Il codice civile disciplina l'affitto definendolo come la locazione che “ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile” (art. 1615 c.c.).
Nel gergo comune parlando di locazione e di affitto si fa riferimento alla stessa fattispecie, ma in termini strettamente giuridici, l'affitto è una particolare forma di locazione.
Una delle forme più note di affitto è probabilmente l'affitto di azienda. Con questo contratto il titolare di un'azienda, la concede in locazione ad un terzo, ricavando da questo affitto un profitto.
In termini giuridici l'azienda rappresenta il complesso dei beni destinati dall'imprenditore all'esercizio di un'impresa.
Macchinari, marchi, ecc. ecc. tutto questo messo assieme rappresenta l'azienda e tutto ciò può essere concesso in affitto.
Non è raro sentire dire che un ristorante, un negozio di abbigliamento, ecc. è stato ceduto: quella cessione potrebbe anche solamente essere un affitto dell'azienda, fatto in modo tale da far subentrare, temporaneamente una persona nell'esercizio dell'impresa.
L'azienda – necessariamente – è ubicata in un luogo fisico: fosse anche solamente per il deposito o per la sede, è necessario che l'azienda abbia una collocazione.
Contratto di locazione commerciale
Ebbene, come si suole dire, la domanda sorge spontanea: nel contratto di affitto di azienda dev'essere anche compreso l'affitto della sede, dei locali ove si svolge l'attività, oppure questa rappresenta un aspetto che non entra in tal contratto?
La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sull'argomento, ha affermato che “nell'affitto di azienda l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni mobili e immobili, legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo.
Diversamente, nella locazione di immobile con pertinenze, l'immobile viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione” (Cass. 15 marzo 2007 n. 5989).
E se il locale ove viene esercitata l'impresa non è di proprietà del proprietario dell'azienda, ma questi lo conduce il locazione?
Al riguardo bisogna guardare all'art. 36 della legge n. 382/78, a mente del quale:
“Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 (indennità per la perdita di avviamento, n.d.A.) sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione”.
Come dire: salvo eccezioni sollevate dal proprietario, si formalizza tutto con una comunicazione.
Posso cedere la mia attività commerciale e il contratto di affitto del locale dove la esercito?
