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Regolamento di condominio e divieto destinazione a uso commerciale
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Regolamento di condominio e divieto destinazione a uso commerciale

Unità immobiliari a destinazione commerciale, limitazioni e i divieti alle facoltà d'uso

Avv. Alessandro Gallucci 

Il regolamento di condominio può disciplinare l'uso delle cose comuni; entro determinati limiti, la disciplina dell'uso può spingersi fino a vietare determinati comportamenti.

Il regolamento di condominio può spingersi fino a vietare particolari usi di unità immobiliari? Può cioè vietare, per dirne una, la destinazione a uso commerciale delle unità immobiliari?

Da leggere---> Il regolamento condominiale e vincoli di destinazione della proprietà esclusiva

La risposta è positiva, ma solamente a determinate condizioni; agli addetti ai lavori è noto che tale limitazione possa essere disposta solamente da un regolamento di codominio avente origine contrattuale.

Per dare una visione completa della problematica è utile soffermarsi su alcuni passaggi.

Nozione di regolamento di condominio

Il regolamento, ci dicono all'unisono dottrina e giurisprudenza, è una sorta di statuto del condominio (in dottrina, ad es., R. Scorzelli, Manuale pratico del condominio, Edizioni Fag, 2007, in giurisprudenza, ex multis, Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

In quanto atto disciplinante la vita della compagine, esso ha un contenuto che serve a garantire al meglio la funzione delle parti comuni, nonché la loro regolare amministrazione.

In tal senso è illuminante l'art. 1138 c.c. che nel disciplinare il regolamento condominiale, ne delinea obbligatorietà, procedura di approvazione e revisione, contenuto e divieti.

Il regolamento di condominio così descritto è detto assembleare, perché varato a maggioranza dall'assemblea. Esiste un'altra tipologia di statuto che prende il nome di regolamento contrattuale.

Il regolamento contrattuale è quello redatto dal costruttore e sottoscritto da tutti i condòmini all'acquisto dell'unità immobiliare, ovvero quello sottoscritto da tutti i condòmini in un momento successivo, anche in assemblea.

Regolamento di condominio contrattuale e limiti alle destinazioni d'uso

Una delle caratteristiche del regolamento contrattuale è che lo stesso può disporre limitazioni alle facoltà d'uso dei singoli condòmini, tanto in relazione alle parti comuni dell'edificio (es. divieto d'uso di una parte comune in un particolar modo) tanto delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

=> Rilascio dell'immobile al pagamento dell'indennità di avviamento da parte del locatore

Rispetto a queste ultime è stato affermato che «in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte» (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

Le limitazioni, quindi, sono previste nell'interesse del condominio ovvero di parte di esso. Vietare la destinazione commerciale può avere senso in quanto è interesse dei condòmini mantenere la tranquillità dell'edificio evitando continui andirivieni tipici delle attività commerciali.

È importante che le limitazioni e i divieti alle facoltà d'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva siano formulati in modo tale da essere chiare e precise.

Come affermato dalla Cassazione, infatti, i divieti «possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)» (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).

Data la natura limitativa dei diritti dei singoli, in ogni caso (cioè anche nell'ipotesi di regolamento contrattuale adottato in sede d'assemblea) il consenso ai divieti deve essere espresso e sottoscritto, non bastando l'attestazione a verbale.

Regolamento assembleare e divieti d'uso commerciale, come comportarsi?

E se l'assemblea condominiale delibera a maggioranza che le unità immobiliari ubicate nell'edificio non possano avere destinazione commerciale?

In che modo si deve comportare il condòmino che, invece, intenda contestare quella decisione?

Ricordiamo, prima d'ogni cosa, che simili decisioni vanno considerate insanabilmente nulle, cioè contestabili in qualunque tempo, da chiunque v'abbia interesse.

Le possibilità sono due:

  • da un lato l'impugnazione della delibera che ha assunto quella decisione;
  • dall'altro è possibile ignorarla, eccependone la nullità qualora mai il condominio dovesse intraprendere un'azione legale tesa a far rispettare l'illegittimo divieto.

Quale delle due soluzioni sia la migliore non è dato dirsi in termini generali, ma va valutato sempre in relazione allo specifico caso concreto.

È bene che l'amministratore informi e specifichi ai condòmini le conseguenze di una simile decisione adottata a maggioranza.

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