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Che cos'è l'indennità per perdita di avviamento
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Che cos'è l'indennità per perdita di avviamento

Diritto all'indennità per perdita di avviamento

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando si parla di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in gergo comune le locazioni commerciali, si sente sovente fare riferimento all'indennità per perdita di avviamento.

Quali norma la disciplinano?

Chi ne ha diritto?

In sostanza: che cosa è l'indennità per perdita di avviamento?

Per rispondere a questi quesiti è necessario guardare alla legge n. 392 del 1978, la così detta legge sull'equo canone.

Più nello specifico, ai sensi dell'art. 34, primo comma, l. n. 392/78:

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari a 21 mensilita'.

Tizio, proprietario dell'unità immobiliare Alfa, comunica a Caio, titolare del negozio di abbigliamento Gamma insistente in quest'immobile, l'intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza? Gli deve corrispondere un indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Ratio della norma è quella di indennizzare il titolare dell'attività commerciale per due motivi:

1) il danno che lo spostamento della sua attività può arrecargli sotto diversi punti di vista;

2) l'incremento di valore commerciale dell'unità immobiliare oggetto del rapporto locatizio.

Il secondo comma dell'art. 34 della legge sull'equo canone specifica che

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita' pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attivita' o di attivita' incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia' esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Come dire: l'indennizzo è maggiore se dopo il recesso si utilizza la notorietà del luogo rispetto alla vendita di beni praticata in precedenza dal conduttore.

Se il conduttore non rilascia volontariamente l'immobile, il provvedimento giudiziale può essere concesso solamente se è stata pagata l'indennità in esame (cfr. art. 34, terzo comma, l. n. 392/78).

L'indennità non è dovuta se è il conduttore non paga e quindi viene sfrattato e nel caso di suo fallimento o, comunque, di sottoposizione ad una procedura concorsuale.

=> Locazione, normative in tema di sicurezza, locale ad uso commerciale

Non si tratta degli unici casi di esclusione dell'applicazione dell'obbligo di corresponsione dell'indennità di avviamento. A quelli, appena citati, di carattere soggettivo, la legge ne aggiunge di tipo obiettivo.

Recita l'art. 35 della legge n. 392/78:

Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonche' destinati all'esercizio di attivita' professionali, ad attivita' di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Sempronio ha uno studio legale in un'unità immobiliare presa in locazione e gli viene comunicato che deve andare via da quell'immobile? Niente indennità di avviamento. Filano ha un magazzino in un locale al piano terra di un edificio e deve lasciarlo libero? Idem.

E non finisce qui.

Non basta avere un'attività commerciale-artigianale per avere diritto all'indennità per perdita di avviamento.

Secondo la Cassazione è necessario anche che la stessa sia in regola dal punto di vista amministrativo. In tal senso è stato affermato che "la tutela dell'avviamento commerciale, apprestata dagli artt. 34 - 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, utilizzati per un'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell'attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell'esercizio dell'attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l'applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che, quanto all'avviamento ed alla prelazione, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate (Cass. n. 7501/2007, conformi Cass. n.635/07, Cass. n. 10187/2005, Cass. n. 1235/2003; Cass. n. 12966/2000, Cass. n. 5265/1993, tra le tantissime)" (Cass. 22 novembre 2013, n. 26225).

=>Niente indennità per perdita di avviamento se l'attività commerciale è irregolare

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Massimo
Massimo martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

buongiorno,ho un negozio di abbigliamento vorrei un consiglio in merito al mio caso,mi è stata data la disdetta del contratto 7 mesi prima della scadenza dei 6+6 appena arrivata la raccomandata ho chiesto al mio locatore chiarimenti e cosa avevano intenzione di fare,mi è stato detto di stare tranquillo e che avrebbero provveduto a farmi recapitare un nuovo contratto 6+6 nei mesi prima della scadenza continuavo a chiedere ma ricevevo sempre le stesse risposte,adesso mi trovo col contratto scaduto e con un nuovo bollettino pari allo stesso importo dei passati trimestri ma con la dicitura indennità di occupazione e non piu canone di locazione commerciale,che devo fare devo continuare a pagare?mi devo tutelare come???
grazie x l'aiuto massimo!!!

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