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Regolamento Condominiale valido o no

Buongiorno,avrei un problema da esporre.Nel lontano 1987 ho comprato un appartamento al p.t.in un palazzo di 3 piani con l'ascensore. Al rogito è stato allegato un fascicolo con regolamento condominiale del costruttore redatto anni prima. Regolamento escludeva abitanti del p.t.dalle spese dell'ascensore. Così è stato per quasi 50 anni(età del fabbricato).

Condominio ha deciso di cambiare l'ascensore. In assemblea è stato invitato un tecnico che ha sollevato un grosso problema...Ha dichiarato che la nuova legge obbliga TUTTI abitanti del condominio a partecipare alle spese.Fino un certo punto è vero ma questa legge dice anche chiaramente "salvo altri scritti",in questo caso regolamento condominiale.

Abbiamo esposto il problema all'amministratore per iscritto ma ahimè,dopo anni di gestione amministratore dichiara che questo regolamento non è valido perchè non registrato da nessuna parte.

Adesso voglio dire:per 50 anni andava bene,lo stesso amministratore ha sempre fatto riferimento a questo regolamento e adesso non va più bene? L'amministratore ha dichiarato che dobbiamo dimostrare validità del regolamento e ci ha mandato prospetto delle rate da pagare.

La situazione ci è poco chiara tanto più che pochi giorni prima lo stesso amministratore si era servito di questo regolamento per fare millesimi scale. Personalmente non ho mai visto regolamento valido in certe situazioni e non valido per altre...

Buongiorno,avrei un problema da esporre.Nel lontano 1987 ho comprato un appartamento al p.t.in un palazzo di 3 piani con l'ascensore. Al rogito è stato allegato un fascicolo con regolamento condominiale del costruttore redatto anni prima. Regolamento escludeva abitanti del p.t.dalle spese dell'ascensore. Così è stato per quasi 50 anni(età del fabbricato).

Condominio ha deciso di cambiare l'ascensore. In assemblea è stato invitato un tecnico che ha sollevato un grosso problema...Ha dichiarato che la nuova legge obbliga TUTTI abitanti del condominio a partecipare alle spese.Fino un certo punto è vero ma questa legge dice anche chiaramente "salvo altri scritti",in questo caso regolamento condominiale.

Abbiamo esposto il problema all'amministratore per iscritto ma ahimè,dopo anni di gestione amministratore dichiara che questo regolamento non è valido perchè non registrato da nessuna parte.

Adesso voglio dire:per 50 anni andava bene,lo stesso amministratore ha sempre fatto riferimento a questo regolamento e adesso non va più bene? L'amministratore ha dichiarato che dobbiamo dimostrare validità del regolamento e ci ha mandato prospetto delle rate da pagare.

La situazione ci è poco chiara tanto più che pochi giorni prima lo stesso amministratore si era servito di questo regolamento per fare millesimi scale. Personalmente non ho mai visto regolamento valido in certe situazioni e non valido per altre...

E' strano, perché se il RdC è stato redatto dal costruttore e allegato al rogito, è un regolamento contrattuale e, quindi, dovrebbe essere registrato. Nell'ultima pagina, non c'è scritto nulla???

Buongiorno,avrei un problema da esporre.Nel lontano 1987 ho comprato un appartamento al p.t.in un palazzo di 3 piani con l'ascensore. Al rogito è stato allegato un fascicolo con regolamento condominiale del costruttore redatto anni prima. Regolamento escludeva abitanti del p.t.dalle spese dell'ascensore. Così è stato per quasi 50 anni(età del fabbricato).

Condominio ha deciso di cambiare l'ascensore. In assemblea è stato invitato un tecnico che ha sollevato un grosso problema...Ha dichiarato che la nuova legge obbliga TUTTI abitanti del condominio a partecipare alle spese.Fino un certo punto è vero ma questa legge dice anche chiaramente "salvo altri scritti",in questo caso regolamento condominiale.

Abbiamo esposto il problema all'amministratore per iscritto ma ahimè,dopo anni di gestione amministratore dichiara che questo regolamento non è valido perchè non registrato da nessuna parte.

Adesso voglio dire:per 50 anni andava bene,lo stesso amministratore ha sempre fatto riferimento a questo regolamento e adesso non va più bene? L'amministratore ha dichiarato che dobbiamo dimostrare validità del regolamento e ci ha mandato prospetto delle rate da pagare.

La situazione ci è poco chiara tanto più che pochi giorni prima lo stesso amministratore si era servito di questo regolamento per fare millesimi scale. Personalmente non ho mai visto regolamento valido in certe situazioni e non valido per altre...

Se il RdC pur allegato ai rogiti non è stato registrato ai Pubblici Registri Immobiliari, non vale come RdC Contrattuale, ovvero non può essere opponibile ai terzi.
Se il RdC pur allegato ai rogiti non è stato registrato ai Pubblici Registri Immobiliari, non vale come RdC Contrattuale, ovvero non può essere opponibile ai terzi.

Grazie Tullio,l'amministratore sostiene che non è registrato...questo significa che un condominio di 17 unità è senza regolamento?

Grazie Tullio,l'amministratore sostiene che non è registrato...questo significa che un condominio di 17 unità è senza regolamento?
No il regolamento vale solo come regolamentare, e visto che un R. regolamentare non può ledere i diritti dei condomini, per la spesa dell'ascensore si deve applicare la norma del Codice Civile fatto salvo tutti i condomini al 1000/1000 non lo accettino come scrittura privata sottoscrivendolo.

Un attimo. Si parla spesso della stessa cosa ma vale la pena ritornarci.

 

Il Regolamento che abbia, come in questo caso, norme contrattuali, deve:

 

1) o essere allegato e richiamato su tutti i rogiti di acquisto, anche quelli successivi al primo, eventualmente riportando per esteso le sole norme contrattuali;

 

2) o essere trascritto in Conservatoria in modo da renderlo opponibile a terzi, in tal senso potrebbe anche non essere allegato o richiamato nei rogiti (sebbene sia meglio farlo) perchè la trascrizione equivale a rendere l'atto pubblicistico e quindi consultabile da tutti (anche dai futuri acquirenti e dal notaio);

 

Se il RdC contrattuale o le singole norme contrattuali vengono indicati nel primo rogito ma non in quelli successivi, la norma (o il RdC) non è opponibile perchè non è stata accettata dall'acquirente.

 

Quindi è necessario verificare come prima cosa che il RdC sia trascritto o presente in tutti i rogiti.

 

Assodato questo, bisogna poi leggere cosa dice esattamente la norma in questione. Deve essere indicato espressamente che i proprietari del piano terra sono esentati dal pagare le "spese di servizio e di conservazione dell'ascensore", perchè se è indicato "spese" in generale, potrebbe essere inteso come "spese di servizio" non escludendo quindi i condòmini dalle spese di conservazione e quindi di "comproprietà del bene".

 

In quest'ultimo caso infatti, tutti i condòmini sarebbero obbligati a partecipare alla "spesa" di sostituzione, ma quelli al piano terra continuerebbero ad essere esentati dalla "spesa di servizio" successiva. E non varrebbe neanche appellarsi all'art. 1125 cc perchè non si tratterebbe di innovazione ma di spesa straordinaria.

 

A meno che non sia chiaramente indicato, quindi, i condòmini del piano terra, SONO PROPRIETARI come tutti gli altri dell'impianto intero, e dovranno sostenerne comunque le spese straordinare e quelle di messa a norma, anche future, rimanendo esentati da quelle di servizio.

1) o essere allegato e richiamato su tutti i rogiti di acquisto, anche quelli successivi al primo, eventualmente riportando per esteso le sole norme contrattuali;
Se è così è un RdC Contrattuale anche se non Registrato ai P.R.I., sono pienamente d'accordo, ma sono trascritti e registrati i Rogiti (con l'allegato Reg.) e tanto vale come Contrattuale anche per il RdC.
Un attimo. Si parla spesso della stessa cosa ma vale la pena ritornarci.

 

Il Regolamento che abbia, come in questo caso, norme contrattuali, deve:

 

1) o essere allegato e richiamato su tutti i rogiti di acquisto, anche quelli successivi al primo, eventualmente riportando per esteso le sole norme contrattuali;

 

2) o essere trascritto in Conservatoria in modo da renderlo opponibile a terzi, in tal senso potrebbe anche non essere allegato o richiamato nei rogiti (sebbene sia meglio farlo) perchè la trascrizione equivale a rendere l'atto pubblicistico e quindi consultabile da tutti (anche dai futuri acquirenti e dal notaio);

 

Se il RdC contrattuale o le singole norme contrattuali vengono indicati nel primo rogito ma non in quelli successivi, la norma (o il RdC) non è opponibile perchè non è stata accettata dall'acquirente.

 

Quindi è necessario verificare come prima cosa che il RdC sia trascritto o presente in tutti i rogiti.

 

Assodato questo, bisogna poi leggere cosa dice esattamente la norma in questione. Deve essere indicato espressamente che i proprietari del piano terra sono esentati dal pagare le "spese di servizio e di conservazione dell'ascensore", perchè se è indicato "spese" in generale, potrebbe essere inteso come "spese di servizio" non escludendo quindi i condòmini dalle spese di conservazione e quindi di "comproprietà del bene".

 

In quest'ultimo caso infatti, tutti i condòmini sarebbero obbligati a partecipare alla "spesa" di sostituzione, ma quelli al piano terra continuerebbero ad essere esentati dalla "spesa di servizio" successiva. E non varrebbe neanche appellarsi all'art. 1125 cc perchè non si tratterebbe di innovazione ma di spesa straordinaria.

 

A meno che non sia chiaramente indicato, quindi, i condòmini del piano terra, SONO PROPRIETARI come tutti gli altri dell'impianto intero, e dovranno sostenerne comunque le spese straordinare e quelle di messa a norma, anche future, rimanendo esentati da quelle di servizio.

Grazie mille.

No ,il regolamento non è presente in tutti rogiti,per quanto riguarda abitanti del p.t. sono esenti(sempre secondo regolamento in questione) da tutte le spese ,quelle di manutenzione e di servizio.

No ,il regolamento non è presente in tutti rogiti,per quanto riguarda abitanti del p.t. sono esenti(sempre secondo regolamento in questione) da tutte le spese ,quelle di manutenzione e di servizio.
Se io RdC non è presente in tutti i rogiti è un RdC regolamentare, e per le spese dell'ascensore si applica l'art. 1124 cc e per l'uso (energia elettrica e pulizia) l'art. 1123 cc. 1° comma

Nell'ultima pagina del RdC dovrebbero comparire gli estremi di registrazione e su tutte le pagine il timbro di convalida. Sul nostro RdC ci sono.

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