Carissimi amici di Condominioweb! Vi scrivo per sapere che cosa ne pensate su una questione che riguarda il condominio in cui vivo.
Vi spiego: uno dei miei vicini, proprietario di un locale al piano terra, l'ha messo in vendita. Alcuni condòmini, in verità ormai sempre di più perché l'idea è apparsa contagiosa, vorrebbe comprarlo per metterlo a reddito e non pagare o meglio pagare molte meno spese condominiali.
Siccome siamo in trenta, dicono che la spesa pro-capite non sarebbe molto alta: dopo qualche anno l'investimento rientrerebbe grazie ai canoni di locazione (la zona come si dice in questi casi è appetibile per le attività commerciali) e quei soldi sarebbero destinati a pagare le spese condominiali.
Questi condòmini, orami una ventina, ritengono di poter deliberare in assemblea l'acquisto del locale poiché l'acquisto deve essere paragonato ad un'innovazione.
È vero? Cioè rischio davvero di dovermi sobbarcare questo costo o può trattarsi di innovazione gravoso e quindi posso tirarmi indietro?
Tranquillizziamo il nostro lettore: per quanto l'idea dei suoi vicini non sia balzana, specie se il prezzo di acquisto è buono, queste non sono questioni che possono essere affrontate e gestite dall'assemblea a colpi di maggioranza.
Vediamo perché.
Leggendo questa definizione si comprende che l'acquisto di un bene immobile non rappresenta un'innovazione. Né, aggiungiamo noi, può esservi paragonato.
Vedi anche: L'affitto percepito per il locale di portineria va diviso tra tutti.
Ed allora, a quale norma fare riferimento per casi simili? L'art. 1108 c.c. (dettato per la comunione ma applicabile al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.), al terzo comma, recita:
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Come per la vendita anche per l'acquisto di un bene è necessario il consenso di tutti i condòmini. D'altra parte l'assemblea ha potere di gestione delle cose comuni e null'altro.
Con una specificazione ulteriore: quel bene così acquisito, ossia comprato con il consenso di tutti, non sarebbe un bene soggetto al regime del condominio ma a quello della comunione; potrebbe divenire bene condominiale se il suo utilizzo fosse strumentale rispetto alle parti di proprietà esclusiva.
Nel caso che ci occupa il bene potrebbe divenire condominiale se tutti i condòmini lo acquistassero per utilizzarlo come sala riunioni imprimendogli questa specifica destinazione.
Qualunque delibera che dovesse stabilire, a maggioranza, l'acquisto di beni immobili da parte del condominio sarebbe da considerarsi radicalmente nulla per le ragioni fin qui esposte.
Il nostro lettore può stare tranquillo: o i suoi venti vicini acquistano per conto proprio oppure non possono imporre agli altri alcun acquisto con una delibera assembleare.
Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria
