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Trasformare il vecchio locale caldaia in una sala per le assemblee condominiali
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Trasformare il vecchio locale caldaia in una sala per le assemblee condominiali

Cambio destinazione d'uso del vecchio locale caldaia in sala assemblee condominiali: novità con l'entrata in vigore della riforma

Avv. Alessandro Gallucci 

Tra le varie norme che hanno introdotto particolari novità nell'ambito della legislazione in materia condominiale (novità che è bene ricordarlo entreranno in vigore a partire dal prossimo 18 giugno), v'è quella relativa al cambio di destinazione d'uso delle parti comuni.

Il riferimento è all'art. 1117-ter c.c. che andremo ad esaminare in questo articolo.

=> Cause riguardanti i diritti e le modalità l'uso delle parti comuni

Tale norma, rubricata per l'appunto Modificazioni delle destinazioni d'uso, si compone di cinque commi.

Il primo recita:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La modificazione della destinazione d'uso, quindi, può avvenire solamente per soddisfare esigenze di carattere condominiale. Si pensi, come nell'esempio citato nel titolo, alla necessità di reperire un ambiente per lo svolgimento delle riunioni per eliminare i costi di affitto di una sala esterna.

Già sui depositi, che vanno a soddisfare esigenze personali e non condominiali, sorgono dei dubbi: insomma difficilmente, stando a questa norma, si potrà decidere di modificare la destinazione d'uso dell'ex locale caldaia per farne deposito ad uso condiviso da parte di tutti i condomini.

Ad ogni buon conto individuato l'interesse condominiale che giustifichi il cambio di destinazione d'uso è necessario che lo stesso venga votato da quattro quinti dei condomini e quattro quinti dei millesimi: si tratta, come si direbbe in altri casi, di maggioranze bulgare.

=> E' possibile il comodato d'uso delle parti comuni?

Il secondo, terzo e quarto comma dell'art. 1117-ter c.c. regolamentano l'iter necessario per arrivare a deliberare il mutamento di destinazione d'uso.

Si legge nella norma che:
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Insomma pur trattandosi di una normale assemblea, il Legislatore della "riforma" ha inteso burocratizzare la procedura di convocazione-deliberazione.

Si segnala un elemento di radicale diversità rispetto alle "normali" convocazioni: si tratta della nullità per incompleta indicazione dell'ordine del giorno consistente nell'omessa o incompleta indicazione delle parti comuni oggetto della modificazione e della nuova destinazione.

=> Il cambio di destinazione d'uso del locale rende incolpevole il condominio.

Insomma, per restare all'esempio da cui abbiamo preso spunto, nell'avviso di convocazione riportante l'ordine del giorno si dovrà scrivere: "modificazione della destinazione d'uso del locale caldaia in locale per lo svolgimento dell'assemblea condominiale".

Diversamente la deliberazione dovrà essere considerata nulla.

Il quinto ed ultimo comma specifica che

"Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico".
Naturalmente il cambio di destinazione d'uso dovrà essere seguito dall'aggiornamento della situazione catastale di quella parte dell'edificio.

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=> Il cambio di destinazione d'uso del locale rende incolpevole il condominio.

=> https://www.condominioweb.com/-parti-comuni/

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