. Quando si cede un'azienda si trasferiscono anche questi beni, salvo espressa esclusione dalla cessione. Inciso: ricordiamo che l'azienda oltre ad essere ceduta può anche essere affittata.

Torniamo al focus: nella norma si parla di comunicazione della cessione del contratto da parte del conduttore al locato mediante lettera raccomandata. È necessario utilizzare tale modalità?

Cessione del contratto di locazione, le formalità

La Cassazione, intervenuta sull'argomento con sentenza n. 4067 del 20 febbraio 2014, ha specificato che «la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto).

Tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni), sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 cod. civ.

Indagine, questa, che involge un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e sufficiente (tra le tante, Cass., 23 gennaio 2002, n. 741; Cass., 15 febbraio 2003, n. 2311)» (Cass. 20 febbraio 2014 n. 4067).

=> La durata della locazione è di sei anni anche se il locale è utilizzato come pertinenza di un'attività commerciale

Cessione del contratto di locazione, le obbligazioni del conduttore cedente

È bene ricordare che l'originario conduttore resta solidamente obbligato con il suo successore verso il proprietario, in relazione al pagamento dei canoni, salvo sua espressa liberazione da parte di quest'ultimo.

Che cosa vuol dire?

Con la cessione del contratto, il conduttore, a tutti gli effetti subentra nella posizione del cedente. Tale subentro non libera totalmente il precedente conduttore. Come stabilisce l'art. 36 della legge n. 392/78, questi resta obbligato in solido col nuovo conduttore in caso di suo inadempimento.

La norma, in assenza di specifiche disposizioni contrarie, si applica anche alle cessioni successive.

È importante, quindi, valutare questo aspetto assieme al locatore: s'è vero che si può cedere un'attività commerciale ed un contratto di locazione semplicemente comunicandoglielo, è altrettanto vero che se lo si coinvolge, ai fini dell'ottenimento della liberazione dagli obblighi, liberazione in favore del conduttore cedente, questi non può che trarne giovamento.

Altra soluzione, in mancanza di collaborazione del locatore, è una fideiussione da parte del nuovo conduttore in favore di chi gli cede attività e contratto di locazione.

=> Locazione commerciale e mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative

Scarica Cass. 20 febbraio 2014 n. 4067

Cerca: locatore cessione locazione

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Giuseppe
Giuseppe martedì 13 giugno 2017 alle ore 10:33

bell'articolo. complimenti.

Marco
Marco giovedì 03 agosto 2017 alle ore 09:25

SALVE HO UN NEGOZIO E SONO IN AFFITTO.HO DECISO DI VENDERE LA MIA ATTIVITA".
CE UNA PERSONA INTERESSATA PERO" VORREBBE APRIRE ALTROVE XKE QUESTO NEGOZIO DOVE SONO IO NN LE PIACE.
PUO" COMPRARE LA MIA ATTIVITA" MA CAMBIARE I MURI?
NEL CASO IO A CHE PROBLEMI VADO INCONTRO?

Giuseppe
Giuseppe sabato 16 settembre 2017 alle ore 23:25

ottimo articolo. ottime considerazioni.

Daniel
Daniel giovedì 14 dicembre 2017 alle ore 11:40

salve ho aperto una posta privata il 17 marzo 2016 per problemi di salute devo vendere posso farlo e cosa vado in contro

Mimmo
Mimmo venerdì 23 marzo 2018 alle ore 19:11

Salve ho una attività di frutta e verdura e sono in morosità di tre mese posso cedere la attività lo stesso

Nadine
Nadine giovedì 04 ottobre 2018 alle ore 13:51

ho un negozio in affitto a Milano di bigiotteria e Vorrei cambiare attività facendolo diventare un bar o food, posso con lo stesso contratto di locazione aprire il bar o food? Grazie

Pietro
Pietro venerdì 02 novembre 2018 alle ore 17:52

Salve, ho un negozio di alimenti, dovrei cederlo, ma sul contratto dice che ci vuole il consenso della proprietaria, che tra l'altro è deceduta da 3 mesi, anche se non ho ricevuto nessuna comunicazione dai figli della proprietaria, in ogni caso posso cedere senza il loro consenso? Grazie

Nikolova
Nikolova martedì 26 febbraio 2019 alle ore 17:25

Salve,se vendo la mia attività poi quando posso chiudere a mia partita iva? Grazie

Tommy
Tommy mercoledì 27 marzo 2019 alle ore 02:54

Salve ho una società srl nominale e in affitto ramo di azienda in un locale che ho ristrutturato e creato un ristorante che ho ben avviato.. Ma ultimamente ho avuto un po' di problemi e sono rimasto un po' indietro con affitto e altre spese ma ben recuperabili. Vorrei cedere l'attività o sapere se posso dare in gestione la soc. Anche se pago l'affitto della licenza e. Del locale. Grazie vorrei dei consigli

Manu
Manu venerdì 12 aprile 2019 alle ore 13:44

buongiorno
sono titolare di un piccolo studio tattoo,a settembre apriro'un centro piu' grande in Milano citta',vorrei mettere in vendita la mia attivita',pago un canone di locazione.come posso fare?

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