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Rubra

Regolamento condominiale di natura contrattuale o assembleare??

Buon giorno a tutti

 

Non riesco a capire se il regolamento di condominio è di natura contrattuale o assembleare. La cosa mi interessa perchè devo ristrutturare casa.

Riporto in calce quanto scritto nel contratto di compravendita:

La parte acquirente si dichiara edotta che il bene oggetto di compravendita fa parte di un condominio il cui uso e godimento sono fissati da un regolamento condominiale , che essa dichiara di accettare pienamente.

 

Nel contratto di compravendita non ci sono altri riferimenti e al rogito non è stata allegato nulla in termini documentali.

 

Riporto in calce art 1 del suddetto regolamento:

Il presente regolamento di condominio , che ha per oggetto i fabbricati nr civico.............. , viene qui di seguito redatto ed ha valore a tutti gli effetti per tutti i proprietari , loro successori ed eventuali aventi causa. Ciascun proprietario è obbligato in via reale e personale , tanto in proprio , quanto in via di seccessione , ad osservare il presente regolamento.

In caso di trapasso di proprietà , il venditore dovrà far conoscere all'acquirente il presente regolamento di condominio e questi subentrerà al venditore assumendosi tutti i diritti ed obblighi derivati dall'applicazione delle norme qui di seguito sanzionate.

 

Rispoto in calce art 27 del suddetto regolamento:

Il presente regolamento di condominio è stato regolarmente approvato all'unanimità dai convenuti durante l'assemblea di condominio tenutasi il giorno 5/8/1984 presso......... Esso va in vigore a partire dal 6/8/1984

Ritengo sia stato trascritto in Conservatoria. In ogni caso si tratta di regolamento contrattuale in virtù di quanto riportato dall'art. 27, dal quale si evince che sia stato approvato all'unanimità.

Rispoto in calce art 27 del suddetto regolamento:

Il presente regolamento di condominio è stato regolarmente approvato all'unanimità dai convenuti durante l'assemblea di condominio tenutasi il giorno 5/8/1984 presso......... Esso va in vigore a partire dal 6/8/1984

Se questo RdC è stato approvato all'unanimità e non è stato trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari (Conservatoria) vale come contrattuale solamente per quei condomini che l'hanno sottoscritto, ma non sarà valido per i futuri acquirenti, a meno che non lo sottoscrivano anche loro all'atto del rogito.

 

p.s. non essendo trascritto, l'acquirente non è obbligato a sottoscrivere il Regolamento se contiene vincoli che ledono i diritti e il venditore non è obbligato a vendere, per cui è necessario accordarsi in buona fede prima delle firme, ovvero al preliminare a che non ci siano malintesi, spiegando bene come stanno le cose.

Grazie per la riposta Tulio e Bilbetto

 

Per verificare se è stato registrato o meno alla conservatoria è sufficiente presentarsi con la PM di riferimento o serve altro?

 

Buona serata

Ciao Tullio

Una piccola precisazione.

Premesso che devo verificare se il regolamento è stato trascritto o meno( cosa che farò lunedì), per quanto riguarda il preliminare ed il successivo rogito io non ho sottoscritto niente e niente mi è stato sottoposto. Detto questo ambo i documenti presentavano la classica dicitura per cui prendevo visione del regolamento e che mi impegnavo a rispettarlo. Ora nel caso non fosse trascritto ( dubito però) quanto da m'è descritto durante la fase di acquisto ritieni che possa rientrare nel caso che poc'anzi descrivevi molto bene?

Ciao Tullio

Una piccola precisazione.

Premesso che devo verificare se il regolamento è stato trascritto o meno( cosa che farò lunedì), per quanto riguarda il preliminare ed il successivo rogito io non ho sottoscritto niente e niente mi è stato sottoposto. Detto questo ambo i documenti presentavano la classica dicitura per cui prendevo visione del regolamento e che mi impegnavo a rispettarlo. Ora nel caso non fosse trascritto ( dubito però) quanto da m'è descritto durante la fase di acquisto ritieni che possa rientrare nel caso che poc'anzi descrivevi molto bene?

se nel l'atto preliminare e nel successivo rogito era trascritto che prendevi visione del regolamento, con la sottoscrizione degli atti hai praticamente approvato il regolamento stesso, avresti dovuto richiederne una copia al venditore, per prenderne visione prima dell'atto di compravendita.

... la classica dicitura per cui prendevo visione del regolamento e che mi impegnavo a rispettarlo.
Questa frase scritta sul rogito va a tuo discapito, potevi pretendere la visione del regolamento, se non l'avevi ancora visionato.
... la classica dicitura per cui prendevo visione del regolamento e che mi impegnavo a rispettarlo.
Questa frase scritta sul rogito va a tuo discapito, potevi pretendere la visione del regolamento, se non l'avevi ancora visionato.

 

Comunque ci sono sentenze contrarie;

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquistoSono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.(Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523)

Giurisprudenza Contraria: Cass. 26.01.1998 n. 714 in Foro It. 1999, I,217

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