#1 Inviato 11 Gennaio, 2018 Buongiorno. Premesso che l'amministratore del condominio dove sto per andare a abitare è ben poco collaborativo, avrei alcune domande da porvi riguardo il regolamento di condominio. Quando gli ho chiesto copia del regolamento, l'amministratore mi ha risposto che "non può darmelo" perchè avrebbe dovuto darmene copia la parte venditrice; io ho provveduto a recuperare una copia del regolamento tramite l'agente immobiliare, e mi sono ritrovato fra le mani un regolamento scritto a macchina del 1957, presumibilmente dal costruttore. Da quello che sono riuscito a capire cercando in rete dovrebbe essere un regolamento di tipo contrattuale. Ora io vorrei sapere: - L'amministratore può rifiutarsi di fornirmi copia del regolamento? - Come faccio a capire che tipo di regolamento è? - Come faccio a verificare che il regolamento che ho recuperato sia effettivamente quello in vigore? - Nell'atto di acquisto non c'è allegato il regolamento, né viene fatta alcuna menzione al riguardo. Che conseguenze ha ciò? - Nel regolamento, per quel che riguarda l'ascensore, c'è un rimando ad un regolamento specifico, che però non è allegato: dove lo recupero? - Quanto è valido un regolamento del '57 e mai aggiornato? - E' legale che il regolamento dichiari "parti comuni" i termosifoni all'interno di una proprietà privata ed i parapetto in muratura dei balconi privati? - In generale, di questo regolamento come faccio a capire cosa è valido e cosa è in contrasto con la normativa vigente? Grazie in anticipo per le risposte.
#2 Inviato 11 Gennaio, 2018 Ciao, 1) diciamo che l'amministratore è un po' scortese e, per il momento limitiamoci a questo. 2) Se è contrattuale deve essere allegato al rogito di acquisto ed il venditore te lo deve dare e ti deve rendere edotto (in questo caso ha ragione l'amministratore ma ciò non toglie la scortesia) 3) Se è contrattuale (quindi allegato al rogito altrimenti depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari) è sempre valido, vita natural durante 4) Allora non è contrattuale. C'è poco da fare sarà un semplicissimo regolamento assembleare che però è in contraddizione con quanto tu dici : "io ho provveduto a recuperare una copia del regolamento tramite l'agente immobiliare, e mi sono ritrovato fra le mani un regolamento scritto a macchina del 1957, presumibilmente dal costruttore" 5) Se è contrattuale è sempre valido (vedi punto 3)e non c'entra nulla se è aggiornato o meno, se è assembleare lo cambia la maggioranza ma se la maggioranza dal 1957 non ha mai ritenuto cambiarlo in assemblea rimane anche esso valido. 6) sì, può essere. Tra l'altro considera che già in giurisprudenza ormai consolidata negli anni, se parliamo di balconi ad aggetto, essi sono sempre considerati privati. 7) per darti una risposta andrebbe letto ma, la cosa principale sarà quella di capire se è contrattuale o no. Se è contrattuale non potrai mai fare nulla e se acquisti l'appartamento acquisti anche quelle regole, brutte o belle che siano, se è assembleare lo potrà cambiare soltanto una maggioranza e se ritieni che qualcosa non sia regolare o in contrasto con qualche legge ti dovrai rivolgere ad un giudice per far in modo che riconosca la tua lamentela. Quando uno acquista un appartamento oltre a vederlo nelle sue fattezze, oltre a vedere le sue funzioni, i suoi difetti la cosa principale (che molti dimenticano) è proprio quella di verificare le regole che ci sono in questa società con cui vuoi diventare socio Ciao
#3 Inviato 12 Gennaio, 2018 Grazie per la risposta, Brico. Tutta la questione ruota attorno alla natura del regolamento, contrattuale o assembleare: come faccio a capirlo? Avvocato? Notaio? Geometra?
#4 Inviato 12 Gennaio, 2018 Grazie per la risposta, Brico. Tutta la questione ruota attorno alla natura del regolamento, contrattuale o assembleare: come faccio a capirlo? Avvocato? Notaio? Geometra? Ciao, prima di tutto come già detto al punto 2. In mancanza di collaborazione sia del venditore sia dell'amministratore (ridicola ed assurda e non riesco a capire il perché, comunque succede anche questo....ahimè!!!) alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, sempre se stiamo parlando di un regolamento contrattuale perché, altrimenti, se c'è se esiste un qualcosa, ci sarà un semplicissimo ed innocuo regolamento assembleare che lascia il tempo che trova e che ti deve, in questo caso sì, consegnare l'amministratore. Quindi non c'è bisogno ne di notaio, ne di geometra, ne di avvocato, basta andare nell'ufficio suddetto con gli estremi dell'atto. Ciao
#5 Inviato 12 Gennaio, 2018 Aggiungo a quanto detto da Brico, se l'amministratore si rifiuta di consegnare il regolamento di condominio al condomino richiedente, anche fosse a pagamento per la copia, è passibile di revoca giudiziale (bisogna adire al Giudice, è sufficiente alla Volontaria Giurisdizione, senza avvocato), è previsto dall'art. 1129 cc; - cc art. 1129 Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); - cc art. 1130 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
#6 Inviato 12 Gennaio, 2018 Quindi non c'è bisogno ne di notaio, ne di geometra, ne di avvocato, basta andare nell'ufficio suddetto con gli estremi dell'atto. Gli estremi di quale atto? Il mio con cui ho acquistato la casa? Un'altra domanda: siccome al mio atto non è allegato alcun regolamento, né se fa menzione, può essere che in qualche passaggio di proprietà precedente il notaio, per pigrizia, svista o negligenza, abbia evitato di allegarlo o menzionarlo e la cosa si sia poi trascinata sugli atti successivi?
#7 Inviato 12 Gennaio, 2018 Aggiungo a quanto detto da Brico, se l'amministratore si rifiuta di consegnare il regolamento di condominio al condomino richiedente, anche fosse a pagamento per la copia, è passibile di revoca giudiziale (bisogna adire al Giudice, è sufficiente alla Volontaria Giurisdizione, senza avvocato), è previsto dall'art. 1129 cc; Grazie Tullio, sicuramente la settimana prossima invierò la raccomandata con cui chiedo ufficialmente copia del regolamento, ma da parte mia vorrei evitare di metterci di mezzo giudici e tribunali per una cosa del genere; se poi non ci fosse altra via farò anche quello...
#8 Inviato 12 Gennaio, 2018 Un'altra domanda: siccome al mio atto non è allegato alcun regolamento, né se fa menzione, può essere che in qualche passaggio di proprietà precedente il notaio, per pigrizia, svista o negligenza, abbia evitato di allegarlo o menzionarlo e la cosa si sia poi trascinata sugli atti successivi?Se nel tuo atto di compravendita non è allegato ne menzionata l'esistenza di un RdC Contrattuale (per quello assembleare non è necessaria la scrittura o la menzione visto che non può menomare nessun diritto dei condomini), tutto fa supporre che il RdC Contrattuale non esiste. Potrebbe però darsi che quanto hai detto, ovvero il/i notaio per pigrizia, svista o negligenza, abbia evitato di allegarlo o menzionarlo e la cosa si sia poi trascinata sugli atti successivi, sia successo, e qui ci sono diverse interpretazioni, c'è chi dice che il RdC Contrattuale sia valido ugualmente per chi ha acquistato, perchè poteva controllare l'esistenza nei registri immobiliari alla Conservatoria (oggi AdE), io sono dell'idea che se questo sia capitato, l'acquirente potrebbe richiedere l'annullamento dell'atto, appunto perchè proprio il notaio che deve/doveva essere il garante della trasparenza tra venditore e acquirente ha "dimenticato" volutamente o no una cosa essenziale alla regolarità del rogito. --> https://www.diritto.it/l-invalidita-del-contratto-di-compravendita/
#9 Inviato 12 Gennaio, 2018 ...tutto fa supporre che il RdC Contrattuale non esiste. Potrebbe però darsi che quanto hai detto, ovvero il/i notaio per pigrizia, svista o negligenza, abbia evitato di allegarlo o menzionarlo e la cosa si sia poi trascinata sugli atti successivi, sia successo, e qui ci sono diverse interpretazioni, c'è chi dice che il RdC Contrattuale sia valido ugualmente per chi ha acquistato, perchè poteva controllare l'esistenza nei registri immobiliari alla Conservatoria (oggi AdE), io sono dell'idea che se questo sia capitato, l'acquirente potrebbe richiedere l'annullamento dell'atto, appunto perchè proprio il notaio che deve/doveva essere il garante della trasparenza tra venditore e acquirente ha "dimenticato" volutamente o no una cosa essenziale alla regolarità del rogito. --> https://www.diritto.it/l-invalidita-del-contratto-di-compravendita/ Ciao, io ritengo che sia proprio valida la prima ipotesi ossia che non ci sia nessun regolamento contrattuale ma, se fosse vero il fatto che il notaio ha "dimenticato " di menzionarlo sono completamente d'accordo nel chiedere l'annullamento dell'atto. Caspita un regolamento contrattuale è talmente importante che non puoi "dimenticarlo" e nel caso fosse così all'acquirente hai creato un bel danno, immaginiamo infatti che in esso siano contenute regole ed impedimenti che a maurizio farebbero cambiare determinate idee programmate, ecco che il danno è bello che fatto. ciao
#10 Inviato 12 Gennaio, 2018 Se nel tuo atto di compravendita non è allegato ne menzionata l'esistenza di un RdC Contrattuale (per quello assembleare non è necessaria la scrittura o la menzione visto che non può menomare nessun diritto dei condomini), tutto fa supporre che il RdC Contrattuale non esiste. Sono andato a rileggermi per l'ennesima volta il mio atto di compravendita e l'unico passaggio che richiama il regolamento di condominio è questo: "Dichiarano le parti: - che la vendita comprende la proporzionale comproprietà dell'area su cui sorge la casa e tutto quant'altro per legge, uso, consuetudine, destinazione, regolamento di condominio è di proprietà comune ed indivisibile tra i condòmini della stessa casa e viene fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto e nelle condizioni in cui l'immobile suddetto attualmente si trova con tutti gli inerenti diritti anche reali, pertinenze, dipendenze, passi, accessi, fissi, infissi, servitù attive e passive, nulla escluso e riservato alla Parte Venditrice che manleva la Parte Acquirente da evizioni e molestie". Ciao, io ritengo che sia proprio valida la prima ipotesi ossia che non ci sia nessun regolamento contrattuale ma, se fosse vero il fatto che il notaio ha "dimenticato " di menzionarlo sono completamente d'accordo nel chiedere l'annullamento dell'atto. Brico, io ho il sospetto che ci sia un regolamento contrattuale perchè, nella copia di regolamento in mio possesso trovo scritto questo: "L'Amministratore per il primo esercizio viene nominato dalla Impresa Costruttrice e resta in carica un anno;" Inoltre: "L'esercizio finanziario si chiude il 30 giugno di ogni anno. Per la prima gestione si chiuderà il 30 giugno 1958." In più la planimetria allegata all'atto è stata presentata al Catasto il 7 luglio 1958: tutto ciò mi fa sospettare che il regolamento sia contrattuale. Ma posso benissimo sbagliarmi io. - - - Aggiornato - - - Giusto per precisione: a me non interessa annullare l'atto, mi interessa capire quali sono i miei diritti ed i miei doveri in ambito condominiale.
#11 Inviato 12 Gennaio, 2018 Sono andato a rileggermi per l'ennesima volta il mio atto di compravendita e l'unico passaggio che richiama il regolamento di condominio è questo: "Dichiarano le parti: - che la vendita comprende la proporzionale comproprietà dell'area su cui sorge la casa e tutto quant'altro per legge, uso, consuetudine, destinazione, regolamento di condominio è di proprietà comune ed indivisibile tra i condòmini della stessa casa e viene fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto e nelle condizioni in cui l'immobile suddetto attualmente si trova con tutti gli inerenti diritti anche reali, pertinenze, dipendenze, passi, accessi, fissi, infissi, servitù attive e passive, nulla escluso e riservato alla Parte Venditrice che manleva la Parte Acquirente da evizioni e molestie". Brico, io ho il sospetto che ci sia un regolamento contrattuale perchè, nella copia di regolamento in mio possesso trovo scritto questo: "L'Amministratore per il primo esercizio viene nominato dalla Impresa Costruttrice e resta in carica un anno;" Inoltre: "L'esercizio finanziario si chiude il 30 giugno di ogni anno. Per la prima gestione si chiuderà il 30 giugno 1958." In più la planimetria allegata all'atto è stata presentata al Catasto il 7 luglio 1958: tutto ciò mi fa sospettare che il regolamento sia contrattuale. Ma posso benissimo sbagliarmi io. - - - Aggiornato - - - Giusto per precisione: a me non interessa annullare l'atto, mi interessa capire quali sono i miei diritti ed i miei doveri in ambito condominiale. Se desideri la visione del RdC ed eventuale copia a tue spese, ti consiglierei di richiedere un appuntamento con l'amministratore, per avere una certa ufficialità sarebbe bene che tu lo richieda con lettera raccomandata, oppure fax, Pec o consegna a mano con firma per ricevuta, non è necessario specificare la ragione dell'appuntamento, ottenuto l'appuntamento richiedi all'amministratore la visione del "registro dei verbali delle assemblee" in questo registro dovrebbe trovarsi il RdC assembleare o contrattuale che sia, è previsto dall'art 1130 cc, poi se riterrai opportuno potrai ottenere copia a tue spese; cc art. 1130 - L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: ... - 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Se il regolamento non si trova in questo registro, significa che il RdC non esiste.
#12 Inviato 13 Gennaio, 2018 Ciao, personalmente ritengo, quanto scritto da Tullio, l'unica strada da intraprendere sottolineando soltanto un piccolo particolare e cioè che, visto il tipo di approccio, iniziale, avuto con l'amministratore, penso che per avere l'incontro sia meglio una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno ma soltanto perché ci dici che è poco collaborativo, tutto qui. Ciao
#13 Inviato 13 Gennaio, 2018 Grazie ad entrambi per gli utilissimi suggerimenti. Un'altra domanda: come riconosco un regolamento contrattuale? Intendo dire, deve riportare gli estremi di una registrazione, un timbro particolare, deve essere scritto da destra a sinistra? Scusatemi, ma sono un profano in materia e non mi sono mai approcciato a questioni così specifiche...
#14 Inviato 13 Gennaio, 2018 Grazie ad entrambi per gli utilissimi suggerimenti. Un'altra domanda: come riconosco un regolamento contrattuale? Intendo dire, deve riportare gli estremi di una registrazione, un timbro particolare, deve essere scritto da destra a sinistra? Scusatemi, ma sono un profano in materia e non mi sono mai approcciato a questioni così specifiche... Un RdC Contrattuale dovrebbe essere registrato, ma non è detto, perchè potrebbe essere stato sottoscritto da tutti i condomini ed essere valido comunque, per cui in questo caso non potrebbe esserlo in quanto tu non credo lo hai sottoscritto, perciò la prova provata va ricercata ai Pubblici Registri Immobiliari (conservatoria oggi AdE), comunque nella copia ci dovrebbe essere la data e la firma di un notaio e le firme di tutti i condomini facenti parte del condominio di allora, e/o quantomeno dei dati per risalire alla trascrizione e registrazione dell'atto.
