In tema di ripartizione delle spese condominiali, secondo quale criterio dev'essere suddiviso il costo sostenuto per l'affitto della sala riunioni?
Non è raro che, specie per i condòmini di grosse dimensioni, l'edificio non abbia una sala dedicata alle assemblee e che la numerosità dei condòmini non consenta lo svolgimento dell'assemblea nello studio dell'amministratore di condominio.
In questi casi, a meno che non via qualche condomino che per spirito di servizio metta a disposizione un proprio locale, il mandatario prende in locazione una sala riunioni che consenta di svolgerla: sala parrocchiale, aula magna di un istituto scolastico, sala congressi in un albergo: è indifferente.
Chiaramente l'affitto, anche solamente temporaneo della sala, ha un costo: quella spesa, evidentemente, ricade tra tutti i condòmini poiché è di loro interesse. Essa, inserita nel preventivo e poi nel consuntivo, dev'essere suddivisa tra i partecipanti al condominio: in che modo? Chi deve pagarla?
Partiamo dalla norma principe in materia di ripartizione delle spese, ossia dall'art. 1123, primo comma, c.c. che recita:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Il criterio principe, in materia condominiale, per la ripartizione delle spese è quello dei millesimi di proprietà. Siccome la locazione di una sala per lo svolgimento delle assemblee è annoverabile tra le spese sostenute per la prestazione di un servizio comune, ad avviso di chi scrive tale costo dev'essere ripartito tra i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Qualcuno potrebbe obiettare: siccome i condòmini usufruiscono della sala in pari misura, allora la spesa dev'essere ripartita tra tutti in parti uguali. Secondo questa impostazione la norma di riferimento è l'art. 1123, secondo comma, c.c. a mente del quale:
“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Questa norma viene letta nel senso che in mancanza di differente misura d'uso, la spesa dev'essere ripartita in parti uguali. Per quanto suggestiva (e pur ripresa in qualche sentenza di merito, specie per i citofoni) questa tesi, ad avviso di chi scrive, è fuorviante.
Anche da una facciata dell'edificio tutti i condòmini traggono la medesima utilità, perché abitare al primo o al quinto piano è indifferente o ancora anche dei sevizi resi dall'amministratore ciascun condomino beneficia in pari misura, eppure nessuno mette in discussione che queste spese debbano essere ripartite secondo i millesimi di proprietà.
Quanto al soggetto cui addebitarla, esso va rintracciato nel partecipante all'assemblea e quindi a seconda dei casi, nel condomino, nell'usufruttuario oppure nel conduttore dell'unità immobiliare.
Trasformare il vecchio locale caldaia in una sala per le assemblee condominiali
