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Umidità di risalita: il condominio non è responsabile se il danno dipende anche dal cambiamento di destinazione d'uso del locale
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Umidità di risalita: il condominio non è responsabile se il danno dipende anche dal cambiamento di destinazione d'uso del locale

Locale commerciale e problemi di umidità: Uil condominio non è responsabile se il danno dipende anche dal cambiamento di destinazione d'uso

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario di un’unità immobiliare ubicata al piano terreno del condominio Gamma. Egli, al fine di ottenere un maggior profitto, decide di mutare la destinazione d’uso di quel locale da magazzino a locale ad uso commerciale.

La nuova destinazione, però, accentua un fenomeno che già da tempo era presente, seppur in minore intensità. In particolare Tizio nota un aggravamento dell’umidità che sale dal terreno comune.

In ragione di ciò il proprietario di quella porzione di piano, accertatosi dell’effettiva causa del danno, cita in giudizio il condominio quale custode del bene comune (leggasi suolo su cui sorge l’edificio) per ottenere il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c., il quale recita

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi in caso fortuito

Si tratta della così detta responsabilità per danni per danni da cose in custodia che la cassazione, ormai unanimemente, ritiene un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Ciò vuol dire che il responsabile può sollevarsi da ogni responsabilità solamente dimostrando che il danno è stato causato da un fatto imprevisto ed imprevedibile, fortuito per l’appunto.

Nel novero di questo concetto è sicuramente riconducibile il fatto commesso dallo stesso danneggiato.

Nel caso descritto all’inizio, che è in tutto e per tutto simile a quello oggetto di un giudizio di Cassazione conclusosi con la sentenza n.25239 resa lo scorso 29 novembre, la Suprema Corte ha individuato nel cambio di destinazione d’uso del locale proprio un’ipotesi di caso fortuito.

In particolare si legge nella pronuncia che il giudice di merito – al di là dell’improprio inquadramento normativo con cui ha dato soluzione alla vicenda – ha evidenziato che “ le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, da cui scaturiva l'umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione”.

Come dire: seppur un lieve difetto era rintracciabile, esso era del tutto compatibile con quanto richiesto dalle norme tecniche al momento della costruzione dell’edificio e soprattutto con la specifica destinazione d’uso dell’unità immobiliare.

La causa del danno, a dire del giudice la cui sentenza è stata impugnata, andava identificata “ con la mancata aereazione del locale, conseguente al mutamento della destinazione di uso da magazzino a locale commerciale” E’ per questo, dice il giudicante che “le infiltrazioni si erano aggravate.

In tale modo, ha accertato che il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d'uso - impedendo la normale aereazione del locale seminterrato, le cui caratteristiche costruttive erano compatibili con tale aereazione - ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità. (Cass. 29 novembre 2011 n. 25239).

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