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Vizi occulti e infiltrazioni d'acqua
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Vizi occulti e infiltrazioni d'acqua

Acquisto di un immobile oggetto di infiltrazioni. Quando è possibile chiedere i danni al venditore.

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di infiltrazioni in condominio e più nello specifico di macchie presenti in un'unità immobiliare oggetto di compravendita, l'esistenza di tali infiltrazioni conosciute dagli acquirenti da prima dell'acquisto esclude la possibilità di una responsabilità per vizi occulti ai sensi degli artt. 1490-1491 c.c.

Questa in sostanza la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 22699 depositata in cancelleria il 28 settembre 2017.

Certo, l'inoperatività della garanzia contrattuale prevista in relazione al contratto di compravendita non fa venire meno la responsabilità del custode per i danni causati dall'infiltrazione e di conseguenza l'obbligo di porre rimedio eliminando la causa del danno.

Ma questi sono due piani differenti. Soffermiamoci su quanto a noi interessa: i fatti di causa.

Due persone chiamano in giudizio chi gli ha venduto l'appartamento con due box e cantina per chiedere il risarcimento del danno in relazione a delle infiltrazioni che quest'ultimo avrebbe taciuto al momento dell'acquisto. Vizio occulto, insomma.

Infiltrazioni d'acqua a seguito di lavori condominiali, ne risponde il condominio.

In primo grado il Tribunale gli dava ragione, mentre l'esito del giudizio d'appello ribaltava quello di prime cure. Nessuna responsabilità e domanda originariamente posta da rigettarsi, per giunta con condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Che cos' un vizio occulto e quando può configurarsi?

Un vizio occulto è quel difetto del bene oggetto di compravendita che non si nota - né è possibile notare con la normale avvedutezza - e che comporta un danno per chi l'ha comprato. Danno consistente nella necessità di eliminare il pregiudizio com'anche nel maggior esborso effettuato per acquistarlo.

Vediamo le principali ipotesi di vizi occulti nell'ambito di un appartamento:

  • mal funzionamento dell'impianto idrico;
  • mal funzionamento dell'impianto elettrico;
  • infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione;
  • infiltrazioni nascoste dalla presenza di mobili in prossimità delle pareti;
  • umidità estesa occultata con pitturazione degli ambienti interessati.

Queste solo alcune delle caratteristiche del vizio occulto.

L'occultamento del vizio da parte del venditore fa sì che non sia necessaria denuncia - da effettuarsi negli altri casi entro otto giorni dalla scoperta - ferma restando la necessità di agire in giudizio entro un anno dallo scoperta (art. 1495 c.c.).

Quando la garanzia per simili problematiche non è dovuta?

Ai sensi dell'art. 1491 del codice civile la garanzia non è dovuta e al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa. Non solo, dice la norma: nessuna garanzia anche quando se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Come dire: davanti ad un goffo occultamento potrebbe non darsi luogo ad alcuna responsabilità del venditore.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 22699, chi aveva acquistato l'appartamento e poi proposto la causa era perfettamente a conoscenza delle circostanze. Tale fatto era inoppugnabile. Gli attori, si legge in sentenza, in quanto già condòmini avevano «finanche concorso a deliberare il conferimento di un incarico tecnico per l'accertamento, per l'appunto, delle perdite d'acqua a piano terra».

Scarica Cass. 29 settembre 2017 n. 22699

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Attilio COLOMBO
Attilio COLOMBO lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 16:51

Salve. Ho acquistato, quasi 4 anni fa, un immobile da un venditore privato. A maggio di quest'anno purtroppo è stato scoperto che nelle fondamenta del palazzo ci sono delle infiltrazioni di acqua. Situazioni già rappresentate in altre assemblee condominiali prima del mio acquisto, verbalizzate, e mai arrivati a un punto concreto per la risoluzione della problematica. Oggi l'amministratore condominiale informava noi condomini, con annesse assemblee condominiali straordinarie che questi lavori, per una manutenzione dell'immobile e per la sua sicurezza, si devono effettuare, ripartendo le spese con annesso preventivo di spesa. Ciò premesso, chiedo a codesti esperti se posso rifarmi sul venditore dell'immobile dove oggi abito, in modo da addebitare a lui la spesa preventivata per la risoluzione della problematica, in quanto già da anni a loro conoscenza. Si può trattare di vizio occulto? La responsabilità è davvero del venditore? Grazie per le risposte.

Attilio COLOMBO
Attilio COLOMBO lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 17:24

Gentile avvocato Gallucci, grazie per la risposta. Un altro mio punto di domanda è: se volessi associarmi a quanto gli altri condomini del palazzo stanno effettuando, cioè il fattore di procedere con una denuncia nei confronti della ditta costruttrice, io, nel mio caso specifico, posso anche richiedere i danni alla ditta stessa, o mi devo rivalere eventualmente solo nei confronti del venditore, in questo caso privato? Ovviamente, io sono venuto a conoscenza di questo inconveniente solo nel mese di Maggio 2019...quindi su chi mi potrei rivalere?
Altra domanda, essendo un palazzo costruito su elevazione verticale, attaccato ad un altro palazzo ricadente sullo stesso suolo condominiale senza fondamenta comunicanti, la ripartizione delle spese tra chi deve avvenire? Grazie per le risposte, cordialità.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 17:34

Può rifarsi sul costruttore, assieme agli altri condòmini, anche qui se siete ancora in tempo. La spesa per le fondamenta riguarda solo il palazzo che le ha.

Attilio COLOMBO
Attilio COLOMBO lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 17:43

Ma trattasi, da regolamento condominiale, di un CONDOMINIO "UNICO", ricadente all'interno di un "SUPERCONDOMINIO". La ripartizione delle spese per questa problematica di infiltrazione nelle fondamenta, considerando che si tratta delle stesso suolo, non è ripartibile a tutti i condomini di entrambe le palazzine? Grazie per la cortese risposta.

Attilio COLOMBO
Attilio COLOMBO lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 17:48

Rifarci sul costruttore, se siamo ancora in tempo? Ma in questa casistica non subentra anche l'EXTRACONTRATTUALITÀ? La "garanzia" da parte del costruttore non va oltre i 10 anni previsti?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 29 ottobre 2019 alle ore 15:02

Certo, ma io non conosco la data della costruzione, per questo ho scritto " se siete ancora in tempo"

Giovanna
Giovanna lunedì 11 novembre 2019 alle ore 22:56

Salve, ho comprato casa 13 mesi fa e solo oggi andando in soppalco(stanza mai visitata prima in quanto priva di scala per accesso) mi sono resa conto che ho infiltrazioni di acqua dal tetto. Cosa posso fare? Posso rifarmi sul venditore?
Grazie mille

Attilio COLOMBO
Attilio COLOMBO martedì 12 novembre 2019 alle ore 11:57

Avv. Gallucci buongiorno. Ritorno in argomento per chiederle una domanda a chiarimento. L'immobile oggetto di infiltrazione di acqua (presumibilmente "FALDA") nelle fondamenta del palazzo è stato costruito e consegnato ai legittimi proprietari nell'anno 2006. D'accordo sul discorso inerente i 10 anni di garanzia che il costruttore deve dare per legge nei confronti di ogni cosa inerente la costruzione. Ma a considerazione del fatto che oggi, anno 2019, mese di luglio per l'esattezza, nelle fondamenta è stata scoperta questa problematica, riconducibile ad un vizio "occulto", per evidente risalita di umidità nei muri dello stabile,il costruttore non rientra nel discorso di "EXTRACONTRATTUALITÀ"? O ogni cosa è a carico del condominio, essendo parti comuni? Grazie per la risposta. Cordialità.

Mirco
Mirco giovedì 30 luglio 2020 alle ore 12:51

Salve vorrei un consiglio ..stiamo acquistando casa già abbiamo firmato il conoromesso e dato già le caparre il rogito finale a ottobre ora sorge un problema entra acqua nella cantina premetto che si sapevo che dovevo fare rivestire i muri ma non sapevo d ell infiltrazione d acqua ho deve pagare adesso ...grazie in anticipo

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 30 luglio 2020 alle ore 16:03

se l'infiltrazione è causata da qualcun altro, credo che quel qualcuno debba risolvere il problema. va piuttosto analizzato se lo si possa considerare un vizio occultato nei rapporti tra te ed il venditore.

Attilio
Attilio giovedì 30 luglio 2020 alle ore 16:16

Gentile avvocato Gallucci buon pomeriggio. Ritorno in argomento col precedente commento che può ben leggere sopra, e datato novembre 2019. Secondo quanto in esso da me specificato, l'odierna problematica ormai arrivata in sede di tribunale, con annessi sopralluoghi da parte di CTU nominato, dalla sua esperienza in materia, rientra nel rapporto di EXTRACONTRATTUALITÀ, qualora ovviamente predetto CTU stabilisca che tale infiltrazione sia dovuta a falda acquifera, e per tale addebitare la responsabilità al costruttore per non aver ben coibentato le fondamenta? Grazie per la risposta. Cordialità

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 30 luglio 2020 alle ore 16:20

Il costruttore, se ve ne sono i tempi, potrebbe essere chiamato a rispondere del difetto se qualificato grave.
Resta comunque il dato che il custode del "bene fondamenta", cioè il condominio, è sempre responsabile.

Patrizio
Patrizio domenica 27 settembre 2020 alle ore 18:38

Salve avv. Gallucci, sto per mettere in vendita il mio appartamento. La situazione urbanistica e catastale è in regola. Tuttavia l'impianto fognario condominiale, che serve il mio palazzo e altre due palazzine, in caso di nubifragi per difetto costruttivo va in sofferenza e a volte tende a far tornare indietro l'acqua. Non essendo questo un difetto proprio della mia unità immobiliare, può essere oggetto di imputazione di vizio occulto? L'assemblea condominiale si rifiuta di intervenire. Grazie

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