Condominio senza pace. Verrebbe da esordire con una tale affermazione a fronte dei ripetuti casi giudiziali che vedono i residenti dei complessi condominiali contrapporsi ai gestori di attività ricettive svolte in unità appartenenti a quei medesimi complessi.
La presenza di locali dedicati alla somministrazione al pubblico di pasti e bevande e, in genere, ad attività di svago produce quasi inevitabilmente un vulnus alla tranquillità e alla pace di coloro che abitano nelle vicinanze, per le immissioni sonore e odorose che vi provengono.
La predisposizione di misure o cautele atte a contenere rumori molesti ed esalazioni sgradevoli non appare spesso sufficiente ad evitare i lamentati pregiudizi alla comunità condominiale.
Non resta allora che agire per la sospensione dell'attività medesima ove il suo svolgimento sia nettamente ed inequivocabilmente vietato in sede di regolamento.
Al riguardo, si ricorda che i divieti di destinazione d'uso possono essere formulati:
- mediante elencazione delle attività vietate;
- attraverso l'individuazione dei pregiudizi che si intendono evitare, non le attività di cui è fatto divieto.
Al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, nella prima ipotesi è sufficiente verificare se la destinazione sia inclusa nell'elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi; nella seconda, essendo mancata la valutazione in astratto degli effetti dell'attività, è necessaria un'operazione interpretativa volta ad accertare se gli inconvenienti, che si intendono evitare, si siano in concreto prodotti o meno (Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11126).
Il caso Nell'ambito di locali siti al pianterreno di un immobile condominiale e con destinazione ad attività commerciale veniva esercitata un'attività di birreria/birrificio; il Condominio riteneva illecita detta diversa destinazione, alla luce della previsione dell'art. 7 del Regolamento condominiale di natura contrattuale, il quale così dispone: "I condomini debbono fare uso dei beni stessi in conformità alle loro caratteristiche, destinazione o natura.
L'immobile è destinato a casa di civile abitazione, a studi professionali e amministrativi, studio medico, uffici, negozi, locali di rappresentanza e di esposizione, laboratori artigianali silenziosi (comma 2).
In particolare, è vietato destinare gli appartamenti o altri locali compresi nel complesso ad attività che possono comportare scuotimenti ed oscillazioni, rumori molesti ed esalazioni sgradevoli o comunque turbare la tranquillità e la serenità degli abitanti del complesso (comma 3)".
Avviando pertanto un'azione giudiziale nei confronti dei proprietari dei locali in questione e nei confronti delle società, rispettivamente, proprietaria ed affittuaria dell'azienda avente ad oggetto lo svolgimento dell'attività di somministrazione al pubblico di bevande e alimenti, il Condominio lamentava specificamente che gli schiamazzi degli avventori del locale - che nel periodo estivo, si protraevano sin nel cuore della notte -, le vibrazioni provenienti dai locali cantina - dove erano collocati macchinari dotati di motore -, e le esalazioni di odori che si propagavano all'interno delle unità abitative arrecassero grave pregiudizio alla tranquillità e al riposo notturno dei condomini.
Inoltre, il Condominio precisava che l'assemblea aveva chiaramente respinto la richiesta formulata dai proprietari dei locali di destinare i medesimi ad attività ristorativa e che il Tribunale, in sede di impugnazione di detta delibera assembleare, ne aveva confermato la congruenza alle norme di legge e alle clausole del regolamento contrattuale.
I convenuti deducevano, al contrario, che l'attività di laboratorio di produzione di birra e cioccolato svolta nei locali condominiali avvenisse in assenza di dispersione di odori e rumori, che detta attività non fosse equiparabile ad un pub o ad una birreria, poiché si trattava di attività di ristorazione svolta in modo non continuativo, e che la clientela fosse di "un certo livello" (all'ora di pranzo, impiegati e professionisti degli uffici della zona, di sera clienti di età compresa tra i 30 e i 50 anni).
Quanto ai rumori, essi provenivano piuttosto dal giardino pubblico antistante, frequentato a tutte le ore e da avventori di ogni sorta.
Birreria in condominio: nessuna responsabilità del proprietario per i rumori.
La decisione Il giudice torinese (Trib. Torino, sez. III civ., 8 marzo 2018 n. 1116), nell'accogliere la richiesta del Condominio, ha invero ritenuto decisiva la descrizione fornita dalla società affittuaria, la quale ha chiarito che "la caratteristica del locale è quella di proporre l'abbinamento di diversi tipi di birra artigianale di produzione locale di Torino e provincia (di qualità e costo superiori alle birre di grande smercio) a differenti piatti e menù".
È di tutta evidenza che nel locale non venga svolta alcuna attività di produzione, la quale potrebbe essere, in ipotesi, ricondotta alla categoria del "laboratorio artigianale silenzioso" ove ricorresse il requisito dell'assenza di rumorosità; né che possa essere assimilato ad un negozio, il quale, per senso comune, è un locale aperto sulla pubblica via dove vengono esposte e vendute merci.
Di conseguenza, già sotto questo primissimo profilo, l'attività contestata non rientra tra quelle espressamente consentite dal comma 2 dell'invocata disposizione regolamentare.
La violazione delle previsioni del regolamento risulta però ancora più netta laddove si considerino i divieti di destinazione posti dal comma 3 in relazione ai pregiudizi che si intendono evitare.
Le risultanze dell'istruttoria hanno confermato l'illegittimità della destinazione d'uso conferita a quei locali, poiché sia la tipologia dell'attività che le concrete modalità di esercizio sono tali da determinare un grave pregiudizio della serenità dei residenti: è stato infatti accertato che l'attività ordinaria del locale si protrae sino alla mezzanotte, e che nel fine settimana si va anche oltre; che gli avventori continuano a far rumore anche fuori dal locale, nonostante vi siano affissi dei cartelli che invitano la clientela a moderarsi; che dall'interno del locale provengono i toni alti di voce, i rumori di pentole e stoviglie, la musica; che, nonostante la presenza di cappe aspiratrici, il fortissimo odore dei cibi si diffonde ovunque, anche per la presenza del dehors, che comporta che i camerieri servano i piatti anche fuori dal locale.
In definitiva, detta attività produce sia dei rumori molesti che esalazioni sgradevoli; rientrando dunque fra quelle vietate dal regolamento condominiale, se ne deve inibire la prosecuzione.
Non rileva in senso contrario - come pure adotto dai convenuti - un'eventuale pregressa tolleranza da parte del Condominio all'esercizio di attività non conformi ai limiti regolamentari nei medesimi locali e in altri vicini: il Tribunale ribadisce a tal proposito il principio affermato in sede di legittimità secondo cui «è irrilevante la tolleranza manifestata per anni all'esercizio dell'attività vietata dal regolamento, in quanto le clausole dei regolamenti limitanti i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive, avendo natura contrattuale, sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione» (Cass. Civ., Sez.
II, 31 luglio 2009, n 17893
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Peraltro, nella medesima pronuncia si afferma il consolidato orientamento secondo il quale le norme contenute nei regolamenti condominiali avente origine contrattuale possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini, e risolversi nella compressione delle facoltà e dei poteri domenicali, a condizione che siano essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo oppure risultino da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso).
