Limiti all'uso degli appartamenti: perché è importante la trascrizione delle clausole del regolamento?

Trascrivere un regolamento condominiale è una cosa possibile?

Quando si trascrivere quest'atto si devono osservare particolari prescrizioni?

Quella della trascrizione è materia tecnica, per certi versi arida, rimessa ai notai e chi si occupa di trascrivere gli atti presso i competenti uffici che conservano i pubblici registri immobiliari.

Eppure il contenuto di alcuni documenti - in primis atto d'acquisto e nota di trascrizione - è fondamentale per comprendere se ed in che modo il contenuto dell'atto ovvero del regolamento condominiale ad esso allegato sia opponibile terzi, ovvero anche a chi sta per divenire condòmino.

Insomma, quando si sente affermare, e accade spesso, che una parte dell'edificio è comune perché così dice il regolamento allegato agli atti d'acquisto, ovvero che una destinazione delle unità immobiliari non è consentita, per capire se l'affermazione è corretta bisogna eseguire un'indagine.

Qui, anche grazie all'ausilio della giurisprudenza, vedremo di comprendere quali approfondimenti vanno eseguiti.

Contratto, vincolo e trascrizione

L'art. 1350 del codice civile afferma che devono essere fatti per scrittura privata, ovvero per atto pubblico, tra gli altri, anche i contratti di compravendita, a pena di nullità.

La vendita di un appartamento per scrittura privata? Sì certamente, questa è la legge. Sono gli adempimenti successivi, cioè quelli che consentono di dar pubblicità e quindi legale certezza all'atto, che necessitano dell'intervento del notaio, o meglio di un pubblico ufficiale.

In sostanza, la sequenza è questa:

per poter opporre a terzi un atto (ossia dirgli non puoi non conoscere l'atto), è necessario trascriverlo;
per la trascrizione è necessario che l'atto sia una scrittura privata autenticata, ossia un atto sottoscritto dinanzi ad un pubblico ufficiale (es. notaio), oppure un atto pubblico, cioè redatto da un pubblico ufficiale (es. notaio);
dato il ginepraio di adempimenti preliminari e conseguenti alla trascrizione di un atto, ma più in generale alla sua stipula, è prassi che le parti interessate si rivolgano ad un notaio (a cura e spese della parte acquirente);
nulla vieterebbe che tutta la trafila, eccezion fatta per l'autenticazione, sia seguita dalle parti interessate.

La trascrizione, quindi, rende l'atto oggetto dell'attività opponibile a terzi.

Ciò che prima è trascritto vale anche se successivo ad un atto sottoscritto in precedenza.

È il codice civile ad affermare questa regola, all'art. 2644, primo comma, c.c. che recita: «gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi»; il tutto è espresso dal brocardo latino Prior in tempore, potior in iure, cioè primo nel tempo più forte nel diritto.

Che cosa si può trascrivere?

Non tutti gli atti sono trascrivibili. Dottrina e giurisprudenza concordano nell'affermare che la trascrizione riguarda un numero chiuso di diritti, cioè quelli elencati dall'art. 2643 c.c. e dalle successive disposizioni e che nella nota di trascrizione debba emergere chiaramente l'oggetto della trascrizione (es. Cass. 30 marzo 2018, n. 8000; Cass. 7 aprile 2009, n. 8400).

Regolamento contrattuale, clausole limitative della proprietà e prova della loro conoscenza

Come bisogna trascrivere il regolamento condominiale, affinché le clausole limitative della destinazione degli appartamenti siano valide?

Quanto detto vale anche - anzi a maggior ragione - in relazione al regolamento condominiale di origine contrattuale. Tale documento contiene un coacervo di disposizioni regolamentari e contrattuali che la generica menzione nella nota di trascrizione non ha valore ai fini della opponibilità a terzi del suo contenuto.

Prendiamo il caso delle clausole che limitano le destinazioni d'uso delle unità immobiliari: per la costante giurisprudenza esse altro non sono che servitù reciproche tra i singoli condòmini. Servitù e quindi diritti reali su cosa altrui, la cui costituzione può essere oggetto di trascrizione.

Al riguardo, ai fini della corretta esecuzione di tale operazione e quindi della successiva opponibilità del vincolo, è stato affermato che «i limiti negoziali alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono essere ricompresi nell'ambito delle servitù segue che, per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi titolari del bene ove il regolamento stesso non sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione da parte del soggetto al quale è imputata la violazione), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù» (Trib. Roma 3 settembre 2018 n. 16757).

Tutto chiaro: o chiunque acquista accetta espressamente nel proprio atto la servitù e quindi la trascrizione ai fini dell'immediata operatività del vincolo diviene superflua, oppure in vincolo medesimo deve risultare dalla nota di trascrizione del primo atto d'acquisto (ossia dalla costituzione del condominio) e regolamento condominiale ad esso allegato.