Cessione multiple di contratti locazione commerciale e debiti di uno dei conduttori
L'argomento di cui occupiamo in questo articolo attiene alla responsabilità per i debiti di uno dei conduttori nel contratto di locazione commerciale nel caso di cessioni multiple del contratto e di cessione o locazione d'azienda.
Spieghiamoci meglio: accade abbastanza di frequente che un contratto di locazione commerciale venga ceduto ad altri soggetti; la legge non impedisce affatto tale eventualità, ma la regola.
Lo fa in particolare con l'art. 36, co.1, L. n. 392/1978 (la cosiddetta Legge sull'equo canone), secondo cui "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte".
La norma di cui all'art. 36 cit., si è detto, è volta ad assicurare continuità alle attività commerciali ed è per questo che, si è detto, trova applicazione solo nel caso in cui vi sia anche cessione o locazione di azienda (v. ad es. Trib. Ferrara n. 179/2016).
Ma cosa accade se, soprattutto in tempi incerti come questi, si comunica la cessione al locatore ma non si attende la sua liberatoria?
Prima o poi i nodi potrebbero venire al pettine e, come stiamo per vedere, nel momento in cui uno degli anelli di questa catena dovesse rivelarsi debole, se, cioè, uno dei conduttori divenisse inadempiente, per gli altri anelli della catena potrebbero iniziare i dolori!
Cessione del contratto di locazione e responsabilità sussidiaria o solidale
Abbiamo appena letto che l'art. 36 cit. prevede che il locatore deve essere avvertito della cessione del contratto di locazione (purché avvenga contestualmente alla cessione dell'azienda o alla locazione dell'azienda) e può opporsi alla stessa solo per gravi motivi e purché lo faccia entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione.
Inoltre, se, pur essendo stato avvertito, il locatore non ha prestato il suo consenso, potrà in ogni caso agire nei confronti del cedente nel caso in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni derivanti dal contratto; tra le obbligazioni, come noto, abbiamo in primis quella del pagamento del canone.
Cessione del contratto di locazione e danni
La giurisprudenza ha però specificato che, se la cessione riguarda un solo contratto, il cedente è responsabile in via sussidiaria, cioè solo dopo che il locatore ha effettuato il suo tentativo di recupero del credito nei confronti del cessionario moroso, mediante semplice messa in mora; dunque per rivolgersi al cedente non servirà attivare l'azione di recupero del credito, ma basterà avere rivolto all'ultimo cessionario la richiesta di pagamento; dopodiché, il locatore potrà agire anche in via giudiziale per il recupero del dovuto verso il cedente.
Se invece siamo di fronte a cessioni plurime del contratto (e di cessione o locazione d'azienda) e, dunque, è successo che molti soggetti hanno ceduto il contratto ex art. 36 cit., e non hanno acquisito il consenso da parte del locatore, essi divengono tutti corresponsabili e viene a configurarsi "un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall'art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore" (Cass. n. 13706/2017).
Di recente il principio è stato ribadito ad es. dal Tribunale di Grosseto con la sentenza n. 593 del 2018, ma è stato affermato varie volte dalla giurisprudenza di legittimità (v. ad es. Cass. nn. 13706 del 2017 e 9486/2007). Tale è dunque l'orientamento che al momento appare consolidato in giurisprudenza.
Responsabilità solidale passiva
Cosa comporterà il fatto che la responsabilità passi da sussidiaria a solidale? Che questa sarà regolata dagli artt. 1292 e ss. c.c.
Ai sensi dell'art. 1294 c.c. - secondo cui "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente" - saranno tutti equamente tenuti a pagare per l'intero il debito al locatore, potendo poi eventualmente rivalersi nei confronti del soggetto effettivamente moroso.
Nei rapporti interni, sempre salvo esclusioni, le parti di ciascun responsabile in solido si presumono uguali, salvo diversa previsione, e colui che paga può pretendere dagli altri solo la sua quota; se uno dei debitori è insolvente, "la perdita si ripartisce per contributo tra gli altri condebitori, compreso quello che ha fatto il pagamento".
Il problema naturalmente è circoscritto per le società di capitali (ad es. la società a responsabilità limitata) che rispondono nei limiti del patrimonio della società, mentre si complica per le società di persone e/o per le imprese individuali etc.
Regolamento di condominio e divieto destinazione a uso commerciale
