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Cantina affittata come appartamento, cosa fare?

La cantina ha una specifica destinazione e quell'uso non può essere modificato
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Capita nei luoghi di vacanza, in periodi di grande affollamento, ma non solo, che ogni spazio sia considerato abitabile.

Anche le cantine diventano taverne abitabili, è questo almeno quanto ci dice un nostro lettore.

Cantina affittata come appartamento, il caso

Gentilissimi della redazione, buongiorno.

Vi scrivo cosa ho scoperto nel mio edificio. Piano -1. Cantine. Ognuno di noi ne ha una: tutte hanno una luce, in alto e all'interno un lavandino.

Posso mettere l'asciugatrice in cantina?

Un mio vicino ha "ben pensato", nel corso degli anni, di trasformarla in una piccola taverna: ha installato dei servizi igienici, una doccia, e poi ha messo un condizionatore.

Finché lo usava lui, anche se sapevamo che proprio ortodossa la cosa non fosse, abbiamo lasciato correre. Adesso però l'affitta, ha messo una cucina con bombola di gas e noi onestamente siamo un po' preoccupati.

Che cosa possiamo fare? L'amministratore ha poteri d'intervento?.

Cantina affittata come appartamento, le norme igieniche e comunali

La cantina, a livello catastale, è classificata C/2, ossia quale magazzino o deposito.

La destinazione della cantina è dunque quella, ossia serve a conservare oggetti e materiale vario.

Il regolamento d'igiene del comune di Milano, in generale, vieta che i locali sotterranei o seminterrati possa essere destinati a civile abitazione. Chiaramente possono esservi delle deroghe (vedi esempio delle taverne, ma vanno valutati caso per caso).

Non vanno sottaciuti poi i problemi connessi alla sicurezza in materia di prevenzione incendi.

Se le cantine sono collegate con l'autorimessa devono essere rispettate determinate regole. Come più volte specificato dal Ministero dell'Interno - Dipartimento dei vigili del fuoco - . le cantine possono comunicare con le autorimesse a mezzo di aperture con le porte RE 120 munite di congegno di autochiusura; detta comunicazione può costituire l'unico accesso ai suddetti locali qualora per cantina si intenda, conformemente all'interpretazione corrente, un locale di pertinenza di un appartamento avente dimensioni ridotte ed utilizzato come ripostiglio. .

Il divieto di tenere bombole è esplicito per le autorimesse, per le cantine va valutato di volta in volta in relazione ai regolamenti comunali e condominiali.

Cantina affittata come appartamento, il ruolo del regolamento e dell'assemblea

È pacifico in giurisprudenza che . in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte. (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

Cambio di destinazione d'uso, alcune considerazioni

Quanto ai modi di formulazione dei divieti sempre la Corte nomofilattica ha affermato che "possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)" (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).

Detta diversamente: un regolamento contrattuale può esplicitamente vietare che le cantine possano essere utilizzate dai condòmini a mo' di abitazione.

Tale divieto non può essere contenuto in un regolamento condominiale di origine assembleare, il quale può limitarsi a disciplinare l'uso dei beni comuni nell'alveo delle loro destinazioni principali ed accessorie senza però poter incidere sui diritti dei singoli.

Cantina affittata come appartamento, il ruolo dell'amministratore

"In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.

Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene" (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920 in Giust. civ. Mass. 2006, 3).

Da questo principio, pacifico in giurisprudenza, ne possiamo trarre le seguenti conclusioni: in presenza di un regolamento contrattuale che vieta determinate destinazioni d'uso non c'è nessun dubbio sul fatto che l'amministratore possa attivarsi per ottenere la cessazione di quella violazione, se del caso anche contro il conduttore.

Se non esiste regolamento, ovvero se il regolamento è assembleare, torna a favore del condominio quanto disposto dall'art. 1122 c.c., ossia che opere eseguite all'interno delle unità immobiliari in proprietà esclusiva (ergo: anche le cantine) non possono recare danno alle parti comuni ovvero determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Come dire: anche in questa ipotesi l'amministratore ha il potere/dovere di attivarsi (compiere atto conservativo, ex art. 1130 n. 4 c.c.) se e nella misura in cui sia necessario accertare l'esistenza al fine della loro eliminazione di opere illegittime nei termini sopra in dicati.

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