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maumau

Cessione contratto locazione. Lo sfratto va fatto anche al cedente?

tizio, proprietario, affitta a caio. Poi caio cede il contratto di locazione a sempronio, che diventa il nuovo conduttore.

Sempronio non paga e allora Tizio vuole sfrattarlo.

Sapete dirmi se lo sfratto va fatto anche a Caio, primo conduttore?

 

Ma in particolare vorrei capire questo: sappiamo che se si cede il contratto e il nuovo conduttore non paga il vecchio conduttore rimane coobbligato in solido.

 

Bene, se lo sfratto viene poi convalidato, Caio da quel momento sarà o no poi ancora corresponsabile per i canoni non pagati da Tizio?

In vecchio conduttore, se non espressamente liberato dal locatore al momento della cessione del contratto di locazione, rimane responsabile in solido con il nuovo conduttore del mancato pagamento dei canoni d'affitto. Questo fino a sfratto avvenuto (cioè fino a quando il proprietario non rientra in possesso dei locali).

Lo sfratto va fatto a entrambi.

vecchio conduttore, se non espressamente liberato dal locatore al momento della cessione del contratto di locazione,

rimane responsabile in solido con il nuovo conduttore

Dove si trova scritto?

Eventualmente, l'articolo 36 della 392/78, farebbe parte del CapoII (uso diverso da quello di abitazione)

 

L'OriginalPoster Maumau, nella sua descrizione dei fatti,

mi sembra sia rimasto sul vago riguardo alla tipologia di contratto in essere.

Dove si trova scritto?

l'ha detto chi ha aperto la discussione:

Ma in particolare vorrei capire questo: sappiamo che se si cede il contratto e il nuovo conduttore non paga il vecchio conduttore rimane coobbligato in solido.

Non sta a me mettere in discussione quanto da lui affermato. Io ho solo risposto che se è responsabile in solido del pagamento del canone lo rimane anche per i canoni non percepiti dopo la sentenza di sfratto fino al rientro in possesso dell'immobile da parte del locatore.

 

Se invece il tuo intervento voleva essere una domanda del tipo: "Nelle locazioni ad uso abitativo, in caso di cessione del contratto il cedente rimane responsabile in solido insieme al cessionario del pagamento del canone di locazione?"

 

allora ti rispondo che per le locazioni ad uso abitativo vale quanto disposto dal codice civile, in particolare gli artt. 1406 - 1410: Delle obbligazioni - Dei contratti in generale Codice civile , Libro IV, Titolo II

 

dipende quindi a che titolo e in che forma è stata effettuata la cessione del contratto. Non basta infatti una semplice comunicazione tramite mod. RLI all'AdE e il pagamento delle 67 euro della tassa del registro (quando dovute) per liberare il cedente dalle obbligazioni assunte con la firma contratto.

Non basta infatti una semplice comunicazione tramite mod. RLI all'AdE e il pagamento delle 67 euro della tassa del registro (quando dovute) per liberare il cedente dalle obbligazioni assunte con la firma contratto.
Sì in effetti ponevo una domanda di carattere generale, nel caso ipotetico ci trovassimo in una locazione abitativa.

 

Però non capisco, se la base del Codice civile imponesse sempre la obbligazione in solido (salvo espliciti patti contrari),

allora non ci sarebbe stato bisogno di scrivere l'articolo 36 nella legge sulle locazioni commerciali.

Se c'è stato bisogno di esplicitare nel testo della legge del '78 nel caso di locazioni commerciali, allora vuol dire che in difetto di tale esplicitazione, non avremmo avuto la responsabilità in solido. (per quale motivo sprecare inchiostro per scrivere una cosa che fosse già in vigore). Quindi mi parebbe che "se ha dichiarato di non liberare il cedente," significa che se vogliamo coobligare in solido anche la vecchia parte preesistente, questa volontà vada dichiarata scritta apposta esplicitamente nel nostro contratto di affitto. (forse?) (o no?)

 

Tornando invece al caso specifico in questione dell'OP Maumau,

direi che fintanto ché non ci spega chiaramente la situazione per come si tratta,

possiamo solo tirare ad indovinare... 🤔

l'art 36 va oltre quello che sono le disposizioni del codice civile, affferma cioè che "Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento", consenso che invece è necessario per la cessione di altri tipi di contratto (art. 1406 c.c.).

Ma se per le locazioni ad uso diverso non è necessario il consenso del locatore allora quest'ultimo deve solamente subire passivamente le decisioni del suo inquilino? No, ed è per ovviare a questo che, sempre l'art. 36 procede con "Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte". Il senso è quindi: il locatore non può opporsi (salvo gravi motivi) alla cessione del contratto (può avvenire anche senza il suo consenso) ma in caso di inadempienze del cessionario il cedente rimane responsabile in solido delle obbligazioni assunte con la firma del contratto ...salvo se espressamente liberato. Questo a tutela del ceduto (il locatore).

 

In ambito civilistico (ambito in cui ricadono le locazioni ad uso abitativo a cui non si applica il sopracitato articolo della 392/78) per essere valida la cessione deve essere "consentita dal locatore". Forma e modi di come deve essere questo consenso non è ben chiaro e causa di diverse interpretazioni.

C'è chi afferma la obbligatorietà della forma scritta (un contratto vero e proprio di cessione dell'atto originale), chi sostiene che basta un semplice accordo tra cedente e cessionario notificato al locatore per provare un tacito consenso, chi invece sostiene trattasi di semplice tolleranza che non può essere equiparata ad una accettazione/consenso, chi poi aggiunge che tale accettazione sia revocabile in caso di inadempienza del cessionario, chi invece no ...chi etc etc

 

Quello che è certo è che (art 1408):

"Tuttavia il contraente ceduto, se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte."

 

e (art 1410):

"Se il cedente assume la garanzia dell'adempimento del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto."

 

direi che fintanto ché non ci spega chiaramente la situazione per come si tratta,

possiamo solo tirare ad indovinare... 🤔

In vecchio conduttore, se non espressamente liberato dal locatore al momento della cessione del contratto di locazione, rimane responsabile in solido con il nuovo conduttore del mancato pagamento dei canoni d'affitto. Questo fino a sfratto avvenuto (cioè fino a quando il proprietario non rientra in possesso dei locali).

Lo sfratto va fatto a entrambi.

nuova domanda: è passato un anno dalla chiusura del contratto, il cedente è ancora solidale col cessionario per i canoni non pagati? S CHIEDE ARTICOLO DI LEGGE O SENTENZA.

Rimane solidale fintanto che non interviene la prescrizione (Art. 1310 c.c.) o il creditore rinuncia alla solidarietà a favore di uno dei debitori (Art. 1311 c.c. )

in base alla legge 392/78 LA LIBERAZIONE DEL CEDENTE può avvenire secondo l'art. 1408?

 

Sia nel codice civile che nella legge 392/78, non ho trovato niente che precisi il modo con cui deve essere liberato il cedente.

 

Saluti

La risposta del 19/5/15 ore 13,20. mi sembra in contrasto con quella del 19/5 ore 15,07. Non vi pare?

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