Vizi occulti e infiltrazioni d'acqua

In tema di infiltrazioni in condominio e più nello specifico di macchie presenti in un'unità immobiliare oggetto di compravendita, l'esistenza di tali infiltrazioni conosciute dagli acquirenti da prima dell'acquisto esclude la possibilità di una responsabilità per vizi occulti ai sensi degli artt. 1490-1491 c.c.

Questa in sostanza la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 22699 depositata in cancelleria il 28 settembre 2017.

Certo, l'inoperatività della garanzia contrattuale prevista in relazione al contratto di compravendita non fa venire meno la responsabilità del custode per i danni causati dall'infiltrazione e di conseguenza l'obbligo di porre rimedio eliminando la causa del danno.

Ma questi sono due piani differenti. Soffermiamoci su quanto a noi interessa: i fatti di causa.

Due persone chiamano in giudizio chi gli ha venduto l'appartamento con due box e cantina per chiedere il risarcimento del danno in relazione a delle infiltrazioni che quest'ultimo avrebbe taciuto al momento dell'acquisto. Vizio occulto, insomma.

Infiltrazioni d'acqua a seguito di lavori condominiali, ne risponde il condominio.

In primo grado il Tribunale gli dava ragione, mentre l'esito del giudizio d'appello ribaltava quello di prime cure. Nessuna responsabilità e domanda originariamente posta da rigettarsi, per giunta con condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Che cos' un vizio occulto e quando può configurarsi?

Un vizio occulto è quel difetto del bene oggetto di compravendita che non si nota - né è possibile notare con la normale avvedutezza - e che comporta un danno per chi l'ha comprato. Danno consistente nella necessità di eliminare il pregiudizio com'anche nel maggior esborso effettuato per acquistarlo.

Vediamo le principali ipotesi di vizi occulti nell'ambito di un appartamento:

mal funzionamento dell'impianto idrico;
mal funzionamento dell'impianto elettrico;
infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione;
infiltrazioni nascoste dalla presenza di mobili in prossimità delle pareti;
umidità estesa occultata con pitturazione degli ambienti interessati.

Queste solo alcune delle caratteristiche del vizio occulto.

L'occultamento del vizio da parte del venditore fa sì che non sia necessaria denuncia - da effettuarsi negli altri casi entro otto giorni dalla scoperta - ferma restando la necessità di agire in giudizio entro un anno dallo scoperta (art. 1495 c.c.).

Quando la garanzia per simili problematiche non è dovuta?

Ai sensi dell'art. 1491 del codice civile la garanzia non è dovuta e al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa. Non solo, dice la norma: nessuna garanzia anche quando se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Come dire: davanti ad un goffo occultamento potrebbe non darsi luogo ad alcuna responsabilità del venditore.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 22699, chi aveva acquistato l'appartamento e poi proposto la causa era perfettamente a conoscenza delle circostanze. Tale fatto era inoppugnabile. Gli attori, si legge in sentenza, in quanto già condòmini avevano «finanche concorso a deliberare il conferimento di un incarico tecnico per l'accertamento, per l'appunto, delle perdite d'acqua a piano terra».