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Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: è indifferente che il titolo si chiami, SCIA, DIA, permesso di costruire o concessione
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Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: è indifferente che il titolo si chiami, SCIA, DIA, permesso di costruire o concessione

Quando è possibile disdire il contratto di locazione alla prima scadenza?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il fatto. Contratto di locazione di un appartamento destinato a civile abitazione. Le parti stipulano il così detto contratto 4+4. Si tratta di quell'accordo previsto dalla legge n. 431/98.

Un contratto che non prevede vincoli nella determinazione del canone locatizio ma che, invece, contiene ben precisi limiti con riferimento alle possibilità di diniego del rinnovo alla prima scadenza se non volerlo è il proprietario.

Tra questi l'art. 3, primo comma lett. e), l. n. 431/98, prevede in capo al proprietario la possibilità di disdire il contratto (con racc. a.r. almeno sei mesi prima della scadenza) "quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso".

=> Contratto di locazione: è valida la disdetta del proprietario se fatta per conto del nuovo acquirente.

In tal caso, però, specifica il secondo comma dello stesso articolo è fondamentale "il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio".

Tale condizione, ha ribadito la Cassazione in una sentenza del 20 maggio 2013, "deve ritenersi una codificazione specifica, quanto alle relative cause di diniego di rinnovo, della serietà - e non preordinazione o maliziosità - delle cause di giustificazione di questo, ribadita come generale esigenza dalla giurisprudenza di questa Corte (tra le ultime e con specifico riguardo al diniego di rinnovazione ex art. 3 legge 431 del 1998: Cass. 18 maggio 2010, n. 12127; Cass. 17 dicembre 2009, n. 26526), con riguardo alla realizzabilità tecnica e giuridica dell'intento, sia pure senza la necessità di dimostrarne la concreta ed effettiva realizzazione (Cass. 21 gennaio 2010, n. 977)" (Cass. 20 maggio 2013, n. 12250).

Un altro elemento balza all'occhio leggendo la lettera e) succitata. Quand'è stata scritta la norma, infatti, esistevano ancora concessione ed autorizzazione edilizia; oggi gli strumenti amministrativi di abilitazione all'esecuzione di interventi manutentivi e ricostruttivi sono cambiati. Ed allora? Allora essi devono essere letti come riferimenti agli atti amministrativi attuali.

Nella medesima sentenza testé menzionata, con riferimento a questo aspetto, s'è detto che "il richiamo alla concessione o all'autorizzazione quale condizione di procedibilità, a dispetto della rigidità della formula adoperata dal legislatore del 1998 (ed effettivamente con riferimento ad un regime già modificato, sicché sarebbe stato perfino impossibile condizionare l'azione a provvedimenti non più previsti: ma con la paradossale conseguenza che il condizionamento, siccome riferito ad un evento giuridicamente impossibile, avrebbe poi dovuto qualificarsi come non apposto), deve intendersi un rinvio non fisso, ma mobile;

- in altri termini, esso deve intendersi ab initio riferito a quegli specifici atti amministrativi che consentano, in relazione alla normativa via via vigente, al locatore di eseguire gli specifici interventi di integrale ristrutturazione posti a base del diniego di rinnovo: tanto integrando la sussistenza delle condizioni di legge per la giuridica realizzabilità dei medesimi e, quindi, di uno degli elementi per la connotazione di serietà della relativa intenzione" (Cass. 20 maggio 2013, n. 12250).

Così non fosse, insomma, questo motivo di revoca non potrebbe operare.

=> Il recesso dal contratto di locazione ed i poteri di ratifica

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