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Condomini morosi? Ecco la soluzione: la morsa avvocato/amministratore.
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Condomini morosi? Ecco la soluzione: la morsa avvocato/amministratore.

L'esclusione del condomino moroso dall'utilizzazione dell'impianto di riscaldamento

Dott. Ivan Meo 

Da anni non pagavano le spese per l'acqua calda e per il riscaldamento. Il debito complessivo aveva superato i 40mila euro. Come fare per ripianare i debiti contratti?

In tempi di crisi economica saldare le rate condominiali diventa sempre più difficile. Nonostante i reiterati solleciti, avanzati dall'amministratore, i debiti aumentavano sempre di più.

Cosa fare? Alla azienda che forniva il servizio di riscaldamento, non è rimasta altra strada: rivolgersi, con ricorso urgente al giudice civile, per ottenere un'ordinanza che autorizzava all'amministratore ad accedere alle proprietà dei condomini morosi per disattivare le loro utenze.

I casi sono destinati ad aumentare causa inverno molto rigido, ma in questi casi sovviene l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile che disciplina la riscossione dei contributi dai singoli condomini inserendo, con l'intervento di riforma, una serie di novità rispetto alla normativa vigente.

L'ordinanza del Tribunale di Padova ed il relativo commento, che si legge in allegato, analizza dettagliatamente la procedura che è stata seguita e rappresenta un utile "vademecum" per tutti gli amministratori alle prese dei condomini morosi.

LA GESTIONE DELLA MOROSITÀ E L'ESCLUSIONE DEL CONDOMINO MOROSO DALL'UTILIZZAZIONE DEI BENI E SERVIZI COMUNI ALLA LUCE DELLA RIFORMA DEL DIRITTO CONDOMINIALE

Il modus operandi utilizzato

Causa mancato pagamento delle spese per l'acqua calda e il riscaldamento centralizzato, il debito di alcuni condomini aveva superato con gli anni la cifra dei 40 mila euro. Dopo reiterati solleciti l'azienda che gestiva la fornitura del gas ha deciso di rivolgersi con ricorso urgente al giudice civile per ottenere un'ordinanza che autorizzava l'amministratore ad accedere alle proprietà dei condomini morosi al fine di disattivare le loro utenze mediante la chiusura delle valvole del gas collegata al boiler e sigillando i tubi dei termosifoni.

Il giudice padovano ha accolto la richiesta, votata dalla maggioranza degli inquilini, del condominio.

=> Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Ma vi è di più: l'amministratore potrà farsi scortare dalla forza pubblica il giorno in cui si dovrà procedere alla sigillatura dei tubi. Ovviamente che ha chi ha provveduto, nelle more, a sanare il debito, non subirà alcuna sanzione, mentre per i morosi che hanno sempre respinto al mittente tutte le raccomandate e non si sono nemmeno costituiti in giudizio non rimarrà altra scelta: rimanere al freddo.

Uno sguardo alle novità introdotte dalla riforma

L'art. 18 della legge di riforma della disciplina del condominio interviene sull'art. 63 Disp. att. c.c. modificando la norma previgente, applicabile nell'ipotesi di condomini in ritardo nei pagamenti delle quote condominiali.

Uno degli strumenti persuasivi individuati dall'art. 63 Disp. att. c.c. per combattere le morosità condominiali è dato dalla possibilità di escludere il comproprietario, in ritardo con i pagamenti, dall'utilizzazione dei beni e dei servizi comuni.

=> Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

Tuttavia, la suddetta misura restrittiva, nella precedente formulazione della norma, trovava applicazione unicamente nei casi:

- di espressa disposizione nel regolamento condominiale;

- di morosità superiori a sei mesi;

- concernenti servizi suscettibili di separato godimento.

Il nuovo articolo 63 Disp. att. c.c. ha escluso la necessità della preventiva indicazione inserita nel regolamento di condominio, disponendo al comma 2° che "In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".

Quindi, con l'entrata in vigore della nuova normativa vi sarà la possibilità di escludere il condomino moroso dall'utilizzazione di beni e servizi comuni, senza la necessità di una espressa previsione regolamentare condominiale. I rimedi processuali

Dal punto di vista processuale, l'amministratore può agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, azionando la procedura giudiziaria di ingiunzione.

Tale procedura ha il vantaggio di condurre speditamente all'ottenimento del titolo esecutivo; difatti, l'art. 63 citato dispone che "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (…)".

Pertanto, l'amministratore non deve attendere i quaranta giorni nei quali, comunque, la controparte conserva il diritto di presentare opposizione, la quale può vertere esclusivamente sulle irregolarità del decreto stesso (per esempio, la mancata approvazione del riparto delle spese da parte dell'assemblea).

=> Rendiconto approvato, morosità e decreto ingiuntivo

Per quanto concerne la documentazione contabile da allegare al ricorso per decreto ingiuntivo in ambito condominiale, l'amministratore dovrà presentare:

- la delibera di approvazione del rendiconto;

- il rendiconto stesso;

- ed il riparto delle spese.

- ed il riparto delle spese.

=> https://www.condominioweb.com/-morosita/

Scarica TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA del 16/11/2012

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