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curtis

Modifica regolamento contrattuale - modifica destinazione d'uso

buon giorno a tutti.

avrei cortesemente e urgentemente bisogno di un consulto.

Ho il presente regolamento condominiale di natura contrattuale che prevede all'art. 1 intitolato "Natura del Regolamento.

Approvazione e modifiche" che: "Il presente Regolamento (di seguito, il “Regolamento”) ha carattere contrattuale; conseguentemente costituisce parte integrante dei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali sulle unità facenti parte del complesso edilizio cui si riferisce, e con le eventuali future modificazioni validamente deliberate dall’Assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma II, c.c. per quanto riguarda le norme che non comportino innovazioni, e con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 del C.C. per le norme che comportino innovazioni; è obbligatorio per i condomini medesimi, loro eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo. In caso di vendita, di costituzione di usufrutto o di altri diritti reali o d’uso, compreso il comodato, la locazione anche fiinanziaria, l’affitto dell’unità immobiliare di loro proprietà, incombe sui condomini l’onere di fare espresso riferimento al presente Regolamento facendolo espressamente accettare agli aventi causa. In difetto, gli stessi saranno ritenuti corresponsabili di ogni eventuale violazione del Regolamento medesimo. Il Regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.".

 

Ora il problema è che io devo aprire un BAR all interno di questo condominio di cui sono proprietario al 71%.

 

L'art. relativo alla "destinazione d'uso delle unità immobiliari" prevede che: "I singoli appartamenti hanno la destinazione unica ed esclusiva di civile abitazione. Per essi è tuttavia consentita anche la destinazione ad ufficio, studio professionale (compreso quello di medico per malattie non contagiose) o commerciale, a condizione che siano conservati il decoro e la tranquillità dello stabile (con particolare riguardo a immissioni, disturbo o pericolo per alcun condomino) e che le parti ed impianti comuni non siano assoggettati ad uso eccedente la normalità in conseguenza di tali destinazioni, nel rispetto delle norme comunali vigenti. Per le destinazioni che comportino un maggior traffico di persone il Condominio deve essere indennizzato delle maggiori spese da destinarsi, in equa misura, per i maggiori oneri di manutenzione e d’esercizio dovuti al maggior uso della cosa comune. Inoltre deve essere reso noto l’orario nel quale si manifesta il maggior traffico di persone.

È fatto tassativo divieto di destinare gli appartamenti a deposito merci, laboratori, scuole e ambulatori di qualsiasi genere, circoli, ritrovi, uffici di enti pubblici, esercizi con lavorazione o attività notturne. Eventuale variazione di destinazione che comunque si rendesse necessaria dovrà essere sottoposta al condominio che dovrà esprimersi per eventuale accettazione.

Nel caso di mutamento della destinazione d’uso originaria delle unità immobiliari, si dovrà procedere a revisione deldelle tabelle millesimali, la cui spesa sarà posta a carico del condomino autore del mutamento d’uso".

 

Da tale articolo deduco che l'attività di BAR (anche serale) non rientri nella destinazione delle unità immobiliari.

 

Domande:

 

secondo voi in base a tale articolo l'attività di BAR non è prevista dal regolamento di condominio?

in tal caso che maggioranza è necessaria per modificare tale aspetto del regolamento contrattuale condominiale? L'unanimità? oppure dato che nell'art. 1 del regolamento si prevedono le maggioranze dell'art. 1136 cc sono sufficienti quelle?

 

GRAZIE infinite.

buon giorno a tutti.

avrei cortesemente e urgentemente bisogno di un consulto.

Ho il presente regolamento condominiale di natura contrattuale che prevede all'art. 1 intitolato "Natura del Regolamento.

Approvazione e modifiche" che: "Il presente Regolamento (di seguito, il “Regolamento”) ha carattere contrattuale; conseguentemente costituisce parte integrante dei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali sulle unità facenti parte del complesso edilizio cui si riferisce, e con le eventuali future modificazioni validamente deliberate dall’Assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma II, c.c. per quanto riguarda le norme che non comportino innovazioni, e con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 del C.C. per le norme che comportino innovazioni; è obbligatorio per i condomini medesimi, loro eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo. In caso di vendita, di costituzione di usufrutto o di altri diritti reali o d’uso, compreso il comodato, la locazione anche fiinanziaria, l’affitto dell’unità immobiliare di loro proprietà, incombe sui condomini l’onere di fare espresso riferimento al presente Regolamento facendolo espressamente accettare agli aventi causa. In difetto, gli stessi saranno ritenuti corresponsabili di ogni eventuale violazione del Regolamento medesimo. Il Regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.".

 

Ora il problema è che io devo aprire un BAR all interno di questo condominio di cui sono proprietario al 71%.

 

L'art. relativo alla "destinazione d'uso delle unità immobiliari" prevede che: "I singoli appartamenti hanno la destinazione unica ed esclusiva di civile abitazione. Per essi è tuttavia consentita anche la destinazione ad ufficio, studio professionale (compreso quello di medico per malattie non contagiose) o commerciale, a condizione che siano conservati il decoro e la tranquillità dello stabile (con particolare riguardo a immissioni, disturbo o pericolo per alcun condomino) e che le parti ed impianti comuni non siano assoggettati ad uso eccedente la normalità in conseguenza di tali destinazioni, nel rispetto delle norme comunali vigenti. Per le destinazioni che comportino un maggior traffico di persone il Condominio deve essere indennizzato delle maggiori spese da destinarsi, in equa misura, per i maggiori oneri di manutenzione e d’esercizio dovuti al maggior uso della cosa comune. Inoltre deve essere reso noto l’orario nel quale si manifesta il maggior traffico di persone.

È fatto tassativo divieto di destinare gli appartamenti a deposito merci, laboratori, scuole e ambulatori di qualsiasi genere, circoli, ritrovi, uffici di enti pubblici, esercizi con lavorazione o attività notturne. Eventuale variazione di destinazione che comunque si rendesse necessaria dovrà essere sottoposta al condominio che dovrà esprimersi per eventuale accettazione.

Nel caso di mutamento della destinazione d’uso originaria delle unità immobiliari, si dovrà procedere a revisione deldelle tabelle millesimali, la cui spesa sarà posta a carico del condomino autore del mutamento d’uso".

 

Da tale articolo deduco che l'attività di BAR (anche serale) non rientri nella destinazione delle unità immobiliari.

 

Domande:

 

secondo voi in base a tale articolo l'attività di BAR non è prevista dal regolamento di condominio?

in tal caso che maggioranza è necessaria per modificare tale aspetto del regolamento contrattuale condominiale? L'unanimità? oppure dato che nell'art. 1 del regolamento si prevedono le maggioranze dell'art. 1136 cc sono sufficienti quelle?

 

GRAZIE infinite.

Il comune pensiero è che il regolamento condominiale contrattuale debba essere modificato all'Unanimità, ma la giurisprudenza ha dato orientamenti diversi. In prima analisi anche se un regolamento è stato predisposto dal costruttore o dal proprietario unico e allegato agli atti non è detto che abbia valore contrattuale ma deve contenere in se delle caratteristiche particolari ( e qui ci sono varie sentenze della suprema corte) ed in questo caso valgono le maggioranze dell'art 1136 C.C. Poi se lo stesso regolamento lo contempla a maggior ragione.

 

ti sarà più chiaro leggendo questo link :

 

http://www.catanzaroinforma.it/pgn/rubriche.php?rubrica=468

grazie infinite.

nel mio caso però si tratta di modifica di destinazione d'uso quindi l argomento è di natura contrattuale... ecco perché ho dubbio.

 

 

Il comune pensiero è che il regolamento condominiale contrattuale debba essere modificato all'Unanimità, ma la giurisprudenza ha dato orientamenti diversi. In prima analisi anche se un regolamento è stato predisposto dal costruttore o dal proprietario unico e allegato agli atti non è detto che abbia valore contrattuale ma deve contenere in se delle caratteristiche particolari ( e qui ci sono varie sentenze della suprema corte) ed in questo caso valgono le maggioranze dell'art 1136 C.C. Poi se lo stesso regolamento lo contempla a maggior ragione.

 

ti sarà più chiaro leggendo questo link :

 

http://www.catanzaroinforma.it/pgn/rubriche.php?rubrica=468

Caro Kurt grazie infinite del contributo.

 

ritieni quindi che l'espressione seguente relativa alla "destinazione d'uso delle unità immobiliari" prevista nel regolamento che revede che: "I singoli appartamenti hanno la destinazione unica ed esclusiva di civile abitazione. Per essi è tuttavia consentita anche la destinazione ad ufficio, studio professionale (compreso quello di medico per malattie non contagiose) o COMMERCIALE" non contempli il BAR? a me era venuto il dubbio che il bar si potesse fare dato che c'è scritto che 'è consentita la desinazione commerciale.

 

Ad ogni modo anche se non è previsto come posso prevederlo?

 

Grazie

 

 

Parla chiaro il tuo RdC, non puoi aprire un bar.

Il bar arreca altri problemi al condominio, come i rumori e altre cose che tu ben saprai e che non sono ben accetti dai condomini, prova a consultare un legale, per me non puoi aprirlo.

grazie infinite.

nel mio caso però si tratta di modifica di destinazione d'uso quindi l argomento è di natura contrattuale... ecco perché ho dubbio.

 

Ma il bar lo apri in un appartamento oppure in un negozio all'interno del condominio? Suppongo che il bar tu lo apra in un negozio che fa parte del condominio, quindi non c'è cambio di destinazione d'uso in quanto il negozio ha già una destinazione commerciale. Quindi se hai i requisiti per aprire credo tu possa farlo. Perchè da quel che leggo il regolamento parla di appartamenti.

 

Il problema eventualmente è il dopo, ti renderanno la vita impossibile, anche perchè in effetti un bar arreca disturbo, se non è insonorizzato a dovere, poi anche se lo insonorizzi, daranno fastidio le persone che si fermano a parlare all'esterno di esso, insomma credimi sarà una guerra tra te e il condominio.

 

Invece se è un appartamento, e non riesco a capire come faresti ad aprire un bar in un appartamento, devi cambiare la destinazione d'uso in commerciale ma in questo caso il regolamento è chiaro dice che è vietato l'apertura di Circoli,ritrovi e attività notturne o comunque attività che rechino disturbo, allora in questo caso credo non si possa aprire un bar. Prova cmq a sentire un avvocato.

 

Toglimi una curiosità, ipoteticamente si sarebbe potuto modificare il regolamento, avresti avuto le maggioranze richieste?

grazie ulisse.

no al momento nn c sn né negozi né alcunché ma è vuoto.

Cmq se ci vuole l unanimità non credo di averla.

Se ci vuole maggioranza sì xk ho il 70% dei millesimi.

 

Grazie

 

Ma il bar lo apri in un appartamento oppure in un negozio all'interno del condominio? Suppongo che il bar tu lo apra in un negozio che fa parte del condominio, quindi non c'è cambio di destinazione d'uso in quanto il negozio ha già una destinazione commerciale. Quindi se hai i requisiti per aprire credo tu possa farlo. Perchè da quel che leggo il regolamento parla di appartamenti.

 

Il problema eventualmente è il dopo, ti renderanno la vita impossibile, anche perchè in effetti un bar arreca disturbo, se non è insonorizzato a dovere, poi anche se lo insonorizzi, daranno fastidio le persone che si fermano a parlare all'esterno di esso, insomma credimi sarà una guerra tra te e il condominio.

 

Invece se è un appartamento, e non riesco a capire come faresti ad aprire un bar in un appartamento, devi cambiare la destinazione d'uso in commerciale ma in questo caso il regolamento è chiaro dice che è vietato l'apertura di Circoli,ritrovi e attività notturne o comunque attività che rechino disturbo, allora in questo caso credo non si possa aprire un bar. Prova cmq a sentire un avvocato.

 

Toglimi una curiosità, ipoteticamente si sarebbe potuto modificare il regolamento, avresti avuto le maggioranze richieste?

grazie ulisse.

no al momento nn c sn né negozi né alcunché ma è vuoto.

Cmq se ci vuole l unanimità non credo di averla.

Se ci vuole maggioranza sì xk ho il 70% dei millesimi.

 

Grazie

Anche se ci volesse la maggioranza dell' art. 1136 non potresti modificarlo perchè ci vuole sempre la doppia maggioranza delle teste e dei millesimi

Caro Ulisse, scusa la mia inesperienza.

che intendi?

grazie

 

Anche se ci volesse la maggioranza dell' art. 1136 non potresti modificarlo perchè ci vuole sempre la doppia maggioranza delle teste e dei millesimi

per qualsiasi deliberazione la legge prescrive sempre la doppia maggioranza ovvero prendiamo come esempio l'art.1136 del codice civile il caso della nomina dell'amministratore

 

se leggi l'articolo 1136 parla di partecipanti al condominio in gergo "Teste" e di valore del condominio riferito ai millesimi

 

In primis c'è il quorum costitutivo ( ovvero perchè l'assemblea sia valida e deliberativa)

che richiede le seguenti maggioranze :

 

1° Convocazione 2/3 dei condomini (teste) 667 millesimi

2° Convocazione 1/3 Dei condomini (teste) 500 ( millesimi)

 

Per deliberare

 

1° Convocazione maggioranza intervenuti 500 (millesimi)

2° Convocazione maggioranza degli intervenuti che rappresenti 1/3 dei condomini 500 (millesimi)

 

spero di essere stato chiaro

 

 

comunque essendo la materia abbastanza articolate anche per dei professionisti ti allego una tabella di riferimento

 

http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf

...Ho il presente regolamento condominiale di natura contrattuale che prevede all'art. 1 intitolato "Natura del Regolamento.

Approvazione e modifiche" che: "Il presente Regolamento (di seguito, il “Regolamento”) ha carattere contrattuale; conseguentemente costituisce parte integrante dei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali sulle unità facenti parte del complesso edilizio cui si riferisce, e con le eventuali future modificazioni validamente deliberate dall’Assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma II, c.c. per quanto riguarda le norme che non comportino innovazioni, e con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 del C.C. per le norme che comportino innovazioni; è obbligatorio per i condomini medesimi, loro eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo. In caso di vendita, di costituzione di usufrutto o di altri diritti reali o d’uso, compreso il comodato, la locazione anche fiinanziaria, l’affitto dell’unità immobiliare di loro proprietà, incombe sui condomini l’onere di fare espresso riferimento al presente Regolamento facendolo espressamente accettare agli aventi causa. In difetto, gli stessi saranno ritenuti corresponsabili di ogni eventuale violazione del Regolamento medesimo. Il Regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.".

 

Mi pare quasi un fritto misto e cioè un regolamento approvato in seguito copiato su vecchi standard.

In un regolamento contrattuale che incide sui diritti individuali non ha senso la postilla:

Il Regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.".

Devi chiarire alcune cose:

Sei proprietario dalla data in cui è stato redatto il reglamento o hai acquistato dopo?

Se hai acquistato dopo:

1) Il regolamento è trascritto o ne viene fatto accenno sul rogito (atto di acquisto) in modo da aver valore anche per chi ha acquistato?

2) Nell'eventualità che sul rogito non ci sia scritto nulla questo regolamento è stato firmato anche da te oppure da un precedente proprietario?

 

Nel caso in cui il regolamento sia registrato alla Conservatoria dei Registri e/o ne sia fatto cenno sul rogito (caso 1), il regolamento ha valore contrattuale anche per te.

 

Nel caso in cui il regolamento sia firmato da tutti ma non da te e non riportato sul rogito o non registrato alla Conservatoria, il regolamento ha valore contrattuale solo per chi lo ha firmato e se tu hai acquistato successivamente non sei obbligato a rispettarlo.

Al massimo, come specificato nel regolamento stesso, sarà ritenuto responsabile il venditore che non ha fatto accettare il regolamento con il rogito.

grazie mi sei stato molto d'aiuto.

 

per qualsiasi deliberazione la legge prescrive sempre la doppia maggioranza ovvero prendiamo come esempio l'art.1136 del codice civile il caso della nomina dell'amministratore

 

se leggi l'articolo 1136 parla di partecipanti al condominio in gergo "Teste" e di valore del condominio riferito ai millesimi

 

In primis c'è il quorum costitutivo ( ovvero perchè l'assemblea sia valida e deliberativa)

che richiede le seguenti maggioranze :

 

1° Convocazione 2/3 dei condomini (teste) 667 millesimi

2° Convocazione 1/3 Dei condomini (teste) 500 ( millesimi)

 

Per deliberare

 

1° Convocazione maggioranza intervenuti 500 (millesimi)

2° Convocazione maggioranza degli intervenuti che rappresenti 1/3 dei condomini 500 (millesimi)

 

spero di essere stato chiaro

 

 

comunque essendo la materia abbastanza articolate anche per dei professionisti ti allego una tabella di riferimento

 

http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf

infatti hai ragione.

adesso verifico.

Nell'ipotesi in cui per me sia operante e quindi devo rispettarlo come contrattuale ci vuole sempre unanimità e non maggioranza ex art. 1136 per modificare destinazione d'uso secondo te?

 

Grazie INFINITE davvero.

 

Mi pare quasi un fritto misto e cioè un regolamento approvato in seguito copiato su vecchi standard.

In un regolamento contrattuale che incide sui diritti individuali non ha senso la postilla:

Il Regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.".

Devi chiarire alcune cose:

Sei proprietario dalla data in cui è stato redatto il reglamento o hai acquistato dopo?

Se hai acquistato dopo:

1) Il regolamento è trascritto o ne viene fatto accenno sul rogito (atto di acquisto) in modo da aver valore anche per chi ha acquistato?

2) Nell'eventualità che sul rogito non ci sia scritto nulla questo regolamento è stato firmato anche da te oppure da un precedente proprietario?

 

Nel caso in cui il regolamento sia registrato alla Conservatoria dei Registri e/o ne sia fatto cenno sul rogito (caso 1), il regolamento ha valore contrattuale anche per te.

 

Nel caso in cui il regolamento sia firmato da tutti ma non da te e non riportato sul rogito o non registrato alla Conservatoria, il regolamento ha valore contrattuale solo per chi lo ha firmato e se tu hai acquistato successivamente non sei obbligato a rispettarlo.

Al massimo, come specificato nel regolamento stesso, sarà ritenuto responsabile il venditore che non ha fatto accettare il regolamento con il rogito.

infatti hai ragione.

adesso verifico.

Nell'ipotesi in cui per me sia operante e quindi devo rispettarlo come contrattuale ci vuole sempre unanimità e non maggioranza ex art. 1136 per modificare destinazione d'uso secondo te?

 

Grazie INFINITE davvero.

Se davvero di regolamento contrattuale si tratta (firmato da tutti o richiamato sul rogito), è comunque un regolamento anomalo perchè, "per contratto", con quella postillla le clausole contrattuali possono essere modificate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti 500 millesimi.

 

Se invece il regolamento non è stato firmato da te e non ne è fatto accenno nemmeno sul rogito, quella clausola contrattuale non ha valore per te e non avrai bisogno di nessuna approvazione dell'assemblea per modificare la destinazione d'uso dell'immobile di tua proprietà.

Caro Leonardo GRAZIE!

comunque una cosa semplice MAI!!!!

volevo approfittare della vostra competenza per domandarvi una info in merito alla maggioranza ex art. 1136 II comma che prevede il 51% degli intervenuti (teste) ed il 50% dei millesimi cioè valore dell'edificio.

Ora all'interno del condominio io ho parecchi appartamenti tranne due che sono di persone che non intendono farmi aprire il bar.

Io quindi sarò una testa sola perché sono unica proprietario di vari appartamenti e poi ci sono questi due che ne hanno due.

Pertanto per calcolare il51% degli intervenuti io valgo come una testa sola perché sn unica proprietaria di vari appartmanti????

In tal caso non avrei neanche la maggioranza di cui all'art. 1136!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

ASSURDO!

AIUTO!

 

 

Se davvero di regolamento contrattuale si tratta (firmato da tutti o richiamato sul rogito), è comunque un regolamento anomalo perchè, "per contratto", con quella postillla le clausole contrattuali possono essere modificate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti 500 millesimi.

 

Se invece il regolamento non è stato firmato da te e non ne è fatto accenno nemmeno sul rogito, quella clausola contrattuale non ha valore per te e non avrai bisogno di nessuna approvazione dell'assemblea per modificare la destinazione d'uso dell'immobile di tua proprietà.

grazie infinite Leonardo.

 

l'ANOMALIA di questo regolamento sui generis aumenta ancora di più poiché m sn accorda che alla fine contiene questa disposizione:

all'interno di un articolo titolato “La convocazione delle assemblee” penultimo comma lett. c che così stabilisce: “le delibere concernenti modifiche del presente regolamento che devono essere adottate con l’unanimità del consenso di tutti i condomini, e per atto scritto da registrare e trascrivere".

 

A tal punto considerando la postilla in cui prevede la maggioranza ex 1136 e questa appena citata... il mistero si infittisce!!!!!!!

 

credo che a tal punto c voglia l'unanimità.... che dite?

 

 

Se davvero di regolamento contrattuale si tratta (firmato da tutti o richiamato sul rogito), è comunque un regolamento anomalo perchè, "per contratto", con quella postillla le clausole contrattuali possono essere modificate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti 500 millesimi.

 

Se invece il regolamento non è stato firmato da te e non ne è fatto accenno nemmeno sul rogito, quella clausola contrattuale non ha valore per te e non avrai bisogno di nessuna approvazione dell'assemblea per modificare la destinazione d'uso dell'immobile di tua proprietà.

Tu con tutti i tuoi appartamenti rappresenti una testa; gli altri due condomini rappresentano una testa ciascuna.

In ogni caso, due teste contro una, non avresti mai ne l'unanimità ne la maggioranza prevista dal 2° comma art. 1136 c.c.

 

L'unica chance che ti resta è quella di verificare la validità del regolamento contrattuale.

Come ti ho già spiegato nella risposta n. 15:

 

Se il regolamento non è stato firmato da te, non è stato registrato alla Conservatoria dei Registri e non ne è fatto accenno nemmeno sul tuo atto di acquisto, quella clausola contrattuale non ha valore per te e non avrai bisogno di nessuna approvazione dell'assemblea per modificare la destinazione d'uso dell'immobile di tua proprietà.

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Caro Leonardo GRAZIE!

comunque una cosa semplice MAI!!!!

volevo approfittare della vostra competenza per domandarvi una info in merito alla maggioranza ex art. 1136 II comma che prevede il 51% degli intervenuti (teste) ed il 50% dei millesimi cioè valore dell'edificio.

Ora all'interno del condominio io ho parecchi appartamenti tranne due che sono di persone che non intendono farmi aprire il bar.

Io quindi sarò una testa sola perché sono unica proprietario di vari appartamenti e poi ci sono questi due che ne hanno due.

Pertanto per calcolare il51% degli intervenuti io valgo come una testa sola perché sn unica proprietaria di vari appartmanti????

In tal caso non avrei neanche la maggioranza di cui all'art. 1136!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

ASSURDO!

AIUTO!

veramente l'art 1136 II comma non cita " il 51%" ma "lmaggioranza degli intervenuti"

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