Vivere in una casa grande rispetto alle proprie esigenze e voler fare di questo aspetto una ragione di guadagno.
Oppure semplicemente voler affittare una stanza nel proprio appartamento.
Ci capita spesso di ricevere quesiti e richieste di consiglio sull'argomento.
In tal senso, prendiamo spunto dalla domanda giunta alla nostra redazione di recente:
. Cari amici di Condominioweb, avrei bisogno di una vostra indicazione: abito da solo in una casa abbastanza grande per accogliere almeno altre due persone.
Mi è stato proposto, per arrotondare, di locare due stanze da letto a lavoratori trasfertisti. L'idea non mi dispiace; avrei un'entrata fissa e poco disturbo giacché queste persone userebbero la casa praticamente solo per dormire, in più la lascerebbero libera il fine settimana.
L'agenzia immobiliare che si occuperebbe dell'accordo mi ha detto che è indifferente il fatto che venga ad essere affittata una sola stanza piuttosto che tutto l'appartamento: l'importante è redigere bene il contratto e io non avrò alcun problema, nemmeno a mantenere la residenza.
È vero?.
Affitto di una stanza in casa possibile rispettando le leggi
La risposta è: si, lei può affittare le stanze della sua abitazione mantenendo la residenza. Vediamo il perché di questa risposta e quindi in che modo possa giungersi a questo risultato.
Si tratta in sostanza dell'attività di affittacamere, disciplinata a livello nazionale dalla legge n. 1111 del 1939 ed livello regionale dalle varie leggi adottate dalle regioni.
L'art. 1 della legge n. 1111 specifica che "i privati i quali forniscano abitualmente alloggio per mercede adibendo a tale scopo non oltre quattro camere ammobiliate ed arredate con numero massimo complessivo di sei letti o per sei ospiti, senza esercirvi un'azienda alberghiera, sono qualificati affittacamere".
La legge, quindi, pone un tratto distintivo in termini quantitativi tra l'attività di affittacamere e quella alberghiera.
L'affittacamere, si legge nel medesimo provvedimento, può anche somministrare cibi e bevande, ad eccezione delle bevande superalcoliche (art. 2).
La durata del contratto di affittacamere non può essere inferiore a sette giorni, salvo particolari deroghe particolari o di carattere generale (art. 3 l. n. 1111/39).
Albergo ed affittacamere sono attività commerciali: giusto il blocco se il regolamento le vieta
Le normative di rango regionale possono prevedere, come per altro fa molto genericamente la legge n. 1111, disposizioni che disciplinano tale attività. Si pensi, ad esempio, alla legge regionale 16 luglio 2007, n. 15 adottata dalla Regione Lombardia.
Il contratto di locazione della stanza dev'essere registrato se di durata superiore ai trenta giorni.
Affitto di una stanza in casa, la forma del contratto
L'art. 1 quarto comma della legge n. 431/98 afferma che per la valida conclusione di contratti di locazione è necessaria la forma scritta.
Quella legge fa riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo da essa stessa previsti, ossia i contratti inerenti all'intero immobile.
I contratti di locazione di una stanza possono essere equiparati oppure devono essere considerati una fattispecie a sé stante?
La giurisprudenza rintracciata sul punto, relativa ad una procedura di sfratto, lascia intendere che si debba considerare equiparato il contratto di locazione di una stanza con quello dell'appartamento.
Si legge in sentenza che . nel caso di contratto di locazione ad uso abitativo (nella specie una stanza) concluso tra le parti in forma meramente verbale, la circostanza che il locatore abbia chiesto la risoluzione del rapporto per inadempimento del conduttore (moroso nel pagamento di diversi canoni) non osta a che il giudicante dichiari "ex officio" la nullità del contratto in essere tra le parti per violazione dell'art. 1 comma 4 l. n. 431 del 1998. Riscontrata la suddetta nullità e la consequenziale carenza di titolo giustificativo del godimento dell'immobile, va quindi accolta la domanda di rilascio proposta dal locatore, posto che il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato non è di ostacolo all'attribuzione del bene della vita reclamato, per ragioni giuridiche diverse da quelle prospettate dal richiedente. (Trib. Milano 16 marzo 2011 n.3546 in Arch. locazioni 2011, 4, 461).
Ad avviso dello scrivente va comunque valutato l'accordo nel suo complesso per comprendere se si tratti di locazione sic et simpliciter, ovvero di contratto atipico con prestazione di servizi (es. biancheria, ecc.).
Locazione dell'appartamento e residenza
È possibile anche locare l'intero appartamento, ad esempio con un contratto di locazione transitoria (com'anche di quelli a canone libero 4+4) mantenendo la residenza nell'appartamento?
Chiaramente ciò non può essere fatto al fine di eludere il fisco; non è raro, nella pratica quotidiana, trovare questo genere di espedienti utilizzato da chi affitta una casa acquistata come investimento, ma fatta figurare come prima casa al fine di godere delle agevolazioni fiscali vigenti.
Ecco perché non basta la semplice dichiarazione di adibire l'immobile ad abitazione principale.
Nulla vieta tuttavia, di locare l'intero immobile riservandosi l'uso per dimora (e quindi la residenza) nella medesima unità immobiliare.
Ciò non avrebbe alcun riflesso negativo nemmeno a fini fiscali in quanto, com'è stato specificato dal
Ministero dell'Interno e da molti comuni italiani nei loro siti istituzionali.
L'uso elusivo di questa possibilità, si ribadisce, è vietato e sanzionato ove accertato.
Posso fissare la residenza con un contratto transitorio?
